钱来了！多只地产股大涨！ 万亿预售资金将“解冻”多少？

钱来了！没想到政策落地如此之快。为落实房地产16条，支持房地产市场平稳健康发展，11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》）要求，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

信达证券研报数据显示，去年9月~12月，全国预售资金监管新增规模高达约1.6万亿元。通过保函置换预售监管资金，可以缓解目前地产企业资金压力，让一部分资金用于优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务。

11月15日，地产板块受利好影响继续上涨。截至午盘合肥城建（002208.SZ）上涨8.82%，华夏幸福（600340.SH）上涨6.32%，万通发展（600246.SH）上涨5.79%……地产板块指数整体上涨2.12%。

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预售监管资金可以盖楼也可以还债

按照《通知》要求，监管账户内资金达到监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，过去此类做法是存在疑虑的，有些地方甚至不允许。此次银保监会的定调，意味着对商业银行开具保函置换预售资金的操作的正式认可。减少了预售资金的沉淀，对于加快此类资金使用和周转有积极作用。此次被置换出来的预售资金，在使用方面已有非常大的创新，通俗说“可以盖楼也可以还债”。

只不过《通知》也对商业银行开具保函置换预售资金的操作提出了一定限制。《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

此外，《通知》明确，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。

“解冻”预售监管资金意味着什么？

众所周知，商品房预售资金监管是指由相关监管部门对新建商品房预售中买方先行支付的价款予以监管，用以保证开发商将相关款项用于商品房及其配套建设，如期按质量交付房屋给买方的一种制度。

我国自1994年借鉴香港经验推出商品房预售制度以来，对于商品房预售资金监管曾经长期处于松监管的状态，只在原则上要求投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。

预售制度解决了部分地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，对地产开发企业而言起到了融资功能。但是，在预售制度下，购房者是先交钱后拿房的模式也必然会导致风险的存在，一些地产企业挪用预售资金，甚至通过预售资金进行金融加杠杆操作的情况屡见不鲜，最终导致楼房烂尾和巨大的金融风险。

为此，2010年4月13日，住建部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。

2021年9月“恒大暴雷”之后，为强化地方监管、解决商品住房预售资金监管执行不到位，房企挪用的问题，政策再次收紧了对于商品住房预售资金监管的口径。2022年1月26日，住建部、人民银行、银保监会等三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》明确全国统一实行预售资金行政监管模式。

从此，商品房预售资金基本处于“冷冻”状态。信达证券研报数据显示，仅2021年9月至12月，全国预售资金监管新增规模高达约1.6万亿元。

此次，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行三部委再次出台《通知》要求，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，这无异于是对预售资金的“解冻”，对房地产企业的应急“输血”。此举将对房地产企业，尤其是资金困难的企业的短期流动性产生较大利好。

诸葛找房有关人士表示，本次政策的主要亮点在于赋予了商业银行一定的自主决策权，有利于提高其对预售资金的监管效率，同时也将有效帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，并通过发挥优质房企的带头作用，提升行业信心，加速市场修复。

更多资金会否将陆续到来？

下一步，随着《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“房地产16条”）的落实，将进一步起到缓解房地产企业资金压力，以及稳定房地产市场的作用。

此外，从宏观经济层面，央行实施的稳健灵活的货币也将有助于经济的进一步恢复和房地产市场的稳定。

11月15日，中国人民银行发布公告称，为对冲税期高峰等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，开展8500亿元中期借贷便利（MLF）操作，充分满足了金融机构需求。

同时，相比此前数个交易日的百亿左右规模，央行15日还进行了1720亿逆回购投放，规模明显大幅放量，意在维持流动性的充裕。

再加之，11月以来已通过抵押补充贷款(PSL)、科技创新再贷款等工具投放中长期流动性3200亿元，中长期流动性投放总量已高于本月MLF到期量。

当前央行灵活运用多种货币政策工具组合，保持流动性合理充裕，并与结构性货币政策工具相结合，鼓励和引导金融机构逆周期增加对重点支持领域信贷投放，助力经济运行在合理区间。

对此，多位市场人士认为，近日，受支持房地产市场政策频出等多重利好消息影响，地产、银行板块估值迎来短期修复，并且后续仍有修复空间，后续更多支持民营房企解决资金压力的政策工具或将继续推进。

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