万科业绩下滑引致歉，万物云上市的卖点与难点

《港湾商业观察》王心怡 陶原

“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。在万科2021年年报业绩会上，董事长郁亮这句致歉成为了当天资本市场最受热议的话题之一。

然而，当市场还没在郁亮致歉的消息中回过味来，万物云终于迈出了分拆上市的第一步：递表港交所。

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母公司业绩下滑，郁亮致歉

3月30日，万科A（000002.SZ）发布2021年报，公司实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元；实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。期内，万科毛利率下滑到21.82%，这一数据在2019年及2020年分别是36.25%及29.25%。净利率更是从2020年的14.15%降到8.41%。

2021年，房地产行业所面临的整体压力无需赘述。而对于郁亮的致歉，其实长期关注万科的投资者们或许早有预期。

2021年中报时，谈及业绩下滑，万科总裁、首席执行官祝九胜就曾直言：“面对这样的问题，我老是想起读书时候的感觉，就像期中考试考完了成绩出来了，在复盘的时候，没考好，怎么跟老师来回答，心情很忐忑，但忐忑之余也不会忘掉立志长期成为好学生的定位和志向。”

彼时万科的期中成绩，已经看到了13.18%的净利润同比下滑，（万科A）股价更是朝着20元下探。也正是在那时，万科表态，当到了需要维护市场价值的时候，可以回购股票。

半年左右，“时候”到了。万科披露2021年年报的时候，推出回购和派息方案，称公司将在未来三个月内择机开展20亿至25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元。

一位行业人士向《港湾商业观察》表示，万科在业绩欠佳的情况下依旧大手笔分红，是一步“妙棋”：“在行业整体下行、资金流失的大趋势下，万科给出的这颗定心丸，能留住一部分投资者。”

自3月30日万科A公布年报以来，至4月15日收盘，公司股价由17.48元涨幅21.85%至21.30元。在归母净利润大跌超45%的基本面之上，万科这波市值管理收效甚佳。

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万物云的基本盘

但对于刚刚递表的万物云来说，未来若成功上市，股价又要靠什么支撑？

虽然万物云是由万科物业发展股份有限公司更名而来，且万科方面也一直希望将万物云区别于传统的物业服务商，但是根据公司招股书，住宅物业服务贡献收入于2021年依旧占据公司总收入比86.3%。

若以社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大板块计算的话，前两项业务板块占总营收比例近92.2%。而正如一些市场人士所预期的，万物云未来能否卖出好价格、讲出好故事，关键就在于目前对总营收贡献不足8%的AIoT及BPaaS解决方案服务。但从目前来看，想对万物云的未来蓝图有更清晰的观察，或许还需待时日。

不过，对于多数于近一年间递表港交所的物业企业来说，万物云的基本盘面，应该是多数物业企业的梦想。根据招股书，万物云2021年在管建筑面积达到6.6亿平方米，较2020年同期增长近32.53%；在管物业数量达到2823个，这一数据在2019年还仅是1764个。

不同于万科的业绩下滑，万物云于2019年至2021年分别实现营收139.27亿元、181.45亿元及237.04亿元；同期毛利约24.68亿元、33.65亿元及40.2亿元人民币，净利润则为10.4亿元、15.19亿元及17.14亿元。

其中一部分原因，或许在于万物云客户盘的分散性。对于多数物业企业来说，严重依赖母公司即房地产开发商属于普遍现象，来自于母公司的收入占营收比超过80%的物业企业并不少见。但对于万物云来说，2019年至2021年，来自于万科集团的收入分别为17.7亿元、27.99亿元及38.21亿元，占总营收的12.7%、15.4%及16.1%；而来自前五大客户的收入，也仅占总营收的15.5%，20.7%及19.8%。

换句话说，分散的项目从一定程度上减缓了去年以来房地产行业的低迷给万物云带来的冲击。而另一方面，物业作为持续的流量生意，在面临行业大趋势时，反应会有一定的滞后性。

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毛利率远低于行业平均水平

但在营收、盈利双双增长的同时，万物云的两项数据却表现出了投资者不希望看到的稳定：2019至2021年，公司毛利率分别为17.7%、18.5%及17%；净利率则分别为8.3%、8.8%和8%。换言之，这两项数据近两年呈下滑态势。

这在物业行业里处于怎样的水平呢？4月12日，观点指数研究院发布物业服务卓越企业报告。基于企业公告及历史数据，观点指数建立预测模型，对于行业内50家物业服务企业2021年的部分财务数据进行预测（已上市企业为公告数据）。50家企业毛利率平均值为27.96%，大部分企业毛利率区间为30-40%。

报告提及，中部及尾部企业的毛利率水平略高于头部企业，或由于这些企业规模较小，人员配置、区位密度更优，故而毛利率表现优异。在综合评分中分别位列第一及第二的碧桂园服务（06098.HK）及万物云，2021年毛利率分别为30.7%及17%。

万物云意识到了成本管理的重要性，其在招股书中提及，2019年、2020年及2021年，其计入销售成本的员工成本分别占总销售成本的56.1%、35.2%及36.8%；同期，计入行政开支的员工成本分别占总行政开支的50.7%、50.4%及50.5%，而计入销售及分销开支的员工成本则分别占总销售及分销开支的69.9%、65.6%及50.4%。

万物云坦言，于过往记录期间，为控制成本实施了各种技术及管理解决方案。这些解决方案的效果可能需要一段时间才能实现，而即使采取了该等措施也无法保证将能够控制或降低经营成本、提高成本效益或成功将成本影响转至所收取的物业服务费，从而维持盈利能力。

综合谈及万物云在目前的环境下选择递表港交所及其上市前景，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《港湾商业观察》表示，一方面，当前行业加速调整，行业整体景气度不高，加之去年以来房企频频爆发流动性危机，生存压力增大，另一方面，从万科本身的经营现状来看，根据今年财报显示，万科面临净利润下滑，种种因素影响下，曾经一直号称不分拆上市的万科物业即如今的万物云，递交了招股书开始了赴港IPO之路。

“万物云选择在此时上市，也就注定着其上市之路难以一帆风顺，一方面，物业股的风口期已过，另外，其母公司万科今年业绩下滑严重，对于其成功登录资本市场也是一个阻碍因素。但是万物云相较于其他物业公司也有着其特有的优势条件，那就是其带有的科技属性，将为其上市之路增加一定的助力。万物云若能成功上市，可以一定程度上缓解母公司资金压力。而其IPO成功后，能否交出满意的成绩也尚未可知。”（港湾财经出品）

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