【独家焦点】又一家“粤系千亿房企”扛不住了，对9笔美元债交换要约和同意征求

覆巢之下安有完卵，又一家民营房企进入债券展期名单。

(资料图片仅供参考)

01交换要约

9月2日，合景泰富集团（01813.HK）公告称，将对其境外美元债进行交换要约和同意征求。

根据公告，合景泰富集团将对一年内到期的3笔美元债券进行交换要约，包括2022年9月到期的两笔票据及2023年9月到期的票据，合计本金金额16亿美元。

此外，对2024年至2027年到期的6笔美元债券，合景泰富集团同时开展同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约。

合景泰富集团表示，交换要约及同意征求的目的，为改善公司整体财务状况，延长债务管理到期状况，加强资产负债表及改善现金流管理。

这也意味着，近期除银城国际控股（01902.HK）、佳源国际控股（02768.HK）、汇景控股（09968.HK）等房企外，又一家民营房企进入债券展期名单。

此前，有消息称合景泰富集已委任法律和财务顾问协助处理离岸债券事宜。

《小债看市》统计，目前合景泰富存续美元债9只，存续规模39.03亿美元，其中将有3只规模合计16亿美元债于一年内到期。

2021年下半年以来，合景泰富集团信用等级屡被下调，短期内其很难再进入离岸资本市场，公司再融资压力大，偿债风险持续上升。

在境内债方面，合景泰富集团还存续两只债券，存续规模44.5亿元，均将于2023年10月到期。

此外，合景泰富集团子公司广州合景控股集团有限公司存续7只债券；子公司广州市天建房地产开发有限公司存续1只债券。

总得来看，合景泰富集团面临债务到期压力较大，再融资遇阻，债券展期实属“以时间换空间”的无奈之举。

02流动性承压

据官网介绍，合景控股集团成立于1995年，于2007年在香港联交所主板上市。

合景控股集团以“根植广州，辐射全国”为发展战略，旗下业务已涵盖地产开发、物业服务与商业运营、轻资产运营、文旅、教育、大健康六大战略板块。

从股权结构看，合景泰富集团的控股股东为晋得顾问有限公司，持股比例为40.84%，公司实际控制人为自然人孔建岷。

2020年，合景泰富集团以1036.1亿销售额首次迈入千亿门槛，但其权益金额仅为640.4亿元；2021年公司实现销售额1038.8亿元，完成销售目标的83.77%。

