【新视野】规范房产中介乱象，贝壳还能画饼吗？

前几天，住建部、市场监管总局联合印发了一份《关于规范房地产经纪服务的意见》。

主要说了这么几条，交易佣金别乱收了，要透明，也别收那么贵了，房地产互联网平台也不得干预经纪机构自主决定收费标准。

(相关资料图)

虽然没有点名，但作为行业龙头，贝壳其实一定会被拉出来说事儿的。

毕竟他们的规模实在太大了。

这个新闻刚出的时候，后台就一堆人问我怎么看。

怎么说呢，这个事情其实严格来说其实早就吹过风了。

在两年前就有声音要限制二手房交易佣金费率了，当时贝壳CFO还出来否认收到。

虽然当时贝壳表示没有收到信息，但人家不傻，知道这是迟早的事情，所以他们早就找好了第二条路。

这条路，就是家装。

在2021二季度业绩会的前一个月，贝壳收购了圣都家装。

收购圣都家装不是贝壳要做家装业务的开始（2016年链家就做了一个万链，2019年又做了被窝），而是给投资者释放一个明确的信号，贝壳做家装是认真的，要把这个当成第二增长曲线。

贝壳找的这个第二增长曲线，真的挺好的。

至少在2022年的财报上，马上见效了。

（家装业务贡献利润率从0.8%飙升到29.4%，效果立竿见影）

不仅仅是财报会马上见效，而且这个增长故事在未来十年甚至更长的时间都可以拿出来画饼。

这个饼画的，跟3D建模似的。

关键是，还有点馅。

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为什么说这个饼精彩？

有三条。

首先它画的这个饼，很大。

和房产交易一样，家装也是一个体量很大的行业。

一套房子装修得花十几万打底，上不封顶。

一套别墅装修百八十万，一年整个行业的规模是好几万亿。

而且，关键是，二手房家装是一个非常大的市场，有多少套二手房就会有多少套家装方案，而是随着消费者的代际更新，不同年代人的审美不一。

很多业主哪怕买了别人精装修的房子，也有可能会嫌弃对方的装修和布局，会重新选择装修。

这个赛道的天花板很高，蛋糕足够大。

让一个市值几百亿美金的公司去做小业务也没啥意思。

人主营业务已经是大几百亿，你第二增长曲线要是选一个小赛道，那故事也不够性感。

性感的故事一定要有足够的黑丝，不是，性感的故事一定要有足够高的天花板和足够大的蛋糕以及【后来者还有机会】。

这时候，看家装行业的机会在哪。

现在，今天，就今天的家装行业，存在很多大公司，也有很多连锁公司，但整个赛道目前没有出现真正的全国性头部公司。

更多的像是那种聚合信息的互联网分包平台，而非【一家独立的全国性头部公司】，很多装修公司甚至是加盟式的，共用一个牌子而已。

另外，抛开牌子，看市场份额。

拿贝壳收购的圣都家装举例，在杭州做到第一了（我用过他们家一次），也就10%的市场份额。

你觉得拿80亿巨资去收购一家常年亏损的圣都是一个很冤种的行为，但从投资者的角度来看，就不一样了。

这说明潜力很大啊。

过去没有贝壳助力的时候，圣都都能做到10%。

那现在贝壳把自己全国的网络都开放给圣都了，家装业务还不得起飞咯？

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第二，这个饼和贝壳本身是有联动的，能最大限度地利用贝壳现有的资源。

