四川新晋房企“头牌”阳光大地隐忧

上个周我们写了关于曾经的川企“一哥”蓝光发展的前世今生（戳此回顾：蓝光未了局），很多粉丝在后台留言和读者群里争论关于现在的四川房企老大是谁，相比被“提名”最多的新希望、德商和领地，意外的是一家在成都市场基本没有声音的房企也被“cue”了多次，它就是来自眉山的阳光大地。

根据亿翰智库最新统计数据，今年1-2月，阳光大地实现销售额约48.77亿元，排名四川省典型房企销售业绩榜单第一名，比排在其后面的第二名万科成都（32.30亿元）高出约51%和第三名领地集团（25.22亿元）高出约93.4%。

事实上，虽然已经默默发展了很多年，但阳光大地在四川最大的房地产市场成都并没有什么被广为人知的项目。

那么问题来了，这家以四川地级市和县域为重心、长期“游离”在成都市场之外的企业，凭啥子本事干翻了外来“老大哥”万科和一众本土“霸主”？

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岔道竞争

避开炙手可热的成都市场、选择深耕三四线和下沉地级市的战略布局，是阳光大地拿下今年1-2月销售榜首的主因。

其官网显示，2002年，阳光大地从四川眉山起家，2016年将集团总部迁至成都，历经21年发展，现已布局全国7省，54座城市，开发运营191个项目。至今，阳光大地形成房地产开发、研发设计、建筑施工、装修装饰、物业管理五大业务板块。

仔细研究阳光大地的业务版图，可以发现，阳光大地在项目布局上有较为明显的特点——它的项目大部分分布在四川一些重点的三四线城市。

阳光大地业务分布 | 图源阳光大地官网

正如阳光大地的总裁曾提到的，“我们的核心优势是在全省的地级市或县城等四五线城市，这是企业现阶段的立足之根”。

除了初创地眉山外，阳光大地在川内的南充、泸州、宜宾、广元、自贡等城市布局项目较多，其中南充、泸州和宜宾去年一年的GDP均超过了2000亿，尤其是宜宾，成为继绵阳后第二个突破3000亿门槛的城市，而广元、自贡等地的GDP也达1000亿往上。

2020年四川各城市GDP总量 | 图源四川发布

虽然早在6年前就将总部迁到了成都，但直到2020年，阳光大地才第一次现身成都市场拿地。

2020年6月，阳光大地以1.5亿元的成交总价底价拿下龙泉驿区绕城外洛带板块一块36.61亩的住兼商土地，成交楼面价3950元/㎡，后续呈现项目为阳光紫宸府，去年9月，该项目首次入市销售，推出两叠拼、洋房和小高层三种产品合计348套，小高层和洋房均价为13500元/㎡，两叠拼均价为15000元/㎡，最终选房结束销售了135套，去化率39%。

避开房地产竞争白热化的成都市场，聚焦四川市场、着力低线城市的错位竞争策略，可以让其本土优势不断扩大。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，阳光大地以48.77亿元的销售额领跑各大房企，甚至超越了头部房企万科地产，这并不让人意外。阳光大地深耕四川多年并且近年来扩张势头较猛，近年来在四川土拍市场也频频活跃，都为如今在四川的规模优势奠定基础。另外，阳光大地聚焦四川房地产市场，对市场和需求较为熟悉，更容易打造符合当地需求的产品，形成本土优势。

知名地产分析师严跃进表示，此类企业崛起，说明企业在当前行业降温大背景下，总体上表现出稳健的一步，也能够跑赢行业竞争伙伴，实现较好的业绩表现。类似表现也会使得此类企业受到更多行业关注，具有积极的意义。

此外，基于以上的“农村包围城市”的战略路径，阳光大地大部分地块都是低溢价率甚至底价获取，这样做的好处是给自己后续项目的售价留足了“利润空间”。

其官网新闻中心显示，截至2021年12月31日，阳光大地有息负债低于20亿元，有息负债率始终维持在5%以下，低于百强房企平均水平。

然而，就这样一家基本不拿高价地、应市谨慎的房企，似乎也正在经历着阵痛。

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阵痛

过去几年，有房地产黄金时代之称，这期间，不论大小房企，都卯足了劲向扩大规模冲刺。

阳光大地也不例外，从这几年不断扩大的拿地数量和规模就不难看出。

其官网显示，2010年，阳光大地在川南累计开发15个项目，2012年开始面向全川扩张。2017年，全年竞得14宗新地块；2018年，全年竞得22宗新地块，首入云南，销售额破百亿；

