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世界观天下!珠海万达商管四冲港交所背后,300亿“对赌”临近的“背水一战”?

时间:2023-06-30 17:57:02    来源:大雪财经    

6月28日,据港交所官网显示,珠海万达商管向港交所提交IPO申请,这也是珠海万达商管向港交所提交的第四份招股书。

此前珠海万达商管曾先后于2021年10月、2022年4月、2022年10月三次向港交所递交上市申请材料,但三次递表均未成功,珠海万达商管也创造了民营企业境外上市的"最慢纪录"。

而急于上市的背后是珠海万达商管面临对赌协议"大限"逼近,该公司曾与碧桂园、蚂蚁、腾讯等多家机构投资者签订对赌协议,协议规定如果到2023年年底前无法成功上市,大连万达商管将不得不向这些上市前投资者支付约300亿元人民币的股权回购款。这次对赌协议成为了大连万达商管的最后一次决胜时刻。


(资料图)

值得关注的是,就在珠海万达商管申请上市的同一天,大连万达商管集团宣布取消了之前计划发行规模为60亿元的小公募债券,且六月初,大连万达商管超过19.79亿元的股权被冻结。接二连三的风波给集团的流动性造成了巨大压力。

于大连万达商管而言,珠海万达商管此番能否上市意义重大,一旦珠海万达商管无法成功上市,或将引发一系列连锁反应。如若珠海万达商管成功上市,其将有充沛的流动性提高偿债能力。

珠海万达商管四冲港交所

继四月珠海万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“珠海万达商管”)招股书失效后,珠海万达商管近日再战港交所。

6月28日,据港交所官网显示,珠海万达商管已向港交所提交IPO申请,而这也是珠海万达商管向港交所提交的第四份招股书。

早在2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日,珠海万达商管先后三次递表港交所,均以失效告终。至此,珠海万达商管也创造了民营企业境外上市的"最慢纪录"。

作为集团“轻资产”战略下的主体,珠海万达商管是2021年由大连万达商管的轻资产部分物管和商管分拆成立而来的。

据悉,该公司仅负责项目的规划、设计、建设和运营管理等,没有地产业务,而珠海万达商管作为轻资产公司,主营业务是提供商业管理服务、物业管理服务及增值服务。

数据显示,珠海万达商管在管建筑面积由截至2020年12月31日的5280万平方米增加至截至2021年12月31日的5900万平方米,并进一步增加至截至2022年12月31日的6560万平方米。

截至2022年12月31日,珠海万达商管管理472个商业广场,在管建筑面积达65.6百万平方米。于2020年、2021年及2022年,珠海万达商管的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.6%。此外,珠海万达商管有181个储备项目,包括163个独立第三方项目。

在此背景下,珠海万达商管的业绩持续向好。2020年、2021年及2022年公司营收分别达171.96亿元、234.81亿元及271.2亿元,同期内净利润分别为11.12亿元、35.12亿元及75.34亿元。

值得注意的是,从营收架构来看,虽珠海万达商管的资产仅为大连万达商管的3.84%,却贡献了55%的营收以及绝大部分利润。

对赌大限将至,

万达“背水一战”

多次推动珠海万达商管上市的背后,是王健林背负的百亿对赌压力。

早年间,万达在2017年遭遇危机后“断臂求生”,大规模甩卖地产资产,成功避开了上轮房地产危机,万达在剥离文旅酒店、电商溃败无奈解散、金融折戟沉沙后收拾心神,重回商管主业。

2018年初,王健林开始新的战略布局,在这次战略布局中,大连万达商管成功出售了14%的股权,将业务重心转向轻资产经营领域。这一举措得到了腾讯、苏宁、融创中国和京东的积极响应。

具体而言,腾讯投资100亿元,持有4.12%的股份;苏宁和融创中国分别投资95亿元,各自持有3.91%的股份;京东投资50亿元,持有2.06%的股份。按照股权比例计算,当时大连万达商管的估值达到了2430亿元。

在引入战略投资者之后,大连万达商管集团宣布将在未来1到2年内逐渐消化房地产业务,并且不再进行新的房地产开发项目。至此,集团希望转型为一家专注于商业管理和运营的纯粹企业。

而为了实现这一目标,大连万达商管表示将加速推动在A股市场上市的进程,值得一提的是,大连万达商管在2016年9月已从香港股市退市。

然后此后多年,大连万达商管A股上市迟迟没有落地。王健林决定把大连万达商管进行分拆,把重资产留下,将商管和物管的轻资产拿到香港上市,至此,珠海万达商管成立。

2021年七八月间,珠海万达商管成立后仅四个月,王健林便引战PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁等22家机构战投380亿元持股21.17%,令珠海万达商管对应估值增至1800亿元。

与此同时,珠海万达商管与一众机构战投签订对赌协议,一是承诺于2023年底上市,二是承诺2021年到2023年累计净利润不低于220亿元。如果不能成功上市,大连万达商管需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。

2022年珠海万达商管集团的流动负债总额为155.86亿元,而流动负债净额则为17.6亿元。资产负债率为68.4%,相较于2021年的70.9%下降了2.5个百分点。虽营收持续向好,但在负债方面,珠海万达商管仍面临较大压力。

而反观大连万达商管,也正面临着更为严峻的挑战。

大股东19亿股份遭冻结,

60亿发债突发终止

截至IPO前,从股权架构来看,大连万达商管持有珠海万达商管69.98%股份,为珠海万达商管的第一大股东,而在珠海万达准备IPO的这些年,大连万达商管状况百出。

就在今年六月,大连万达集团遭遇两起股权冻结事件,冻结对象均为大连万达商管,冻结金额总计约19.79亿元,冻结期限为2023年6月5日至2026年6月4日。

从股权架构来看,万达集团目前持有大连万达商管约53.39%的股权,相当于23.9亿股份。此次被冻结的19.79亿股份,意味着万达集团持有大连万达商管的八成股权被冻结。

此外,大连万达商管的现金流状况近年来急剧恶化。截至2022年,大连万达商管总资产达到5959.59亿元,总负债为2988.76亿元,净资产为2970.83亿元。然而,货币资金却下降了49.75%,仅剩217.11亿元。同时,短期借款激增达到50.46亿元,增长幅度高达948.74%;一年内到期的非流动负债也增长了304.12%,达到687.67亿元。

业绩方面,2022年,大连万达商管实现营业收入493.14亿元,同比增长4.7%;归母净利润123.01亿元,同比下降7.46%。

除现金流状况不佳外,就在珠海万达商管IPO申请的同一天,6月28日,证监会向大连万达商管下发了《公司债券发行注册程序中止通知书》。

去年12月27日,大连万达商管曾计划发行总额不超过60亿元人民币(含60亿元),该公司债项目的状态在当时更新为"已反馈"。该债券项目属于小公募品种,计划分期发行,期限不超过5年。

据了解,大连万达商管此次终止发行的小公募债,因为市况未达公司预期而主动放弃发行。

如今看来,大股东头顶对赌协议,再叠加亟需资金缓解流动性,珠海万达商管的上市成为奋力一搏。

内容来源:环球老虎财经app

作者:王力

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