持续以稳健打底，龙湖是怎么做到的？

▲龙湖集团总部实景图

复盘本轮民营房企遭遇信任危机，就无法绕开去年某“三道红线”均为绿档的民营房企违约事件。

在此之前，“三道红线”作为一个专业财经术语，经过一年多自上而下的宣传，逐渐被普通人所认知：全部为绿档=财务安全。

认知突然被颠覆：如果财报都不能信任，还能信什么？急于规避风险的金融机构纷纷“抢跑”，民营房企难以自辩，普遍遭遇股债通杀，几无幸免。之所以说是“几无”，是因为极致凛冬里，总还有一抹亮色。比如龙湖，就稳健得“不像民企”。

2022年的龙湖，依然值得多看几眼。先是在3月底如期交出惊艳的年度财报，接着又继续在土地市场上攻城略地——谁都知道，这两件事在往年稀松平常，放在当下对民营房企则意味深长。

能持续以稳健做底色，龙湖究竟怎么做到的？如果具备样本意义，龙湖的成功还能被复制吗？

1

财务自律

报表能经得起放大镜看

先看龙湖交出的2021年成绩单：

2021全年，龙湖集团合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿元，营业收入同比增长21%至2234亿元，核心净利润同比增长20%至224亿元。

接着往下看。过去一年，龙湖的净负债率为46.7%，手握现金885.3亿元；综合借贷总额为1920.7亿元，平均融资成本4.14%；即使剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比仍能达到3.88倍。

▲示意图

明面上的公开数据，展现了龙湖一如既往的稳。

但是，无论是净负债率、资产负债率或者现金短债比，反映的都是公司财报内的负债科目。近年来不少房企采用合作开发、明股实债等形式，在表外或者表内隐性地产生了大量负债，风险暗藏。

我们不妨结合2021年度财报，抛开“三道红线”，去窥探一下龙湖真实的财务安全程度。

首先看少数股东权益与损益。由于房企的明股实债往往藏在“少数股东”里面，那么如果少数股东的权益与损益之间偏离过大，可以推测该房企存在比较大的隐性负债。

我们统计了龙湖近3年来的数据，发现基本保持稳定，少数股东权益占比大约43%，少数股东损益占比大约28%，两者相差距离不大，在主流房企中属于健康。

反观某些暴雷房企，少数股东权益与损益明显偏离，甚至有少数股东完全不参与利润分配还得“贴钱”的情况出现。这就属于典型的暗中埋藏大量负债。

其次看长期股权投资。这个科目大致可以反映房企的对外投资规模，隐含了房企的表外负债规模。龙湖2021年度的长期股权投资267.47亿元，而总资产规模是8756.51亿元，那么长期股权投资对总资产占比大约是3.05%。

这个比率在主流房企中算是非常低的。结合之前的财报，有几家展期或违约房企的这个指标超过8%，某典型暴雷房企的该指标甚至接近12%——把杠杆加到这份上，出事恐怕只是时间问题吧。

第三看拿地强度。按理说，拿地强度与财务安全并不直接挂钩，但浅显的道理是，如果一家房企在2021年仍然具备较强的拿地能力，就可以侧面印证两点：真有钱、想发展。

2021年龙湖合同销售金额2900亿元，拿地金额1241亿元（克而瑞数据），拿地强度约40%，在主流房企中属于排名前列的“积极分子”。拿地强度比龙湖还高的房企，有去年狂飙突进的绿城，有逆境增长的滨江，有央企巨头华润。而拿地强度排名靠后的房企，则基本被暴雷房企包揽。

由此可见，拿地强度的高低，也能与房企的财务安全挂钩。毕竟，要兼具扩张的意愿和扩张的实力，才能实现高强度的土地获取啊！

穿透财报的表面数据可以发现，龙湖交出的是真正体质健康的报表。与不少民营房企过度加杠杆不同，龙湖平衡地处理了财务安全与企业发展的关系。

正所谓“自律者自由”，当别人追求规模时，龙湖克制欲望、坚守常识，换来了如今暴风雨中的平稳渡过。

2

坚持长跑

用长期主义构筑护城河

如果说，财务是否自律，决定了房企短期内的抗击打能力，那么，经营战略的方向，则决定了房企能否适应长跑的淘汰赛。

简而言之，财务是“安全垫”，经营战略是“护城河”。安全垫不够厚，平时可能看不出问题，但可能导致“突然死亡”；护城河不够宽，行业繁荣之时似乎无碍，但一定会在行业转折时逐渐掉队。

在至暗时刻里，如果房企战略有偏差，也难以在时代漩涡中独善其身。比如说，过多押注低效资产、重资产，可能导致流动性缺失时现金流枯竭；比如说，单一押注房地产开发，可能在行业下行时面临回款危机；比如说，过分追求轻资产运营，可能因为无法获取土地而被“挤下牌桌”；又比如，分心与房地产无关的行业，可能因为不够专业而白白烧钱。

所以我们发现，龙湖能置身于暴风雨之外，关键在于长期坚持做正确的事：多赛道长跑。

“多元化”早就不是个新鲜的词了，擅长综合开发运营的房企也并不少。可将触角伸到地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修六大航道，且对医养、产城等创新领域跃跃欲试的，好像只有龙湖。

