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精选!逆势拿地、销售增长,越秀地产却陷增收不增利

时间:2023-04-19 14:55:22    来源:大雪财经    

越秀地产如此努力只是为了给少数股东打工?

图/百度百科


(资料图)

逆势狂奔了一整年的越秀地产即使进入2023年也依然没有停下脚步,并表示2023年拿地预算高达400亿元。

就在4月18日,上海第一批集中供地首日中,越秀地产不仅参与多宗地块的拍卖,甚至还以7.24亿元、成交楼面价67936元/平方米、溢价率7.54%的价格,拿下了位于静安区中兴社区的焦点地块,延续了此前的拿地态势。

而近两年越秀地产的逆势不仅体现在拿地,在销售方面也体现的淋漓尽致,2022年越秀地产全口径实现销售额约1250.3亿元,同比增长8.6%,成为2022年为数不多销售额保持正增长的房企。

然而,越秀地产如此狂奔态势似乎并没有为股东带来较大收益,2018年至2022年,越秀地产营业收入累计增幅为174%,但同期归母净利润增幅却仅为45%。

与此形成鲜明对比的却是节节攀升的少数股东权益及少数股东损益,不禁令人质疑越秀地产如此努力只是为了给少数股东打工?

【增收不增利】

数据显示,越秀地产2022年实现营业收入724.2亿元,同比增长26.21%;实现毛利148.1亿元,同比增长18.61%;实现归母净利润39.53亿元,同比增长10.15%。

尽管,同期越秀地产毛利率同比下降1.3个百分点至20.45%;净利率同比下降0.71个百分点至8.48%,但如此成绩单在行业中依然处于较高水平。

而纵观越秀地产以往多年的表现,其营业收入增长始终保持较高的态势,例如2018年至2022年,越秀地产营业收入从264.3亿元增长至724.2亿元,短短5年间,累计增幅就已高达174%。

净利润表现稍显弱势,从30.39亿元增长至61.37亿元,增幅仅为102%,但归母净利润表现则更显弱势,从27.28亿元增长至39.53亿元,增幅仅为45%,甚至在2021年时越秀地产归母净利润增幅竟然为负增长的状态,为-15.51%,较2020年的21.95%增速可谓大幅下跌。

也就是说,结合越秀地产往年财报来看,其营业收入增幅远高于净利润及归母净利润增速,呈现增收不增利的态势。

需要知道的是,在这五年间越秀地产毛利率从31.75%降至20.45%,减少了11.3个百分点,在体现行业环境变化的同时,也一定程度影响了越秀地产的利润表现。

【“地产+基金”模式】

不过,越秀地产归母净利润的表现却不能完全归结与此。

近年来,越秀地产在拿地方面始终保持着逆势而上的态势,据界面新闻报道,2020年至2022年,越秀地产拿地金额分别为410亿元、444.8亿元及415.8亿元,甚至表示,2023年拿地预算依然高达400亿元,此等拿地预算令一众房企羡煞不已。

而据《商学院》此前报答,越秀地产曾表示“在一些高投入的大项目中,接力资金充裕的国有母公司越秀集团率先投入资本,承担项目前期的投资和风险,越秀地产则在实际成熟期收购股权,有着高灵活度的现金流管理。得益于这种模式,越秀地产才能在激进高价拿地的同时,保持净负债率的相对低水平。”

简而言之,越秀地产前期用少量资金高杠杆拿地,不仅不用承担风险还不会给资产负债表增加负担,而当项目成熟时,越秀地产再通过股权收购并入上市公司,同时提高业绩。

确实,前述提到越秀地产近些年营业收入表现不错,同时在如此拿地之下,其还始终保持着较低的负债率水平,2018年至2022年始终保持在75%左右,甚至其短期借款都没有较大变动,始终在现金及现金等价物的覆盖下,并未出现资金困境。

【少数股东权益攀升】

然而,此种模式并非全是益处,也会造成越秀地产少数股东权益的攀升。

例如,2018年至2022年,越秀地产少数股东权益分别为90.85亿元、144.68亿元、205.28亿元、281.31亿元及373.63亿元,增速分别为97.36%、59.25%、41.89%、37.03%及32.82%,而2018年至2022年累计增幅为314%。

但同期归母权益却分别为338.27亿元、407.24亿元、437.48亿元、462.36亿元、474.3亿元,同期增速分别为4.45%、20.39%、7.43%、5.69%、2.58%,均低于同期少数股东权益的增速。

因此其在总权益中的比重从2018年的79%降至56%,归母净利润比重的减少,则意味着少数股东权益比重的攀升。

自然,少数股东权益对应的少数股东损益也会随之增长,2018年至2022年,越秀地产少数股东权益分别为3.12亿元、12.47亿元、4.35亿元、16.85亿元、21.84亿元,336.4%、300.23%、-65.12%、287.25%及29.64%,在总权益中的比重从10.27%增长至44.02%。

其相对应的归母净利润也会随之减少,从而造成了当前为外界所诟病的情况,而正因如此,也有声音认为越秀地产目前的销售额、行业排名、净利润、负债率甚至整个财务报表都存有一定的水分。

内容来源:lite氢财经

作者:王安宁

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