通讯！越秀90%的房子，正在失守！？

“哎呀，公交地铁一过了中山一路，进入越秀区范围，你大概率都是需要让座的。”

车上是老人，街边聊天的也是老人。

(资料图片)

“越秀很好，好到每天觉得自己提前30年退休了。”

一位住在越秀区宿舍大院多年的粉丝说。他为自己是越秀人而自豪，但“不会劝身边的朋友来做邻居”。

事实上，他跟家人已经准备换掉房子。

“知道我住越秀，同事都说我不用换，但我跟家人其实想换很久了。”

这种情况，绝不是偶然。

事实上，越秀可能有90%以上的房子，正在逐渐失守！

为什么爱越秀，却选择「逃离」？忧虑与年俱增。

这里是广州老龄化最为严重的区域。整个越秀区，60岁以上常住人口占比22.25%，比例之高全市第一。

也就是说，走在越秀的街头，每5个从你面前走过的路人，就有1位老人。

其中，65岁以上比例更高达15.88%，同样是全市之首。

就连今年越秀区的事业编申论，都是围绕着“如何应对人口老龄化”展开。

很多年轻人口，正在用脚投票，「逃离」越秀区。

过去10年，越秀成了广州唯一一个常住人口负增长的区，足足减少了11.9万人。

15年前，越秀区户籍人口净增率能在广州排第4。

这几年，越秀户籍人口迁出率升至第3，净增率跌到第9。

上述的那位粉丝朋友开玩笑说：“如果我现在60岁，一定会选择住越秀。”

越秀对老年人比较友好，资源丰富，生活便利，这也是事实。

这里有全市最充足的床位。当其他区300、400人争一张床位，越秀每41个人就能配一张床，并且床位数每年都在新增。

这里有全国都排得上名次的三甲医院，有其他区拼命追都追不上的医疗资源。

然而，早几年大院加装电梯，他才发现，与楼龄一样慢慢老去的，还有邻居们。

“如今很多搬进来的都是陌生租客，房子的毛病也多了起来，但谁都不敢大修，只能维持老样子。”

（图源：广州越秀发布）

出生率全市垫底、老龄化率全市最高，他不知道再过几年，还有多少「后生」会看上这样大院式管理、外墙残旧的老房子，又愿意花多少钱买下来定居。

一切都笼罩着大大的问号。

回看过去五年越秀的二手房房价，一股无可阻挡的趋势，正在呼啸而来：

越秀，已经被天河反超，海珠也很快要追上它了。

2018年，越秀跟天河平起平坐，比海珠高一个头，结果五年过去，跌多涨少，甚至比2018年还要低。

再看看天河跟海珠，不免兴叹：

越秀的房子，原来并没有多矜贵啊。

就连越秀引以为傲的学区房，也在默默承受着开始“被嫌弃”的命运。

放眼看看，天河、白云、黄埔、番禺，小学低年级几乎一年要扩招2千个学位。

即使是老龄化程度跟越秀差不多的荔湾，一、二、三年级也逐级递增了约1千个学位。

而越秀的小学学位，近几年已经基本不用扩招了。

（广州市教育局2019年公开数据）

看看越秀的数据，各年级人数几乎毫无变化，因为每年符合入读的适龄儿童没有怎么增加，基本不用担心学位不够。

种种数字叠加在一起，无不折射出越秀的增量忧虑。

像这套带有东风东学位的二手房，单价不到7万，挂牌8个多月了，照样没卖出去。

未来越秀的大多数房子，还有多少接盘侠？

又是一个大大的问号。

相对而言，越秀的学区房还算可以挺住一些念头。

而在增量萎缩之下，最先被击倒的，是越秀的大片老旧小区。

有情怀的老广，默认越秀很好；想买房的新广，默认越秀房价很贵。

放在13年前，这是事实。

2009年，越秀房价已经达到15938元/平，之后十年翻了3.96倍。

时至今日，越秀作为省委省政府所在地，资源集中度仍然非常高，不管是交通、教育、医疗配套，都有明显的优势。

可是长期处在广州「市中心」光环下的越秀，已变得极度分化。

现在的越秀，自西往东，房价落差高达10万/平！

西边流花路、站前路，单价2万出头的房子比比皆是；东边东风广场、淘金路，成交单价9万多，还没算上二沙岛……

跟房价一样「割裂」的，还有越秀的常住人口。

七普数据显示，越秀仅有东边的东山街、梅花村街两条街道实现增量，其余街道都是人口负增长。

下滑最厉害的街道，集中在西边临荔湾片区，以及西北边临白云片区。

“你去走走看，很多地方市容跟15年前没什么变化，只是街边都变成批发小店、小货车把路塞住。”

（图源：广州越秀发布）

建设六马路的宜安广场，地处广州第一代CBD环市东商圈，这里曾经非常繁华，广州第一家麦当劳就开在不远处的广东国际大厦。

现在，整个商场只有临街商铺跟4楼的利苑酒家在鼎力支撑，其他商铺几乎清空。

（图源：网络）

当然，越秀也很「无奈」。

翻开2020年广州规模以上服务业企业营业收入，越秀区跌了7.2%，跟白云区比惨。

当第一名天河跟第三名海珠都在争「飞跃进步奖」，夹在中间的越秀还在原地踏步。

不改造，越秀没有土地空间创造增量，未来可能会有更多企业跟人口迁出，影响GDP跟税收。

要改造，成本实在太高，越秀囊中羞涩。

前两年五羊新城跟环市东改造方案刚公布，街坊们还一脸期待。

可方案经过一波三折，究竟何时才有钱动工，要画上一个巨大的问号。

大片的老旧小区，也许只能在岁月蹉跎中老去……

所以在越秀，刚需散盘的业主再怎么让利，成交依旧低迷得可怕。

关注度最高、房价最坚挺、成交最活跃的，反而是均价7万+、9万+的高端改善型学区盘。

东风广场、锦城花园、富力东堤湾，上榜的四个小区中，三个都在越秀东边。

越秀不缺省一级学校，只缺顶级学校。

这类顶级学区房的标杆小区，除了有名校加持外，还有地段跟居住环境优势。

贵，但价值稳固。

而当「增量」困境无法解决时，越秀大多数老旧小区最终只能走向同一个结局：

——不断向买方市场低头。

最终，90%的越秀房子，都将在滚滚潮流中无奈失守。落花流水春去也，换了人间。（来源：广州楼市情报）

标签： 老旧小区 东风广场