环球讯息：海南烂尾楼，为什么基本消失？

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“保交楼”进入高层重大会议！01“保交楼”高层会议重磅定调。会议指出：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。会议内容既回答了房地产最新定位，也表明了今后楼市政策重大走向。会议内容对房地产有四大重要信号。第一，稳定房地产市场放在首位。此前国家的提法都是“房住不炒”放在首位，“三稳目标”紧随其后。

看似简单随意的顺序变化，实则大有不同。顺序的变化是对现状的及时调整，后续房地产的政策都要围绕着“稳”字展开。第二，明确“稳”楼市政策要求。——“因城施策，用足用好政策工具箱”“因城施策”并非新提法，今年年初就有指示，后续各地也是围绕此展开。据不完全统计，仅7月以来超80个城市发布稳楼市政策。各地齐齐放松，新政一箩筐。有的是妙招频出，生娃破限购，人口、救市两手抓，赚得满堂彩。有的是毫无底线，大搞“首付贷”、“接力贷”。君不见，08年次贷危机是怎么来的。所以高层对新政做出了新要求，政策工具量既要够，效果也要好。绝不能为了救楼市，饮鸩止渴。就目前来看，多地已经出台政策组合拳，量给足的同时，把控风险范围。这类优秀代表有东莞、佛山、长沙、南京等地.......后续，各地也会根据最新指示，继续实事求是，出台更多松绑楼市的新政。第三，明确放松方向。政策要放松，达到稳楼市的首要目标。地方新政放松方向是“支持刚性和改善性住房需求”。

未来，各地上车和置换新房会更加容易，利好来大城市打拼的年轻人。第四，明确地方在“保交楼”和“保民生”中的责任。针对停贷事件，银保监4天两次发文，其中就提到“配合压实企业责任”。这次高层点名地方，“压实地方责任”。造成烂尾泛滥，固然是企业玩火自焚，可地方缺位预售制的监管。一两个项目的烂尾，或许是企业的个例错误。可若是大面积烂尾，则是一整个监管体系的失守，地方负有不可推卸的责任。从过往经验来看，地方顶多是作为牵头人，成立项目工作组，引导各方进行纾困。可如今情况不太一样，郑州的城投和央企再强，也吃不下近三分之一的烂尾。

此时压力就给到了地方，必要时刻需要主动站出来。02海南经验此前各大城市不乏有处理烂尾楼的成功经验。但是这次情况特殊，烂尾并未是单一项目，而是整个企业、亦或者整个城市爆发烂尾危险。回顾全国处理烂尾事件，唯独海南的经历与今日情形更为相似。海南在经历过楼市破灭后，同样导致了大面积烂尾。

神奇的是，在08年的时候，海南烂尾楼已基本消失。（90年代造成的烂尾，并非现在）上世纪九十年代初，海南曾一度掀起了房地产聚集开发热潮，全国5000多家房地产公司云集海南。由于当时规划调控能力薄弱，市场管理措施不到位，致使炒地皮、炒项目、炒楼花等不正当经营行为泛滥，形成了疯狂的房地产泡沫，给当地经济发展留下了三大隐患。一是被圈占而长期闲置荒芜的建设用地达2.38万公顷；二是455万平方米的空置商品房长期无人问津；三是603宗、原规划报建面积1631万平方米的“烂尾楼”。每一座烂尾楼都是海南这座城市的伤口，当时的情况可谓是触目惊心，伤痕累累。

全省的房地产积压率净占全国的十分之一。海南烂尾危局面之所以能打破，主要是展开了以下工作。一是，成功确权是处置的关键。在债权债务错综复杂的情况下，只有通过追债而确定产权人，处置程序才能启动。1999年至2000年，四家国有商业银行均设立了处置积压房地产工作机构。二是，建立司法与行政的协调机制。海南省高级人民法院成立了积压房地产案件审判工作领导小组，要求在重点地区设立专门法庭，快审快结积压房地产案件。三是，停缓建工程代为处置政策加大了处置力度。产权人没有能力自行处置的停缓建工程，经协商签约，采取现值评估、拍卖招商的形式代为处置；有法律纠纷而无法展开的，经商请法院批准，先由处置机构代为处置，所得款项存入专门账户保管，待结案后进行现金分割。海南多方推进，司法、行政双驱动下，烂尾楼“基本消失”。据统计，截至2007年底，海南的闲置建设用地绝大部分被收回或盘活，已处置了23353.87公顷，占闲置总量的98.13%；全省共批准复工建设的停缓建工程项目面积1608.17万平方米，占原规划报建面积的98.6%；销售或出租原空置商品房444.63万平方米，占积压总量的97.6%。03结语从烂尾，到出清，海南花费了9年时间。相信这次，我们也能复刻海南成功经验，实现“保交楼”。这里，我需要提醒一下，海南的成功经验的背后，离不开大环境的影响。98年到07年，正是房地产发展的黄金时期。换句话说，开发商和地方有实实在在的利益驱动，出清烂尾。当时，把楼盘复活后，可以凭借不断上涨的房价，覆盖成本或者是盈利。现在房地产不论是宏观政策亦或者是市场供给，早已大相径庭。所以，海南经验值得借鉴的同时，也须银行配合压实企业责任，中央压实地方责任。“保交楼”和“保民生”落到实处，是所有人的愿望。

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