金科股份稳健“基本盘”背后的良性闭环

随着房地产行业波动起落不定，“基本盘”这个词，也越来越多被业内人所提及。

详细来看，这个词在地产行业中所指的，就是在宏观环境、金融调控、债务压力、市场信心受损等多重因素影响下，房企靠自驱力所能达到的经营水平。

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不失市场信心 行业排名稳定

稳固“基本盘”，回款是其中关键因素之一。

销售回款在2021年里，已经不只是反映现金流那么简单。

首先它代表了，购房人对购买这家房企产品的信心。

亿翰智库研究报告显示，2022年1-4月中国典型房企销售业绩排行里的50强房企排名，出现了明显变化。背后的最主要原因，正是市场对于不同房企信心的不同体现。

而排名稳固的房企，也侧面表达了自己“基本盘”的稳固。如金科股份——2021年里，金科实现全口径销售金额1840亿元、销售面积1966万平方米。销售金额连续3年位居行业前20，销售面积连续4年位居行业前10。今年前四月，金科又继续稳居行业销售第18名位置，是“基本盘”固若磐石的代表房企之一。

其次，回款也代表银行对这家房企的评级。

自2021年二季度起，个人住房贷款收紧，银行端放款周期进一步延长。但据地产壹线了解，在银行内部，并非对放贷进行一刀切，而是优先发放给了安全系数高的房企，而一些存在风险的企业，因为担心资金被挪用，银行选择了暂缓发贷。

“基本盘”牢靠的金科股份，在顺销与顺贷的推动下，2021年的销售回款金额，冲到1853亿元，达到了101%的超高比率，跃居行业回款率前列。

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内生造血能力强 财务良性循环

“以现金为王，做有回款的销售”，大大加固了金科股份的资金盘，筑高抗风险能力。

截至2021年末，金科股份通过动态调整生产经营节奏等方式，实现全年经营性现金流量净额142亿元，已连续四年为正。

自有现金流充沛的前提下，金科股份保证了所有公开市场债务100%兑付，全年累计完成公开市场债务兑付8次，兑付金额超106亿元。有息负债规模也由此得到大幅压降——其2021年底的有息负债总额，由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。

截至报告期末，金科股份资产负债结构持续优化，其中资产负债率降为79.07%，同比降低1.65个百分点；净负债率为69.51%，同比降低5.56个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比降低0.68个百分点。

这些财务指标，也反向支撑了金科股份良好的信用评级。

在2021年下调房企评级次数破纪录达到127次的大背景下，金科股份主体信用等级维持稳定，境内评级方面中诚信、联合评级均给予AAA级；境外评级方面标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定。

有了稳固的信用背书，即便行业融资趋紧，金科股份依然享受到了顺畅的债券融资。报告期内，金科实现公司债、 超短融、 美元债、 ABS、 CMBS等境内外各类公开市场债务融资10次， 融资规模约118亿元， 位居国内A股民营房企前列。

金科股份也借此主动压减了来自银行、非银金融机构的融资规模，转为增加公开市场融资——2021年末，金科持有的银行融资余额为419.39亿元，占比52.03%；非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。整体负债结构得到明显优化。

可以说，正是高回款率带来的稳健现金，构成了金科股份这一良性闭环——愈牢守现金安全底线，财务愈稳健，金融机构愈认可；融资愈通畅，又会反哺现金流安全度。

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多赛道协同共固 基本盘稳健加分

当然，作为一个多赛道协同发展的企业，金科股份在地产“基本盘”之外，也在培养其他筹码，分散单一业务风险。

早在2020年12月，金科股份就在“2021～2025年战略规划说明会”上，发布了“四位一体、生态协同”的高质量发展战略。提出精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，进一步整合产业链生态圈，保持行业竞争优势。

新五年战略元年，金科股份的多元业态已经极具规模：

金科服务，通过空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数智科技服务四大业务曲线间的深度协同赋能，全年实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%；归母净利润达10.57亿元，同比增长71%；在管面积达到2.37亿平方米，新增在管超8000万方，同比增长了50%。已成为全国领先、西南第一的综合物业服务商。

且金科服务还系统性提升了“轻资产运营能力”——报告期内，金科服务直拓独立第三方管理面积超5000万方，第三方累计合约管理面积近2.3亿方，占比达到63%，第三方累计在管面积近1.4亿方，占比达到58%。

金科商业，则已经形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线。截至报告期末，金科商业在管项目80个，在管面积307万平米，其中自持体量98万平方米，全年实现营业收入同比增长30%，EBITDA同比增长32%。

产业运营方面，2021年里，金科产业先后完成了潍坊智慧科技城开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等招商工作，并为重庆天海星工业社区、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目，输出专业定位咨询、代理招商及运营服务等轻资产业务。截至2021年末，金科产业已实现全国22个城市的布局，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元。

而2021年下半年最红火的代建业务，金科股份也已经入局其中——全年实现代建项目销售金额超20亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备建筑面积近600万平方米，代建储备货值近500亿元。

且值得提的是，2021年里，金科股份累计新增土地储备47宗，计容建筑面积976万平方米。其中通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为549万平方米，占比56%，多元与主业，也已经形成了良性循环。

展望2022年，金科股份把夯实“基本盘”的重任进一步重申：在1月初的2021年度工作总结大会上，金科股份管理层提出，2022年金科将坚持“四位一体、生态协同”高质量发展战略不动摇，稳步推进“两升级、三转变”；坚定贯彻落实“一稳、二降、三提升”的中期经营策略，坚定实施“现金为王、利润为本”的经营方针。牢守现金安全底线，稳定公司基本盘；夯实经营核心能力，谋求安全稳健发展，度过金科稳健发展的关键一年。

内容来源：地产一线

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