全球观察：战略飞轮加速转动，金茂服务营利双增

过去100多年，无论是金融危机、战争，还是疫情，有一个规律是：外部环境变化，从来压不垮真正有内功的企业。每一个行业都会经历野蛮生长到头部聚集的过程，聚集速度不会因困难而放缓，而是加速。

近日，有高端物业标杆之称的金茂服务（HK:00816）发布2022年度业绩报告。报告期内，金茂服务累计实现营业收入24.36亿元，同比增长60.7%；净利润 3.41亿元，同比增长90.7%。管理规模方面，截至去年底，金茂服务合约建筑面积约为8082万平米，在管建筑面积约为5686万平米，同比增幅56%。

在楼市资本论看来，从管理规模的56%增幅，到营收的60.7%乃至净利润的90.7%增幅，毫无疑问都是高速增长。

【资料图】

而眼下并非市场繁荣盎然的光景，尤其是受疫情影响，物业企业的业绩增速普遍放缓。

Wind数据显示，截至2023年3月29日，共有10家港股物管公司披露2022年业绩数据，有2家营业收入同比下降，而在营业收入同比增长的8家中，金茂服务的增幅排名第一。同样，在仅有的4家归母净利润同比增长的企业中，金茂服务的增幅也是第一。

显然，金茂服务是“逆势”而上。但其实，这里还有个关键词要强调，就是“持续”。

楼市资本论发现，把财报的周期拉长，金茂服务2021年度实现营收15.16亿元，同比增长60.51%，归母净利润1.78亿元，同比增长130.77%。

楼市资本论认为，在行业内外普遍“过冬”的这两年，有的企业甚至湮没于时代长河，而有的却可以迎难而上，还持续实现高增长。一定程度上，竞争加剧了行业的整合，弱者的出局，反而在客观上释放出了市场空间，让强者得到更多的生长。

主观来看，强者有一个共同特征：都是战略先行，并自始至终围绕战略落地，以提升自身综合能力为核心。

【一】高增长的背后是战略“高”

在一个剧烈变化的环境中，战略的重要性不言而喻。业绩会当天，金茂服务的管理层在第一句话中就强调了：“在非常不平凡的2022年，金茂服务保持了‘高全新快’的战略定力。”

的确，金茂服务的“高全新快”企业战略独树一帜，纲举目张，其纲是“高”。

楼市资本论认为，这个“高”首先要从高能级城市，高品质项目，高净值客群三方面来理解。

就高能级城市而言，数据显示，2022年金茂服务覆盖的68个服务城市中，一线、新一线及二线城市占比94%，2020-2022年总在管面积复合年均增长率为79.1%。

而金茂服务从成立至今，接管的都是像上海金茂大厦、北京凯晨世贸中心以及金茂府这样高能级城市里的高品质项目，这就决定了其高端定位、高净值客群的先天差异化特质。

而这样的高净值客群更认可品牌价值，面对多场景衍生服务的支付意愿和能力也更强，连续购买或以旧带新的比例更大，是更有延续价值的服务对象。

数据显示，2022年，金茂服务住宅物业平均单价3.37元/平/月，非住宅物业的平均单价17.63元/平/月，这个单价在同比对标市场上位于最前列。同期，金茂服务住宅项目满意度93分，写字楼项目满意度100分，位列行业第一梯队高位水平。

金茂服务的特色社区活动

接下来，金茂服务的良性高位正循环生态系统就形成了：高满意度——高净值客群的高续约率——高收缴率——高定价能力——高水平服务投入——高满意度。2022年，金茂服务拥有的高端业主禀赋得到了深度释放，与其对应的社区增值板块收入也达到了6.45亿元，增长了247.3%。

亚布力智库专家武亮认为，金茂服务以高端优质服务为支点，从高能级城市、高端项目到高端客户，形成高端圈层再做高端优质服务的高位循环，以“高”形成罕有竞争、难以模仿的独家绝技，不但提升其收入及盈利稳定性，还拥有更强的抗周期能力，也可以说金茂服务已然奠定中国高端物业TOP1的地位。

【二】城市运营服务能力“全”

事实上，金茂服务不仅服务品质段位高，其城市运营服务能力也很全面。

众所周知，金茂服务背景深厚。

数据显示，截至2022年底，完成1550亿元销售额的中国金茂拥有在营及在建的商业中心、写字楼、酒店规模分别为196.7万平米、222.9万平米、109.1万平米，高端产业规模位居行业前列。与此同时，中国金茂还在积极推进产业资源招商及落地。2022年，中国金茂累计完成411家产业资源战略签约，新增投资落地21家。这些资源都将有助于金茂服务的业务规模扩张及未来业绩增长。