贝壳有啥？

房源、门店和经纪人。

贝壳有40万经纪人，这些人本身就是分布在全国的家装消费者，因为公司会给他们提供折扣。

看清楚哈，这不是让他们跑业务。

而是，本身他们就是潜在的第一波消费者，因为有内部折扣。

家装业务和其他消费业务一样，规模上去了，单次交付的成本就能下来，性价比就提高了，就能吸引更多的消费者，然后规模进一步上来，整个增长飞轮就能转起来。

这几十万经纪人不但是消费者，也是流量制造机。

我自己朋友圈有二十多个贝壳生态的经纪人，他们除了每天在朋友圈发一些房源信息以外，也会发朋友圈给圣都家装打广告。

相当于用一批人，用一样的成本，做两样事。

家装是一个很大额的消费。

想要增加营收，销售们必须得去拉新客，去找很多经纪人帮自己问问刚买房的人要不要装修，如果成交了就给经纪人分成。

现在贝壳直接把圣都都并表了，那还用销售去找经纪人吗？

这儿现成的几十万经纪人啊。

那背后多少房源和业主啊。

几十万经纪人，还有四万家门店，以及贝壳平台的线上流量，圣都过去最缺的东西，现在贝壳给补上了。

省了多少销售费用啊。

在圣都被收购前，圣都家装常年都是亏损状态，而在被收购的第一年，净利润就干到了接近两个亿。

咋赚的？

就是成本费用都降低了呗。

因为贝壳给了流量，销售费用省了，因为贝壳带来了营收，规模上来以后上游的溢价能力也变强了，成本也省了。

作为掌握了流量和房源的贝壳，可以顺势在家装上也服务买房子的客户，这个故事说得通。

这个饼，既画得大，也画得很细节。

可以说是栩栩如生。

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第三，这个饼，只有贝壳画，大家才信。

如果你仔细研究，你会发现，家装这个行业特别复杂。

巧了，房产中介这个行业，更复杂

这个行业有多难呢？

区域化，零碎化，过度依赖于经纪人。

经纪人入行几乎没什么门槛，佣金又太有诱惑力，就会有各种魔幻操作以及信息差。

为了吸引人过来，大家都搞假房源。

明明已经卖掉了，还要挂出来。

等买房子的人过来，就说一句，

“刚卖了，要不带你看看别的？”

还有为了促成交易，很多应该卖家承担的费用会被转移到买家身上。

很烦人，很琐碎，大家为了钱什么都可能整出来，这就是这个行业的常态。

与此同时，很多房产经纪小公司就是地头蛇。

哪怕到现在，你去一些写字楼就会发现，这个楼的租赁交易基本被一个不知道是什么来路的中介给垄断了。

都不说其他品牌了，是其他店都插不进来。

别说做成全国性品牌了，哪怕只是做成区域品牌，都挺难的。

贝壳（链家）搞了真房源，把全国交易量最大的北京市场做起来了，把这个行业给规范了，大佬地位就起来了。

然后靠着更先进的模式和充沛的现金，顺势把其他区域品牌给收了。

贝壳给投资者留下的印象就是，确实能啃下难啃的骨头。

巧了，家装也是一样的赛道。

都是大而散的行业，都是销售驱动，都是低频交易，都是很长一段时间内只有区域品牌，都是江湖气很重的生意，都是为了赚钱什么魔幻操作都整的生意，都是那种很容易被坑的生意。

装修也是非标准化的收费，报价更不透明，就跟开盲盒一样。

销售的时候吹破天，施工的时候全是坑。

至于装修材料的型号，那更是当代密码学。

签约的时候，一口应承，哥都包含了，施工时哪哪都要加钱，增项费用都让你怀疑人生。

工期就从来没有准过，监理从来都是向着工长，不替你说话。

我就没有见过有人去夸自己请的装修公司的，都是血泪。

人生两大坑，一个是买房，一个就是装修。

消费频次太低，几乎就是单次博弈，能宰一点是一点。

很多人说装修好了会推荐给朋友，宰太狠了不就失去客源了吗？

还真不一定。

我身边不止一个装修行业的朋友，人家直接说就算你做的好，很多人也是不敢推荐给朋友的，家装消费十几万起步，对于很多家庭来说都是一个很大的消费，而装修过程中又太容易出幺蛾子了，人满意不满意又有极大的主观性，瞎比推荐只会连累到自己。

这种事情做好了理所应当，做不好被人惦记几十年。

划不来的。

大家，都是明哲保身的。

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注意，千万注意，我没说贝壳现在的家装业务做的有多好啊，只能说这个产业改造的空间，真的挺大的。

如果贝壳能用自身的流量给家装业务带来更大的规模，能拿到成本更低的装修材料。

能用自己管理经纪人的那套东西去约束设计师、项目经理和工长，那么消费者的体验也会上来。

很多互联网公司其实是改造不了产业的，尤其是改造不了这么接地气的产业。

从历史来看，有这个资格吃这个行业的公司，贝壳算一个。

毕竟黑中介和黑装修公司都挺难搞的。

贝壳为什么能起来，根本不是真房源。

真房源是表象，根源是他们能约束经纪人不乱来。

链家经纪人的素养水平也在行业里确实是有口碑的。

这个能力，刚好也是改造装修行业需要的。

换别的房产经纪公司，你都觉得够呛。

但换了贝壳，能行的概率还是存在的，毕竟更难搞的房产中介都给他们吃下了。

这套故事，非常圆润。

以至于我都没办法找到它的明显bug。

至于能不能真的实现每年都增长，朋友，我说过很多遍，股市看的是故事，是未来的预期。

只要这个增长空间是客观存在的，就好了，至于至于能不能在短时间达到，那就是下一波韭菜的事情了。

哪怕有一年没增长了，原地踏步了，甚至后退了，也可以对投资者说，目前正在建设基础设施，正在对行业进行重新规范，正在改造项目经理，业绩爆发就在未来一瞬间。

上市公司的一个重要任务就是画饼，有的公司月月画饼，有的公司年年画饼，一会儿AR，一会儿区块链，一会儿元宇宙，一会儿AIGC。

看起来刺激，仔细一看都没法短时间落地。

从这个角度来说，贝壳才是真正的画饼大师。

因为这个饼，一口下去，居然真有点馅儿。

至于会不会伤到牙，那是以后的事情了。

先活下去，再说吧。

内容来源：半佛仙人

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