天天报道:“京派房企”千亿有息负债压顶，大股东支持减弱被降级

内地房地产市场恶化，将会降低远洋集团对中国人寿的经济和战略重要性。

(资料图)

01降级

8月1日，穆迪将远洋集团（03377.HK）的高级无抵押评级由Baa3至Ba1，并给出了负面展望。

穆迪表示，随着时间推进，预料远洋集团最大股东中国人寿的支持将会减少，主要因内地房地产市场恶化，将会降低远洋集团对中国人寿的经济和战略重要性。

另外，负面展望反映远洋集团的单独信用状况减弱，受到房地产销售下滑、利润率微薄以致定价灵活性较低，以及在充满挑战的经营环境下令财务指标恶化等因素影响。

此前6月28日，穆迪将远洋集团“Baa3”发行人评级列入下调观察名单，评级展望为“负面”。

无独有偶，2021年11月由于去杠杆化进程存在不确定性，惠誉也将远洋集团发行人评级展望从“稳定”调整为“负面”。

虽背靠险资，但在行业寒冬下，远洋集团也出现销售疲软、业绩下滑现象，其有息债务总规模已超千亿，偿债压力不可小窥。

从2009年开始，中国人寿开始投资远洋集团，是其在房地产领域唯一投资的联营公司。

2021年末，远洋集团曾与中国人寿签订认购金额上限为150亿元人民币的金融框架协议，后者可根据其投资需求认购远洋集团发行的金融产品。

但面对巨债压顶，今年以来远洋集团已多次变卖资产，套现超120亿。

2022年4月

远洋集团位于北京朝阳区酒仙桥商圈的颐堤港一期项目股权出现变更，北京航颐企业管理咨询合伙企业（有限合伙）新进入两家股东，合作金额约30亿元。

6月14日

远洋集团位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目已经出售，交易金额50.15亿元，交易对手为项目合作方中国平安人寿保险股份有限公司。

