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短讯!金地的评级,为何被标普下调?

时间:2022-08-06 19:26:07    来源:大雪财经    

昨天,金地发布了一份公告。

公告内容强调了两点:


(相关资料图)

1、金地经营风险处于低位,总体可控,风险敞口小。

2、金地财务结构稳健,留足安全边际。

金地为何要在中报前夕,发布这么一份公告呢?

事情是这样的。

7月26日,三大国际评级机构之一的标普,将金地集团(600383.SH)及其子公司辉煌商务的展望从“稳定”调整至“负面”。

同时,标普还确认了金地集团的长期发行人信用评级为“BB”,辉煌商务的长期发行人信用评级为“BB-”。

01.‍两大原因导致评级下调

标普下调金地评级,给出的理由主要有二:

1、金地的合同销售额存在持续下降、财务指标存在持续恶化的风险。

标普预计,金地集团合同销售额将在2022年下降20%-25%;

在2023年进一步下降3%-5%。这将导致2023-2024年期间收入每年下降7%-10%。

而这还是相对乐观的预测。

事实上,2022年1-7月,金地集团合同销售额1191亿元,同比下跌36.8%。

要想全年销售额跌幅缩小至20%-25%,金地在接下来几个月展示出更强的销售韧性才行。

除了销售额下滑外,标普不看好的还有金地的财务杠杆率。

标普预计,随着合同销售额和利润率的下降,金地的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)也将下降,这又将导致未来12-18个月金地的杠杆率达到4.4-4.8倍。

2、合作项目敞口降低财务透明度,增加了金地的经营风险。

标普认为,金地集团在未并表的合资项目上的大量敞口降低了财务透明度,增加了经营风险。

公司一直广泛参与合资项目,以分担资金负担和帮助进入新市场。这主要是由于开发商在一线城市的高风险敞口,这些城市的土地溢价更高,竞争也更激烈。

标普认为,大量投资合资项目将增加执行风险,尤其是在行业低迷时期。这是因为,合资伙伴实力较弱,可能会拖累金地集团的流动性资源,拖累建设进度。

金地是属于合作杠杠(即合作开发)比较高,权益比率相对较低的一类房企。

2019年,金地全口径销售金额2106亿元,权益销售额1305亿元,权益比为61.9%;

2021年,金地全口径销售金额2865亿元,权益销售额1775亿元,权益比为61.9%;

近两年,权益率基本没有改善。

权益比率与合作杠杠率是反比关系,即权益比越低,合作杠杠加的就越高。

大搞合作开发一般来说,有两大好处:

1)行业处于景气期时,善用合作杠杠,能迅速带动房企销售规模的增长、行业排名的上升。

而这种地位的上升,在唯规模论的时代,能让房企在融资时更有优势。

2)合作开发,能够实现债务出表,优化财务报表,让相关数据更好看。

但其弊端也很明显,那就是财务不透明,在市场下行时,容易引发外界对房企经营和财务风险的担忧。

那些已经暴雷的房企,不少就在合作开发及表外债务上,栽了大跟头。

标普表示,如果金地集团的杠杆率大幅恶化,如并表债务与EBITDA之比在较长一段时间内超过5.0倍,标普可能会下调其评级。

02.评级下调引发股债大幅波动

在金地的评级被下调前后,相关资产标的价格出现大幅下跌,遭遇“股债双杀”。

7月28日,“20金地01”债券盘中两次触发停牌,一度跌幅超30%。

8月2日,金地多只债券再次大幅下跌。

其中,“18金地04”债券跌超21%,盘中一度触发停牌;“21金地01”债券下跌超18%,“18金地06”债券下跌超9%。

股价方面,从评级下调次日起,金地集团股价走出7连跌,累计下跌19.2%。

昨天公告发布后,股价开始翻红,但也只是略微上涨1.8%左右。

此外,评级下调还会对相关地产公司产生严重的并发性影响,使其在资本市场的融资能力受限,甚至决定生死。

去年,花样年暴雷后,其创始人曾宝宝就直言,花样年遭遇“黑天鹅事件”,导致花样年财经境内外融资交叉严重受挫,流动性出现阶段性紧张。

所谓“黑天鹅事件”,其实就是标普突然大幅下调花样年评级。

标普在下调金地集团评级时,顺带着一起下调的还有其子公司——辉煌商务。

为什么标普要特地点名辉煌商务呢?

因为它不是金地旗下一家普通的子公司。

公开资料显示,辉煌商务是金地集团全资拥有的离岸运营和融资平台,是一个负责金地集团境外资本市场融资的高度战略子公司。

至于标普下调评级,会对对旭辉金地在资本市场的融资造成多大影响,尚有待时间观察。(来源:花椒财经)

标签: 金地集团 合作开发 经营风险

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