得益于前期研判、投资节奏、营销等运营全链条的打通落地，2021年龙湖的住宅开发持续获取合理的利润空间，实现同比增长7%的好成绩；全年拿地122幅，为后续增长补充有效动能。

▲常州龙湖香醍漫步实景图

经过20年的经验积累与团队历练，商业成了龙湖的稳压器。以代表作天街举例，重仓重庆、成都后，天街版图向北京、上海、杭州、西安、南京、苏州、合肥等核心城市挺进，以专业化、品牌化的运营，为城市提供“转念即达的欢乐入口”。去年全年，龙湖已开业商场的同店销售额和客流比均实现超20%的增幅，商业租金收入同比增长40%。当实体经济受疫情等不确定因素冲击时，龙湖积极应变，开启轻重并举模式，重资产天街和轻资产项目双管齐下，为商业地产的稳步复苏保驾护航。

▲龙湖南京河西天街实景图

从起步到成熟，龙湖花了5年多时间为冠寓梳理出完备的租赁住房体系。运作模式上，分为重资产、中资产和轻资产三个模式，实现“轻装作战”；产品系列上，针对不同客群细分市场，推出松果、豆豆和核桃三大产品线，为租住人群提供定制化服务。目前，龙湖冠寓已布局30余城、累计开业房间数量10.6万间，去年起开始盈利，规模行业领先。

▲龙湖冠寓实景图

去年，龙湖正式宣告进入六大航道并举的时代。塘鹅租售、塘鹅美装修两大航道的开辟，是房地产业从增量时代步入存量时代后，龙湖对可持续业务的深度探索。

▲塘鹅租售

行业洗牌与竞争持续，龙湖是少有的从原有赛道破局的选手。今年1月，龙湖旗下的物业板块龙湖智创生活在香港联交所主板独立上市。从龙湖智慧服务升级而来的龙湖智创生活，将坚定“一个龙湖”的战略，更好践行龙湖“空间即服务”的核心Slogan。

▲龙湖智创生活

当多数房企在追求大规模、高周转的时候，一直喊着“坚持战略导向、坚持长期原则”的龙湖，扎扎实实深耕地产、商业、长租公寓等领域。

多面开花的底气在哪？龙湖CEO陈序平已经给出了答案：“过去每年，龙湖用销售回款的10%投入到持有物业包括其他航道。”以脚踏实地为基底，龙湖在多赛道里走过的每一步都算数。

3

拥抱变化

助力双百亿的跃级发展

当客户体验被推到高位，地产行业不再是传统的“盖房子”，而是更多地向运营和服务转型。内功深厚、审时度势的龙湖，“以变应万变”，精准地与时代同频。

黄金时代一去不复返。2018年，龙湖在25岁生日之际，宣告告别传统的房地产开发模式，正式提出四大主航道业务。

2021年，地产行业暗流涌动。不止步的龙湖，将四大航道扩充至六大航道。在龙湖看来，未来的利润增长，将更多依靠主航道业务共同发力。

新的分水岭出现在去年7月。龙湖宣布将地产开发业务独立为地产航道，并将集团总部更名为集团赋能平台。新的组织架构下，集团开发业务与经营业务成为“双引擎”。

回顾龙湖近年来的征程，“变”的本质是围绕夯实基本盘、开拓新赛道进行的。时刻保持头脑清醒，及时根据实际调整战略；时刻有居安思危意识，持续强调盘面安全。正如吴亚军女士说的，龙湖的底气是“晴天补屋顶”。

你看，在经济增长放缓、疫情反复、行业遭受巨大考验的2021年，多赛道与双引擎成功为龙湖构筑起安全壁垒：

由商业运营、租赁住房组成的投资性物业收入达到104亿元；由物业管理组成全口径收入达到104亿元。这是继2019年实现服务引擎百亿元年以来，龙湖首次实现投资性物业收入和物业管理收入的“双百亿”跃级发展。

复盘龙湖的履历，我们认为，传统的地产开发赛道增速明显放缓，未来房企多元化业务的营收业绩贡献仍有提升空间。

站在2022年的当下，大家都会承认：“开发”+“运营”+“服务”并举的全生命周期，是房地产行业发展新趋势，传统的房开模式逐渐掉队已成必然。然而在面临传统模式诱惑时，又有多少房企能够坚持十年、二十年呢？

“在任何时刻都保持笃定，坚持战略导向、坚持长期原则、坚持朴素的生意逻辑与底线思维。”在龙湖年报里的这句话，或许就能够解释开头的疑问，财务上的底线思维和战略上的朴素逻辑，加上知行合一的定力，就是龙湖成功的奥秘。

不过，龙湖的成功，或难以再复制。原因很简单，房地产行业已经变天，资源正在快速向央企、国企和以龙湖为代表的优质民企集中，“剩者为王”、“赢家通吃”的定律，同样会房地产行业里生效。

活下来的房企，会过得更好，这是对自律者最好的奖赏。（来源：地产锐评）

标签： 少数股东 同比增长 长期股权投资