7月末

远洋集团以成都太古里的部分股权作为回购质押资产，与大股东中国人寿进行资金融通40亿。

另外，值得注意的是，今年上半年“远洋系”存续债券频繁异动、多次被临停，远洋控股集团（中国）有限公司（以下简称“远洋控股”）甚至火速公告回应经营问题。

《小债看市》统计，目前远洋集团存续8只美元债，存续规模39.2亿美元。

远洋控股存续境内债23只，存续规模348.5亿元，其中一年内到期债券有88.97亿元，公司面临短期集中兑付压力较大。

自2021年6月以来，三大国际评级机构下调或撤销房企评级逾300次。但以往被下调评级房企以民营房企为主，此次以险资为第一大股东的非民营房企也被降级值得关注。

02千亿有息负债

据官网介绍，远洋集团创立于1993年，2007年9月在香港联交所主板上市，远洋控股是其在境内房地产业务最主要运营平台。

远洋集团主营业务包括住宅开发、不动产开发运营、物业服务及建筑建造全产业链服务，协同业务包括房地产金融、养老服务、物流地产、数据地产等。

从股权结构看，远洋集团的第一大股东为中国人寿，持股比例为29.59%，二股东为大家保险持股29.58%，公司无实际控制人。

2018年，远洋集团销售额首次突破千亿，2019和2020年销售金额均为1300亿元。

2021年，远洋集团实现协议销售额1362.6亿元，虽然并入红星地产的销售数据，但仅完成全年销售目标的9成。

据克而瑞数据，2021年远洋集团以1088.1亿操盘金额位居房企第32位；以602.1万平方米操盘面积排第33名，属于中型房企。

值得注意的是，去年下半年以来远洋集团的合同销售额有所下滑，销售疲软迹象显现。

2022年前7个月，远洋集团累计销售额约为520.1亿元，同比下滑约16.7%。穆迪预测其2022年合同销售额将下降约25%至1000亿元左右。

但从降幅看，与动辄销售腰斩的民营房企相比，远洋集团的销售下滑程度远远好于行业平均水平。

2021年，远洋集团新增土地建面717万平方米，同比下降9%，其总土储建面为5314万平方米，同比上升39.7%，土储充足。

其中，北京和环渤海区域土储建面占比达47%，土储城市能级仍然以二线为主。

虽然土地储备充足，但远洋集团盈利能力欠佳，深耕能力有待增强。

2021年，远洋集团实现营业收入642.47亿元，同比上升13.7%；实现归母净利润27.29亿元，同比下降4.8%。

业绩下降，主要由于远洋集团少数股东应占利润上升，加上销售均价从2018年至今持续下滑，销管费用率上升，持续压缩企业未来的利润空间。

另外，远洋集团毛利率持续下滑并仍处于较低水平，2021年末其毛利率为17.52%，同比下降0.98个百分点，公司利润情况对利息及其他收入、其他收益净额、分占合营企业及联营公司业绩的依赖较大。

值得注意的是，远洋集团对合联营项目的委托贷款及往来款规模较大，合联营项目的经营情况将可能对其信用质量产生影响。

截至2021年末，远洋集团总资产为2812.52亿元，总负债2048.05亿元，净资产764.47亿元，资产负债率72.8%。

从“三道红线”看，远洋集团剔除预收款后资产负债率为68%，净负债率85%，现金短债比1.45，仍保持绿档。

《小债看市》分析债务结构发现，远洋集团主要以流动负债为主，占总债务的63%。

截至同报告期，远洋集团流动负债有1286.65亿元，主要为应付款项及应付票据，其一年内到期的短期债务有187.33亿元。

相较于短债压力，远洋集团流动性尚可，其账上现金及现金等价物有216.55亿元，较2020年大幅下降45%，但还可以覆盖短债。

在备用资金方面，截至2021年末，远洋集团已获批尚未提用的授信额度超过 2300亿元，可见其财务弹性较好。

除此之外，远洋集团还有761.39亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计735.57亿元.

整体来看，远洋集团刚性债务超千亿，主要以长期有息负债为主，带息债务比为45%。

从偿债资金来源来看，远洋集团主要依赖于外部融资，以债券和银行借款为主，作为香港上市公司其具有畅通的海外债券融资通道。

2021年，远洋集团融资成本保持低位，其平均借贷利率下降至4.96%，同比下降0.14个百分点。

然而，受联合营项目影响，远洋集团其他应收款及其他应付款规模较大，截至2021年末其应收账款及应收票据高达779.7亿元。

总得来看，远洋集团销售疲软、业绩下滑，土地储备充足但变现能力欠佳；毛利率持续下滑且处于较低水平，盈利能力待提升；债务规模不断攀升，财务杠杆风险值得关注。

03多元化转型

远洋集团前身为中远房地产开发公司，系由中国远洋运输（集团）总公司于1993年全额出资设立。

早年间，远洋依靠不动产运营起家，位于北京复兴门的地标性建筑远洋大厦就是其典型代表。

后来，远洋集团成为较早开始全国化布局的房企之一。

2007年，远洋集团土地储备就广泛分布在环渤海、长三角和珠三角等区域；2011年进入城市增加至19个，全国战略布局初具规模。

2016年，远洋地产更名为远洋集团，走上了多元业务转型之路，逐步向养老、长租公寓、物流、智能化和大数据五个战略新兴业务发力。

然而，多元化转型巨额的投资没有换来盈利，远洋集团很多业务都在尝试后出现“回撤”现象。

2019年上半年，远洋集团开始将养老、长租公寓等新业务从上市公司剥离。

次年7月，远洋集团推进“南移西拓”战略，加速布局长三角、珠三角两大区域，步入武汉、成渝经济圈等区域。

2021年7月，远洋集团、远洋资本与红星美凯龙控股签署协议，以40亿元收购红星地产70%股权。

此次收购后，红星地产在未来两年每年将会为远洋集团贡献300-400亿元的销售规模，其中绝大多数销售额来源于华东、华中以及华西区域。

这正与远洋集团“南移西扩”战略不谋而合，其在华东、华西、华中的土地储备明显增加。

审视远洋集团的发展历程，其从三四线城市回撤到一线城市，再奉行““南移西拓”战略轨迹，使得公司错过了三四线城市的发展红利。

内容来源：小债看市

标签： 远洋集团 中国人寿 同比下降