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杭州楼市,熄火了?

时间:2023-05-17 05:53:31    来源:观点    

转折点早就来了。


【资料图】

1

“新房抢不到,二手卖不掉”

杭州楼市,正在进入一种奇怪的“割裂”状态。

在新房市场,杭州依然有着极为严苛的限价,很多楼盘价格倒挂严重,有的一旦买上,相当于白捡300万。

当然,前提是得摇号。根据杭州楼市情报的消息,杭州某网红盘,在选房阶段300-335方的大户型最先被抢光。要知道这可是均价近7万/㎡、总价近2千万的房子,杭州人买起来就像买白菜一样。

在申花板块,某楼盘第八次开盘推出288套房源,有近4000组报名,2779组入围,整体中签率只有10.37%。为了获得摇号资格,他们还拼到了174个月的社保,竞争足够激烈。

在当下的杭州,大家最热衷的事情不是“挖一挖”,而是“摇一摇”。

但如果我们把目光移向二手房市场,则完全是另一种景象。

杭州贝壳研究院数据显示,在刚过去的4月份,杭州市区成交了7635套二手房,相比3月份的10828套下跌了约30%。很多二手房,可能降价都卖不出去。

▲图源:杭州贝壳研究院

更让人焦心的是,成交量下滑的同时,挂牌量却在激增。

根据钱报杭州房产的数据,截至4月11日,杭州市区二手房挂牌量已经高达212992套,其中住宅挂牌量为173085套。“杭房数据”则统计出了一个更夸张的数字——

目前杭州全市二手房库存,已超过27万套。

▲图源:杭房数据

这是什么概念?资料显示,在2018年以前,杭州二手房的挂牌量,大约是2.5万套。也就是说,仅仅五年时间,杭州二手房的库存——

飙升了10倍!

按一个月卖7000套来算,要消化掉杭州现有二手房库存,需要整整38个月。而行业公认的库存警戒线 ,一般是12个月。

而且,过去三年杭州市区商品房成交约45万套,你猜猜其中有多少是投资性房源?当这些房源陆续挂牌,杭州的二手房库存,将会进一步攀升。

也难怪有人说,杭州现在的二手房市场就是一个堰塞湖:一旦水位持续上升,很可能就会决堤。

“新房抢不到,二手卖不掉”,杭州楼市,太魔幻了。

2

疯狂楼市,正在熄火

杭州楼市的热度,也是这几年烧起来的。

2015年之后,高度宽松的货币政策叠加棚改的货币化安置,让房地产迎来了罕见的大牛市。随后几年,杭州楼市开始限价、摇号。这客观上带来了一二手房的价格倒挂,形成了极大的套利空间,杭州人买房的热情也被彻底激发。

2019年,杭州土地市场全年出让土地275宗,总面积903.1万方,总成交金额2677.4亿元。这个成交金额创下历史新高,也让杭州在2018年之后再度成为全国第一。

更夸张的事情出现在2020年,杭州一个叫“远洋西溪公馆”的楼盘——

6万多人抢959套房。

据说因为人数太多,预售登记开始没多久,登记系统直接崩溃,开发商只能把营销中心搬到附近的一个网吧里。

尽管在那之前,杭州已经出现过30多个“万人摇”项目,但罕见的“6万人摇”还是让全国人民开了眼。

那时候,杭州的未来科技城板块,两年涨幅达到154%,部分楼盘一度卖到近8万元/㎡,而且购房者们认为还能涨——

涨到10万/㎡没问题。

你很难想象,杭州的有些二手房,一度卖到15万/㎡以上。彼时人们感叹,杭州虽然是二线城市,但房价已经和一线看齐。

但时至今日,杭州楼市的这把火正在熄灭。那些8万多一平的房子,降到7万、6万、5万,甚至4万,直接腰斩。

这样的趋势同样体现在租房市场。根据杭州房叔的数据,3月份杭州租赁市场价格下跌幅度达到13.49%,跌幅排在全国第二。与此同时,杭州的平均租金也从75元/㎡骤降到63元/㎡。

不难想象,库存太多的影响,还在蔓延。

3

杭州楼市的落寞

对杭州来说,楼市关乎发展。

杭州是居民资产负债率最高的城市之一。2022年,杭州居民杠杆率约139.7%,排在第一位。在这其中,房子是大头。

此外,公开数据显示,2017年到2020年,杭州土地财政依赖度分别为143%、134%、140%、125%。早在2019年,就有人统计过,在副省级以上城市中,杭州的土地财政依赖程度最高。但要知道,无论是GDP还是人口总量,杭州都没有挤入全国前五。

而过去几年,撑起杭州楼市的,除却整体环境,主要是互联网产业。

一个经典的例子是,阿里巴巴入驻杭州滨江之前,本地市民是“宁要西湖一张床,也不买滨江一套房”。但阿里进来后,滨江地区的房价早已站上杭州的第一梯队。

2014年9月,阿里在纽交所敲响钟声,创造了史上最大的IPO神话。当时,1万多名阿里员工瓜分超200亿美元,平均每人到手一千多万——

这些千万富翁涌入杭州楼市,阿里所在的未来科技城板块,蹭蹭蹭翻涨了好几倍。

2020年,蚂蚁集团传出要上市的消息,最兴奋的除了蚂蚁员工,还有杭州的房产中介。

长期以来,杭州都笼罩在互联网的光环里。土生土长的阿里系,以及随之蜂拥而来的一众互联网公司,一度让杭州成为互联网之都。也正是大批拿着高薪的码农,把杭州房价推到了新的高峰。

但这两年,伴随着互联网的集体落寞,支撑杭州楼市的关键要素正在发生变化。

在杭州西湖区,蘑菇街、51信用卡、有赞、涂鸦智能等一大批互联网企业,正面临市值崩塌的艰难境况。就连核心力量阿里系,也已经元气大伤,市值蒸发数万亿。

面对如今的局面,有人给杭州楼市出了主意:出台二手房指导价、全面限售,消除价格倒挂。

其实道理大家都懂,但要真正实现,注定是一个漫长的过程。毕竟有一句话,我们很早就听过了——

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

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