金科股份的稳健发展之路：降负债，建生态

坚持“稳健发展”，推进“一稳二降三提升”的经营发展策略，在行业整体经历巨大挑战的2021年，金科股份（000656.SZ）交出了一份还算不错的业绩。

近日，金科股份发布2021年财报，报告期内实现营收1123.1亿元，同比增长28.05%；结算面积1200.96万平方米，同比增长18.34%；实现净利润66.88亿元，其中归属于上市公司股东的净利润36.01亿元。

当下的地产企业，流动性紧张是普遍困境，随着调控的升级， “活下去”成为许多公司的当务之急。在此背景下，金科股份提出坚持“稳健发展”，并将“稳”提到企业的战略高地，通过一系列 “开源节流”措施，守住现金流安全。这样的布局，能否让金科股份在不明朗的行业形势中逆势前行？从2021年年报，或能找到答案。

稳字当头

金科股份成立于1998年，经过24年发展，成为中国城市发展进程中领先的地产企业,位列中国民营企业500强第26位、重庆企业100强第1位。

在20余年的发展历程中，金科股份经历了地产行业的黄金时代，早已迈入房企“千亿俱乐部”，完成最初的产业积累。然而，自楼市调控升级以来，地产行业的高速发展期已经过去。

对此，金科股份通过及时调整战略适应变化。今年1月下旬，在金科股份年度工作总结暨表彰大会上，董事长周达表示，“要全面认识公司发展条件和环境……将安全稳健作为公司当前首要任务，最大力度去库存、实现资产变现，最大力度做大融资增量、最大力度提升回款质效、最大力度争取广泛支持。”5月6日，在2021年业绩发布会，周达再次表示，“放眼未来，金科经营发展的稳健态势没有变。”

稳，成为金科股份发展的重中之重。从2021年的年报看，这也是金科股份一直在践行的战略。2021年，金科股份提出“一稳二降三提升”的经营发展策略。其中，“一稳”是指稳健发展，在规模增速上量入为出、稳中求进。“二降”是指降负债、降库存。“三提升”是指提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力。

金科股份的销售维持着稳健的发展。2021年，金科股份实现销售金额1840亿元，连续3年位居行业前20；销售面积1966万平米，连续4年位居行业前10。

具体到业务层面，从重庆发家的金科股份，其业务早已在重庆之外遍地开花，且区域结构持续优化，年报数据显示，重庆占总销售额的19.84%，华东地区占总销售额的40.73%，华中、西南等地区，销售占比也在10%以上。体现在城市能级上，一线及新一线、二线销售额占比达68.51%，三线占比17.73%，三线以下城市占比13.75%。区域布局日趋合理，有助于进一步降低整体经营风险。

在保持现金流安全的前提下，2021年金科股份累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，计容建筑面积976万平方米，投资销售比控制在40%以内。截至报告期末，公司累计可售面积达6591万平方米，可以覆盖金科股份未来2-3年的销售，这也给金科股份接下来的稳健发展带来了更多保障。

金科股份总裁杨程钧在2021年业绩发布会上表示，“城市能级上，公司绝大部分可售资源位于高能级城市，一二三线城市占比86%。业态分布上，纯住宅储备货值占比77%，变现能力强。”

牢守现金安全

现金流是企业发展的生命线，尤其对地产企业更是如此。流动性问题是当下房地产企业普遍面临的困境，去年不少民营房企出现不同程度的信用风险事件，金科股份在这一轮行业巨变中取得阶段性的胜利。

对此，金科股份董事长周达总结，这得益于公司及时调整经营发展策略、大力抢抓销售和回款、全力保障公司整体信用、压降投资强度和各类开支、坚定盘活各类资产。

2021年，金科股份大幅压降有息负债规模，由上年末的976.64亿元下降至806.1亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。其有息负债结构也在报告期内优化，2021年金科股份银行融资余额为419.39亿元，占比52.03%；非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。

截至报告期末，金科股份资产负债率降为79.07%，同比降低1.65个百分点；净负债率为69.51%，同比降低5.56个百分点；存货周转率为39.99%，同比增长9.99个百分点。

此外，通过动态调整生产经营节奏等方式，金科股份实现全年经营性现金流量净额142亿元，连续四年为正。

一方面是节流，另一方面也在开源。

去年，金科股份实现销售回款1853亿元，回款率达到101%，进一步提高了经营性现金回款质量。通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。

得益于良好的财务表现，在公开市场融资渠道，报告期内，金科股份实现境内外各类公开市场债务融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）10次，融资规模约118亿元，位居国内A股民营房企前列，为其可持续健康发展和现金流安全提供支撑。

此外，2021年全年，金科股份完成公开市场债务兑付8次，兑付金额超106亿元，保持了良好的信用。

金科股份在年报中强调，2022年要继续强化回款，将“做有回款的销售”作为底线，同时抓好融资上账，盘活项目现金流，适时处置低效沉淀资产，优化资产结构。

四位一体，智慧服务成亮点

财务指标改善背后，支持企业发展的核心还是业务本身。对于房企来说，在新的发展周期，能否找到“地产+”增长点，是关键。

早在2018年，金科股份就推出“四位一体、生态协同”的多元化发展战略，在深耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力。

在地产主业上衍生出来的“地产+”业务包括智慧服务、科技产业、商旅康养。这4项业务，构成金科股份“四位一体”的生态协同体系。

其中，智慧服务以智慧服务平台为支撑，为中高端住宅、产业园区、商写楼宇等多元化业态提供服务。科技产业围绕智能制造、数字科技、健康科技等产业方向，构建产业综合运营服务体系。商业方面则抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式。康养方面探索符合中国市场需求的康养新模式，推进包括以社区与居家养老为特色的养老业态。

除地产主业外，上述业态中，智慧服务表现抢眼。金科股份控股子公司金科服务（9666.HK）在香港上市，是全国领先、西南第一的综合物业服务商，2021年全年实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%；归母净利润10.57亿元，同比增长71%。截至2021年末，金科服务管理项目近1000个，合约管理面积约3.6亿平方米，其中独立第三方占比约63%，凭借行业领先的服务质量，连续十年业主满意度超90%。

金科商业则形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大产品线。截至报告期末，金科商业在管项目80个，在管面积307万平米；凭借对商业趋势尤其是社区商业的探索，金科商业跃居商业地产前20强。报告期内，金科商业营业收入同比增长30%。

产业方面，金科产业现已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元，连续四年获评中国产业园区运营20强企业。建成和运营了成都青羊总部基地、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城等标杆性产业园区。

代建是房地产企业打造新增长模式的重要内容，近年来，金科股份代建业务模式日趋成熟、业务拓展取得初步成效。2021年，金科股份新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备建筑面积近600万平方米，其中一二线城市占比52%。

董事长周达表示，未来，金科将依托主业，做精业务、做实体系、做强品牌，寻求在政府代建、商业代建和资本代建等方面取得进一步突破。

通过发力智慧服务、商业、产业等业务，金科股份找准了“地产+”的发力点，多元化发展进入快车道，这也让金科股份持续高质量发展更为可期。

你看好金科股份的发展吗？你有买过金科的房子吗？欢迎留言分享。（来源：野马财经）

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