长安街上的中国中化总部

更高一层，中国中化也将成为金茂服务发展的强力支撑。

楼市资本论了解到，在2022年金茂服务总结出城市运营服务的4种模式，第一种模式是“产业+物业”，第二是“运营+物业”，第三是“资本+物业”，第四是“更新+物业”。

金茂服务在深耕母公司带来的“产业+物业”模式外，其他三种也有深度落地。以尧化科技大厦为例，在“运营+物业”模式下，街道管委会把尧化科技大厦交给金茂服务管理并运营，由此获得了资产运营的溢价。金茂服务表示，该项目当年转化合同额超过3000万元，目前已经锁定的未来可见收入高达5000万元。

更全面些的数据是，2022年金茂服务新增城市服务项目5个，南昌金茂瑞香国际生态城、温州鳌江国际新城、金华金茂未来科学城、淄博博山区、徐州经济技术开发区。对于之前已签约的城市服务项目嘉善经济技术开发区、舟山东港新城、南京新尧新城等，金茂服务深耕多样化服务内容，已经实现了价值转化，并建立起独具特色的城市全域生态服务平台。

此外，金茂服务2022年还实现16类业态拓展，与中国中化的农业和化工板块建立有效协同，成功获取了泉州石化、武汉中种研发中心、临沂化肥研发中心等项目，涵盖研发中心、工业园区、住宅家属楼等业态。这也让金茂服务的全业态服务能力进一步提升。

亚布力智库专家武亮认为，在稳定高质量、重视长期主义的央企优势平台上，金茂服务已经搭建好了多元稳定的优质服务生态，后市发展十分可期。对标同类型上市央企物管，金茂服务目前存在被低估的情况，有待市场发现其优质的成绩和高增的潜力后，给予更为合理的估值。

【三】数字创“新”和“快”速外拓

金茂服务的核心战略优势，还体现在数字化建设的“新”和外拓合作的“快”上。

2022年，金茂服务还持续推动数字化建设深度，业务赋能方面，完成投拓辅助平台、美居业务系统、租售业务系统、空间资源业务系统开发上线，赋能公司规模拓展及社区增值业务发展，协同中国金茂完成金茂荟与回家App整合；运营赋能方面，完成了主数据平台、电商招采平台、前介案例库平台上线，推动公司运营管理效率持续提升。

比如在交付之初围绕社区“空间、资产和人”三个核心维度为服务项目建立数字化模型。大到房屋资产、小到一草一木，从不动产硬件到客户和物业人员，全面构建连接。而目前已搭建完成的智慧社区系统也大幅提升了业主生活的便利性与舒适度。人脸识别门禁、快递机器人、智能垃圾机器人等智慧新体验正在不断点亮金茂社区。这些贴心实用的高科技体验，又进一步加强了高端业主的黏性。

与此同时，金茂服务也在快速谨慎的寻找价值观一致的合作伙伴。

2022年金茂服务加快完善外拓合作策略，通过股权合作、全委合作、专项服务、顾问咨询等方式，进行了积极的市场实践。

比如，于去年6月份实现了上市后的首笔项目并购，将首置物业纳入麾下。首置物业在北京、上海、南京、西安、成都、重庆等高能级城市，包含住宅、商业、写字楼、公建等业态，其业务布局特征和丰富的业态组合，精准匹配了金茂服务的战略定位及并购标准，这次并购实现了双方优势互补。

得益于金茂服务很强的并购整合能力，在首置物业项目并购之后，三个月内即完成了属地项目整合与职能团队融合，快速导入了金茂服务管理体系，推动区域协同，实现了服务品质和管理效率的双向提升，凸显了长期管理价值。

楼市资本论研究院认为，金茂服务这次并购的战略意义不容小觑。一方面，资质优良的首置物业将助力金茂服务从规模到业绩增长再上台阶，巩固其在高端物业服务领域的领先地位；另一方面，首置物业在商办业态的高占比和毛利率高，将有利于优化金茂服务收入及利润结构，对提振资本市场的信心及后市估值有极大促进。这些显然都在本次年报成果里得以体现。

数据显示，金茂服务在手现金持续增长，于2022年12月31日，现金及现金等价物约10.19亿元，净利润和现金流比例达到0.92倍，资产负债率维持在50%左右的健康状态。

必须要提的是，与2021年一致，截至2022年底，金茂服务并无未偿还借款，没有任何的有息负债。

孙子兵法说：“凡先处战地而待敌者佚，后处战地而趋战者劳。”

在楼市资本论看来，金茂服务正是在“高全新快”的战略指引下，通过不断优化自身服务体系，不断拓展服务领域和创新服务模式，成功占据市场先机，实现了业绩快速增长和盈利能力的持续提升。

作为长期价值的标杆，有更多像金茂服务这样的企业存在，去构建全业态、全周期、全场域的服务版图，物管行业繁荣、稳健、高质量发展的光明未来也会更令人期待。

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