天天新消息丨​“浙系房企”销售腰斩负债压顶，将获杭州纾困基金支持

近年来，号称“浙系四小龙”之一的德信追求规模扩张，拿地凶猛，但规模始终也不能有效突破，其背后积聚的高负债风险却与日俱增。

01纾困

【资料图】

8月23日，据REDD消息，两位知情人士称，杭州市正计划成立纾困基金，该基金可能会为本土房企德信中国（02019.HK）提供财务支持。

据悉，纾困基金将由当地国有房企杭州市房地产开发集团有限公司牵头，首轮融资规模约20亿元人民币。

值得注意的是，该纾困基金将优先考虑与杭房集团有敞口的德信项目，在项目上提供的流动性支持，也可能帮助德信偿还其唯一一笔存续美元债，即2022年12月3日到期、本金为3.48亿的美元债。

近年来，号称“浙系四小龙”之一的德信追求规模扩张，拿地凶猛，但规模始终也不能有效突破，其背后积聚的高负债风险却与日俱增。

2022年4月，穆迪将德信中国公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”；同时标普也将德信中国信用等级下调至“B-”，列入负面信用观察名单。

此前2021年11月，由于销售放缓影响德信中国杠杆率改善，并减少流动性缓冲，标普将其评级展望从“稳定”调整为“负面”。

与其他房企一样，德信中国正经历行业的至暗时刻，纾困资金的支持将有助于其解决资金饥渴，缓解再融资压力。

02财务指标下滑

据官网介绍，德信地产是一家根植于浙江的领先综合型房地产开发商，主要专注于住宅开发，商业和综合性物业的开发、运营及管理。

1995年，德信地产在浙江湖州市德清县成立，2019年在香港联交所主板上市，2021年7月旗下物业板块德信服务（02215·HK）登陆港交所。

从股权结构看，德信中国的控股股东为德欣国际，持股比例为67.16%，公司实际控制人为胡一平。

2021年，德信中国实现合约销售额739.8亿元，同比增长16.4%，但全年千亿销售目标未完成。

由于房地产需求疲软，2021年下半年开始德信中国的销售额持续下降，2022年上半年实现销售额193.8亿元，同比减少55%，

据克而瑞数据，2021年德信地产以495.4亿操盘金额位居房企第55名；以220.2万平方米操盘面积排第72位，属于中小型房企。

值得注意的是，德信中国的合作开发占比偏高，其拿地权益占比仅为44%。

截至2021年末，德信中国163个项目的土地储备约为1913万平方米，其中138个项目位于长三角地区、余下的25个项目分别位于珠三角、成瑜双城经济圈及长江中游经济带等地区。

在业绩方面，2021年德信中国实现总收入231.09亿元，同比增长45.6%；实现归母净利润9.41亿元，同比减少21.06%，“增收不增利”迹象明显。

业绩下降的同时，德信中国的盈利能力也在下滑，2021年其毛利率为21.68%，同比大幅下降。

截至2021年末，德信中国总资产为1167.34亿元，总负债946.34亿元，净资产220.68亿元，资产负债率81.1%。

从“三道红线”看，德信中国剔除预收账款的资产负债率为73.6%，净负债比率72.4%，现金短债比1.37，踩中一条红线处于“黄档”。

《小债看市》分析债务结构发现，德信中国主要以流动负债为主，占总债务的84%。

截至同报告期，德信中国的流动负债有791.5亿元，其中一年内到期的短债规模有152.16亿元。

相较于短债压力，德信中国的流动性尚可，其账上无限制现金余额仍有161亿元，可以覆盖短债，但其中超过三分之二的现金处于合资项目公司层面，造成一定的资金压力。

除此之外，德信中国还有155.16亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计151.33亿元。

整体来看，德信中国刚性债务有303.49亿元，长短期有息负债规模相当，带息债务比为32%。

从融资渠道看，德信中国主要依赖于借款，其银行贷款占报告债务的六成，传统银行融资渠道较为顺畅。

在传统银行再融资的支持下，德信中国的非银行融资大幅下降，截至2021年6月底信托贷款仅占债务的20%。

值得注意的是，2020年以来德信中国的少数股东权益规模大增，与少数股东损益占比不匹配，存在一定明股实债嫌疑。

2020年，德信中国的少数股东权益从57.21亿翻倍至107.66亿元，2021年再次跃升至159.93亿元，占所有者权益的72%；而其少数股东损益却仅有14.35亿元。

总得来看，德信中国销售疲软，业绩下滑明显；债务高企，短期偿债压力徒增；“三道红线”踩中一条，再融资受限。

03“浙系四小龙”之一

德信是一家老牌浙系房企，与中梁、祥生和佳源并称“浙系房企四小龙”。

1995年，胡一平离开建筑勘察设计所，在三个独立投资者的支持下，创立德信中国的前身德信地产，从此进入房地产行业。

创立之初，胡一平带领着德信地产在当地德清县开展房地产项目，随着事业的发展壮大，逐步发展到湖州市。

随后经数年发展，德信发展成继绿城、滨江之后的本土三甲房企，胡一平成为当地有名的地产大佬级人物。

2005年，德信总部迁至杭州，并以“立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市”的战略定位，开启全国扩张步伐。

然而，至今德信的布局仍以浙江为主，未见全国开花，仍属偏居一隅的浙江中小型房企。

同时，受拿地局限，布局单一的影响，德信的规模始终不能有效突破。

2016年，德信完成销售额156.8亿元，挤入百亿俱乐部。随后胡一平提出 “3年300亿”的小目标，并于2018年达成。

近年来，德信业绩增速开始下滑，从2015年到2018年其销售增速分别为100%、80%、47%和38%。

另外，在土地市场上，德信表现凶猛，鏖战招拍挂市场或者高溢价拿地的情况时有出现。

2016年1月，经过74轮竞价，德信地产以 6.1亿元抢下宁波高新区纯宅地；2017年1月旗下公司历经8小时20分、90轮的拉锯式报价，拿下温州永强北片区地块，楼面均价8068.6元/平方米。

2017年5月，德信地产又以105.32%、155.87%的溢价率和15.8亿元总价，拿下浙江湖州德清的2宗宅地。

随着不断规模扩张、大手笔拿地，德信地产利润下滑，负债却居高不下，在房地产行业寒冬下，其不仅千亿梦碎，而且面临严酷的资金链考验。

内容来源：小债看市

标签： 纾困基金 规模扩张 融资渠道