阳光大地发展历程 | 图源官网

2019年，阳光大地拿地大爆发：全年竞得50宗新地块，拿地金额约130亿元，并首入河南、贵州；

2020年，阳光大地更是拿地频频，全年竞得56宗新地块，拿地金额攀升至146亿元，并且首次进入湖南、成都、广西、内蒙古等地。

值得注意的是，当年年会上，在销售金额首次突破两百亿基础上，阳光大地喊出了“与太阳地球同在，脚踏实地奔向千亿阶段性目标”的口号。官网显示，其下属每个区域的销售目标“军令状”都剑指千亿。

“千亿目标对于阳光大地确实略偏高，当然企业后续还是有很多新机会，尤其是房地产政策面宽松，客观上将刺激房地产企业业绩的更上一层楼。”知名地产分析师严跃进说道。

1月13日，阳光大地发布的年度业绩报告显示，2021年，阳光大地全年销售额仅338.37亿元，回款收入308亿元。

这并不意外。

这些年，阳光大地虽然将业务拓展到了云贵，甚至中部的湖南、河南等地，但这些地区的销售贡献很少。并且，在成都这个主力战场上有且仅有位于非热点区域的城市边缘区的一个项目，因而阳光大地在成都市场是一个几乎透明的存在，品牌知名度和影响力很难打开，这也是其深耕三四线城市策略的所需要考虑的增长持续性问题。

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放缓

随着扩张加速，阳光大地的问题也不断开始暴露。

2020年6月，阳光大地在乐山的青江壹号项目，被曝违规预售；同年11月，阳光大地在南充等地的多个项目疑似停工。紧接着，其位于乐山的阳光天樾国际城项目，又被指因违规销售而被暂停商品房合同网签备案和收回预售许可证。值得一提的是，以上传出违规销售的项目其违规的点就是未取得预售证就开始进行收费排号。

阳光大地副总裁兼三区总经理王鹏铭此前在介绍该公司运营策略的时候称：“保持极低负债的同时通过快速销售现实资金回笼，用快周转的形式保证企业健康平稳发展。我认为高周转的核心并不在于房子建得快，本质其实是资金的高周转，核心是在销售端，产品要卖得快这才叫高周转。”

由此也不难理解为何多地阳光大地的项目都传出违规销售的消息了。

高周转“走不动”了，同大多数房企一样，阳光大地也不得不开始“节衣缩食”过日子。

去年8月，阳光大地被爆料对大区进行了裁减，其十个大区中的“八区”被解散。据说“八区”是阳光大地的重点区域，其涉及四川多个项目，同时还包括河南、广西和贵州的项目。

2021年，阳光大地全年竞得26宗新地块，相比巅峰时2020年的拿地数量减少了整整30宗，金额也下降到了44亿元。据了解，2021年全年，阳光大地拿地金额仅占回款收入的约14%。

拿地减半、裁撤大区，维持了数年扩张姿态的阳光大地，也开始了主动收缩动作。可能阳光大地自己也意识到了面对当前的行业环境，能够活下来已经不容易，更何谈千亿这一遥不可及的目标呢。

知名地产分析师严跃进认为，对于此类奋斗型的房企，要重点做好城市投资研判和融资能力优化，两步走，才能真正助力企业稳且快的发展。

盘点四川房企，也仅蓝光发展和新希望两家成功实现了千亿规模，“后起之秀”德商和领地尚且距离千亿目标有一定的路要走，且当前大环境之下，成都市场仍稍显低迷，未全面回暖，更别提被持续唱衰的二三线甚至县级城市了，综上因素叠加给长期重仓三四线及县域城市的千亿宏伟目标蒙上了一层阴霾，“千亿规模”道阻且长。

而诸如阳光大地、领地之类尚奋斗在千亿路上的川企，在深耕本土的基础上，审慎布局全国其他城市；在产品打造上，要积极贴合当地的需求特征，打造符合市场需求的高品质产品，形成独特的产品优势，不断扩大在当地市场的影响力。（来源：文轩财经）

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