地产行业明牌阶段，示范房企如何驱动长期价值

文 | 无锈钵

知名投资人李蓓讲过一个观点：

“未来五到十年，是中国经济的白天。”

(资料图片仅供参考)

什么是白天？一方面意味着，市场整体将走出“黑夜”，迎来相对稳定的增长；

另一方面，伴随着行业洗牌期结束，和风口炒作的熄火，“白天”也意味着，市场将迎来“明牌”阶段，未来的竞争环境将是“无秘密”的，对“长期主义价值”理解、践行的更深刻的企业，才更有可能获得长远的发展。

在这方面，地产行业就是一个值得深入探讨的案例。

明牌时代，地产市场走出“长期主义骆驼”

毋庸置疑，过去的2022年，地产行业的表现并不尽如人意。

截至3月底，A股和H股累计发布年报的140家房企，七成以上企业出现利润下滑，其中，有超半数房企处于亏损状态。

在经历很长一段时间的行业筑底和风险出清之后，未来五到十年，如果诚如李蓓所言，能够迎来“白天”，那么市场的青睐目光，更多将属于那些财务表现更自律，业务更具增长空间，抗风险能力更出色的企业。

这就是“明牌”时代的游戏规则。

参考已经出炉的2022年财报，以新城为代表的率先践行长期主义价值的房企，可以作为很好的研究样本。

其董事长王晓松在公开场合的讲话中，常常将新城比作“骆驼”：

“骆驼可以在最艰难的环境中走最长的路，狮子猎豹短时间的爆发力惊人，但在恶劣的环境下缺乏持续生存的能力。”

最新的年报数据，也证明了新城这一“骆驼房企”在逆境中的韧性与耐力。

3月31日，新城控股发布2022年年度报告，数据显示，2022年新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。公司实现营业收入1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。公司整体毛利率保持稳定，为20.03%。截至报告期末，公司总资产达4579.07亿元。

艰难的行业环境下，能取得这一成绩，离不开管理层在财务端的自律表现。

经历过先前的“竞速赛”误区后，地产行业整体已经更为深刻的意识到，这个有着10万亿量级的产业，考验的不是品牌的速度，而是企业的耐力。身处这一认知下，抛开负担“减重瘦身”就显得尤为关键。

从负债方面来看，深谙此理的新城控股，围绕负债、成本、现金三重维度不断优化。

在债务结构层面，截至2022年末，公司合联营权益有息负债降至60.62亿元，较2022年半年度继续下降30.82亿元；全年已偿还境内外公开市场债券127.91亿元。

伴随着债务结构的优化，新城控股也得以打通各类融资渠道，从而实现公司整体平均融资成本的压降，报告期当期，公司整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。

现金流方面，2022年，公司经营性现金流净额145.35亿元，经营性现金流连续五年为正，截至2022年末，新城控股在手现金余额为314.63亿元。

从这个角度来说，新城控股作为平稳突围的“示范房企”，如骆驼般厚积薄发，一步一个脚印，最终走出了沙漠。

聚焦区域能级，驱动长期增长

主营业务的稳健之外，新城控股在“第二增长曲线”端，同样表现出了不俗的潜力。

公开资料显示，2022年，新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略优势进一步奠定，商业对公司收益的贡献、商管业务占比持续提升，并贡献了稳定的现金流。

财报数据背后，两点细节尤为值得关注：

•新城控股在全国140个城市布局的194座吾悦广场，出租率达95.13%

•物业出租及管理毛利率达到72.6%，已经成为公司利润的重要一极

在动荡的2022年能够取得上述商业运营成绩，足以管窥洞察新城在商业方面的实力，而凭借早先入局及深耕运营形成的竞争壁垒，新城商业或将带来更为可期的长远回报。

这其中一个关键的因素，便是宏观消费政策的推动。作为拉动经济发展的关键马车，消费的动能是否充足，一直是各级部门关注的重心，而手握商业地产的新城控股，无疑也成为了各项消费政策中的受益者。

3月24日，国家发改委和证监会发布通知称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

业内人士分析认为，该政策对于商业地产公司而言意义重大，作为双轮驱动性公司，如果上述政策落地，新城控股有望从中受益。

抛开消费政策所带来的利好，“区域能级”对长远发展所起到的作用同样不可小觑。

香港首富李嘉诚很早就提出一个观点：

“地段是决定地产价值投资的第一考量因素。”

作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域，长三角一直是领先经济和消费市场增长的重要引擎。而诞生于此的新城控股，从一开始就奠定了以长三角为核心，深耕中枢，并不断向外扩张的战略基因。

截至去年10月，新城控股旗下的百余座吾悦广场中，位于一、二线城市的占比约32%、长三角三、四线城市数量占比约41%。

而在地产销售端，长三角同样为新城控股贡献了48%的业绩营收。

宏观来看，多年来对这一“高能级”区域的布局，铸就了新城控股扎根长三角，与当地发展共生共荣的底色，也为这一企业输送了可持续增长的动能。

在这基础上，2023，新城控股还将迎来商业运营的深度进化之年，通过开启深度运营的新步伐，不断打造自我进化的高效组织，并创造“最懂用户”的实体商业。

伴随着消费复苏势头的显现，新城控股的商业运营升级，有望同居民的消费需求实现深度融合，并创造更强劲的持续增长。

债务零违约，聚焦长期价值

2022年新城控股是少数几家债务“零违约”、且融资渠道仍然能够保持相对通畅的民营房企之一。

从“第一支箭”的信贷支持到“第二支箭”的债券融资，再到“第三支箭”的股权融资，新城控股“连中三箭”的背后，凭借的不是运气，而是尊重长期价值，扎实经营的结果。

过去，新城控股在绿色发展和社会责任践行端所的投入，在无形中传递了企业拒绝利润短视，谋求长期发展的战略眼光。

在“保交楼”成为行业年度热词的2022年，新城控股积极响应政府要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，全年实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。

在这基础上，新城控股也在不断积极主动践行公益事业，公司自2013年创办大型公益品牌“七色光计划”以来，已经汇聚了包括“新绿行动”、“光彩图书馆”、“幸福公益集市”在内的三大公益项目，推动社会的点滴进步，让人们的生活更加幸福。报告期内，上述公益品牌已共计开展154次活动，直接及间接参与人数达5万余人次。

即便是在利好频出的当下，新城控股也依旧以谨慎的态度，传达了稳健发展的决心。

最新的一期的业绩发布会上，新城控股管理层表示，2023年还将以保交付为核心，在充分化解风险为前提的情况下，再谨慎开展以区域为深耕的投资。

针对吾悦广场等优质商业资产，新城控股董事长王晓松强调，接下来需要更加关注长期，不过分关注短期目标，“个数不再是第一选择”，而是要追求自身广场价值的挖潜，轻资产方面倾向于寻找成长性和天花板更高的项目。

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