2022年上半年，合景泰富集团合同销售额为262亿元，同比下降53%，降幅符合行业平均水平。

据克而瑞数据，2022年前7个月，合景泰富集团以274.6亿操盘金额和176.6万平方米操盘面积位居房企第45名，属于50强中型房企。

2022年上半年，合景泰富集团并无新增土地。

截至2022年6月末，合景泰富集团旗下共拥有177个项目，拥有土地储备共计权益建筑面积约1494万平方米，总建筑面积约2062万平方米，权益比约为72%。

据半年报数据显示，2022年上半年，合景泰富集团实现营收84.7亿元，同比下滑34.72%；实现归母净利润4.35亿元，同比下滑84.2%。

其实，合景泰富集团业绩下滑迹象从2020年就已显现，2020和2021年其归母净利润分别下滑31.91%和63.73%。

在盈利能力方面，合景泰富集团和其他房企一样持续下滑，2021年毛利率和净利率分别为21.16%和10.75%，2022年6月末毛利进一步下降至17.34%。

合景泰富集团业绩和盈利能力的持续下滑，对其债务和利息的保障能力逐步恶化。

截至2022年6月末，合景泰富集团总资产为2257.96亿元，总负债1671.18亿元，净资产586.77亿元，资产负债率74.01%。

从“三道红线”看，截至2021年末合景泰富集团剔除预收款的资产负债率为73.6%，非受限现金短债比为1.4，净负债率79.2%，踩中一道红线属于“黄档”房企。

《小债看市》分析债务结构发现，合景泰富集团主要以流动负债为主，占总债务的65%。

截至同一报告期，合景泰富集团流动负债有1090.32亿元，其中一年内到期的短期债务有226.06亿元。

相较于短债规模，合景泰富集团流动性尚可，其账上现金及现金等价物有221.97亿元，虽较2021年末下降四分之一，但与短债资金敞口不大。

但是，值得注意的是，合景泰富集团现有资金有大量沉淀在项目公司，无法用于偿还控股公司层面的债券。

在备用资金方面，截至2021年末，合景泰富集团银行授信总额有1006.59亿元，未使用授信额度为607.88亿元，表面看财务弹性良好。

除此之外，合景泰富集团还有580.86亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计542.59亿元。

整体来看，合景泰富集团刚性债务有768.65亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为46%。

有息负债规模高企，2021和2022年上半年合景泰富集团财务费用分别为3.03亿和1.08亿元，同时其销售、营销和行政开支大增，期间费用对利润形成严重侵蚀。

从融资渠道看，合景泰富集团主要依赖于股权和发债融资，融资渠道较为狭窄，2020年和2022年上半年其筹资性现金流呈净流出状态，外部融资环境恶化。

另外，合景泰富集团降杠杆动作，存在一定“明股实债”嫌疑。

2019年至2021年，合景泰富集团少数股东权益分别为24.48亿、103.8亿元和153.81亿元，增速较快；但其少数股东损益分别为2.5亿、2.25亿以及1.42亿元，占比和增速与少数股东权益不匹配。

合景泰富集团少数股东权益的短期保障，预示着其可能存在较大体量的合作开发，同样不排除一部分债务被置于“表外”。

另外，合景泰富集团还有大量与合资企业有关的或有负债，截至2021年6月底的总额达270亿元。

因此，在偿债压力下，合景泰富集团将通过出售资产或抵押投资物业，作为补充流动性的替代来源。

2022年7月27日，合景泰富集团发布公告称，将鸿才国际有限公司50%的股权及股东贷款出售给买方嘉逊发展香港（控股）有限公司，后者为龙湖间接全资附属公司，现金代价为13亿港元。

总得来看，合景泰富集团销售疲软，业绩和盈利能力下滑，对债务的保障能力下降；有息负债高企，踩中一道红线；存在一定“明股实债”嫌疑和担保代偿风险。

03“新华南五虎”之一

1994年，年仅26岁的孔建岷从工行信贷部辞职下海，与人联合成立新恒昌公司；次年孔建岷三兄弟联合创办合景房地产公司，进军房地产开发市场。

随后，合景房地产相继开发了御华苑、叠彩园、盈彩美居等住宅小区，开始为广州市民所熟悉。

2004年，孔健岷以当年市场第一天价投得广州珠江新城两幅“地王”，分别建成现时的珠江新城住宅誉峰和写字楼国际金融广场，自此在广州地产界一炮而红。

尽管在广州房地产界打拼多年，但孔氏三兄弟为人却都极为低调，哥哥孔健楠和弟弟孔健涛出席过一些重大新闻发布会，而孔健岷则一直保持神秘，直到合景泰富在香港上市。

2007年7月，合景泰富在香港联交所上市，这是孔健岷首次正式出现在媒体面前。同年，孔健岷家族以165亿在2007年胡润百富榜排第33名。

上市后，合景泰富在规模上并没有急于快速迈进，而是用了6年时间，从战略思维角度去实现产品覆盖。

自2016年起，合景泰富开启了扩张之路，2020年入驻城市数量由2016年的12个上升至40个。

近年来，凭借在土拍市场上激进举牌，一直被视作“清闲”房企的合景泰富，晋升为“新华南五虎”之一。

2017年至2020年，靠着大力举债，合景泰富销售金额的复合增长率达到39.7%，同时其杠杆水平也持续放大，债务压力持续攀升。

内容来源：小债看市

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