人身保险销售行为规则呼之欲出 泰康养老地产盈利模式遭考验

泰康保险创始人陈东升曾表示：一个成熟的养老社区做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间。

从2012年泰康之家旗舰社区北京燕园正式破土动工算起，到如今已有整整十个年头，但是泰康养老地产仍处于亏损状态。另外，随着监管收紧，泰康之家的曾经赖以生存的盈利模式或将无法延续。

盈利模式或难以为继

2022年4月15日，银保监会出台《人身保险销售行为管理办法（征求意见稿）》，其中明确提出，不得将健康、养老服务与人身保险产品强制搭配销售。

意味着此前养老服务强制捆绑销售保险的做法行不通了，这对泰康保险无疑是个重大“利空”。

泰康保险是我国较早涉足养老地产的险企之一，2009年11月获批成为保险业第一个养老社区投资试点。2010年3月泰康之家正式成立。

泰康之家全国养老社区采用客户会员制度，客户定位于“高知、高管、高干”的高净值人群，保费不低于200万元，盈利模式采用“保单捆绑+押金”模式。

2012年，泰康之家推出的“幸福有约”保险计划，将虚拟保险产品与医养实体相结合，由泰康人寿指定保险产品和泰康之家的《泰康人寿保险客户入住养老社区确认函》共同组成。

意味着，当消费者购买养老服务时就被销售了捆绑的保险产品，这是银保监会《人身保险销售行为管理办法（征求意见稿）》重点打击的行为之一。

银保监会此次出台《人身保险销售行为管理办法（征求意见稿）》或旨在打击我国日益泛滥的养老社区骗局。据新浪财经报道，从2018年到2020年，我国养老产业相关非法集资案件多达6614起。

央视曾曝光过一起典型的“高端养老社区骗局”，2015年一家名为“天地自然健康养老公司”的企业打着“高端养老”的旗号招募了上千老年会员。

据悉，这家养老企业当时向老年客户承诺，会员交费后不仅可在养老庄园吃饭、购物、就医、参加旅行团，每年还可以拿到6%至14%的返利等等。第一年，老人们如约拿到了该公司承诺的收益，不少人因此加大了投入。然而，2018年该公司负责人就携款潜逃之国外，涉案金额超过3亿元。

在黑猫投诉平台上，有关泰康保险的投诉量高达上万条，其中一名网友投诉称，泰康业务员以养老社区向客户推销保险产品，承诺用户投保总保费达到一定金额即可入住泰康之家北京燕园，但实际情况并非如此。

据21世纪经济报道，入住泰康医养社区，需要缴纳入门费、乐泰财富卡和月费。最基础的一居室入门费20万元，乐泰财富卡标准价格100万元/户，1人对应月费中的房屋使用费及居家费用是6000元，预估餐费1800元；2人对应月费中的房屋使用费及居家费用是8600元，预估餐费3600元。此外，其他收费服务另算。随着户型的变化，相应费用随之增加。

养老地产增收不增利

自2012年泰康之家首家养老社区北京燕园破土动工以来，泰康已经在全国24城布局了27家养老社区，其中12家已经投入运营。

但是，泰康的养老板块仍处于亏损边缘。2017年－2020年，泰康医疗及养老社区运营收入为2.69亿元、19.87亿元、34.84亿元、33.39亿元；相对应的运营成本则依次为4.34亿元、19.58亿元、32.35亿元、33.97亿元。

泰康养老地产在经营模式上选择了重资产自建的方式，重资产运营投入成本高，投资回收期更长，风险也更高。

而泰康在养老地产板块的布局也曾出现过败笔。2020年9月，泰康人寿与泰康养老掏出33.78亿战投阳光城，获得13.53%的股份，成为阳光城第二大股东。

彼时，双方约定将在存量不动产合作，如华南项目代建、华中项目合作开发；发挥在医养服务、产业资源等方面的优势，推进增量项目拓展等。

然而仅仅过一年，2021年10月28日，当阳光城甩出一份净利润暴跌96.89%的三季报后，泰康便火速撤离。

2021年12月27日，泰康转让了7.41%的阳光城股份，通过大宗交易减持阳光城2%的股份，剩余股份3.99%。2022年2月9日，泰康继续抛售剩余股份，拟清仓所持有阳光城剩余股份。

2022年1月19日，泰康养老保险曾在一份公告中表示，光是2021年12月27日两项交易造车损失金额已超过本公司上季度末净资产总额5%，达到10.64%。有统计，泰康对阳光城的这一笔投资损失金额高达17亿元。（来源|大华观察）

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