葛一旸千亿梦碎，大发地产债务承压、盈利恶化，危机重重

大发地产不仅千亿梦碎，甚至债务缠身。

图/百度百科

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相比起创始人葛和凯重利润、轻规模的稳健经营方式，其子葛一旸则更具野心。

2015年，葛一旸正式接手其父一手创建的大发地产，并一改往日经营模式，走上了激进拿地、加杠杆融资的扩张道路，剑指千亿规模，在2017年喊出了2018年冲千亿，5年冲3000亿的口号。

为了迅速做大规模，葛一旸还将大发地产送上了资本市场，然而，时过境迁，大发地产并没有如其所愿踏入千亿阵营，反而倒在了这场“黑铁时代”中。

2022年大发地产仅实现累计合同销售金额60.23亿元，同比下滑高达84%，远高于同期行业平均下滑水平，与其所喊口号相比更是天差地别。

而更为致命的却不止于此，前不久大发地产因未能够如期刊发2022年年度业绩，已于2023年4月3日正式停牌，结合2022年同时期诸多房企未能如期刊发2021年年报的情况及后续来看，不难想象大发地产如今的艰难境遇。

【未如期刊发2022年年报】

实际上，大发地产未能如期刊发年报早有端倪。

早在2月21日，大发地产就公告称，由于与安永会计师事务所未能就审计集团截至2022年12月31日止年度的综合财务报表的审计费用及时间表达成共识，应董事会要求，安永已辞任公司核数师，自2023年2月17日起生效。

在3月17日的公告中，大发地产则进一步表示，仍正在落实委任新核数师，以填补安永会计师事务所辞任的临时空缺，以致无法如期刊发业绩。

据了解，曾在去年同期，资本市场的不少房企也上演了一波延发业绩事件，中国奥园、禹洲集团等多家房企均位列其中，其中原因如出一辙的均为，由于审计费用未达成共识及更换核数师。

彼时，就有分析称，房企之所以在年报发布前夕更换会计师事务所，可能是因为会计师事务所不愿意按照上市公司的意愿做会计处理，双方只能选择以“审计费用未能达成共识”的说辞结束合作关系。

标普也表示，年报发布前夕更换审计师，容易让人对公司的治理质量生疑。这或加剧房企的融资困难，最终导致房企出现未预见的流动性紧张。

而时隔一年，大发地产却再次以同一原因上演了同一出戏，个中需求及面临困境已不言而喻。

【债务承压】

早在去年1月时，穆迪就已率先发出了预警，将大发地产公司家族评级从B2下调至Caa2，高级无抵押评级从B3下调至Caa3，同时将评级展望从稳定调整为负面。

而在这之前，大发地产就已宣布对2022年1月18日到期的1.845亿美元债券进行征求同意和交换要约，并同步发行2022年6月31日到期的新票据，也就是说，大发地产还试图通过借新还旧来降低违约风险。

不过，对于大发地产来说并不够，据其2022年半年报显示，大发地产一年内或按要求应偿还银行贷款11.03亿元，一年内或按要求应偿还其他借贷18.84亿元，据此推算，一年内应偿还的银行及其他借贷为28.97亿元，同比增长了75.85%。

此外，还有46.44亿元应于一年内或按要求偿还的优先票据，也就是说，大发地产一年内应偿还的负债为75.41亿元。

但同期，大发地产现金及银行结余仅有23.72亿元，同比减少64.69%，并不足以覆盖前述债务，反而还存有超50亿元的资金缺口，这对于大发地产来说无疑是较大的压力。

更别谈其同期还有14.97亿元的将于一年内到期的贸易应付款项及应付票据了，虽然此为经营性负债，但也同样为负债，到期无法偿还也将对大发地产造成不小的影响。

需要知道的是，此为半年前的情况，最新情况是，3月28日，大发地产因未偿还约130万元港元，收到了海通证券的“清盘呈请”，显然，大发地产当前的情况更为紧急。

虽然针对房企融资已三箭齐发，但大发地产并不在其中，意味着大发地产想要靠公开渠道融资已是不太可能的事情，此时销售回款就成了大发地产的偿债主力。

【盈利能力恶化，千亿梦碎】

不过，销售回款也不靠谱，尽管早在2017年大发地产就提出了2018年冲千亿，5年冲3000亿的口号，但截至目前，大发地产依然未能踏入千亿阵营。

数据显示，截止2022年年末，大发地产实现累计合同销售额60.23亿元，同比下滑高达84%，这意味着，大发地产可用于偿还负债的销售回款也随之减少。

即便进入2023年后，大发地产销售依然未能恢复，2023年前两个月大发地产实现累计合同销售金额约7.04亿元，累计合同销售面积约为3.81万平方米，分别同比下滑64.82%及69.83%，依旧高于同行平均降幅水平。

而大发地产面临的问题绝不仅于此，由于前些年葛一旸为冲击规模，大幅扩张，拿了不少高价地块，再加上遇到了“黑铁时代”，大发地产毛利率及盈利能力遭到重创。

截止2022年6月末，大发地产实现营业收入3.975亿元，同比下滑92.42%；实现毛利-3.732亿元，同比下滑135.39%；实现归母净利润-12.6亿元，同比下滑727.89%；实现毛利率-93.88%，同比减少113.98个百分点；实现净利率-327.66%，同比减少336.12个百分点。

值得注意的是，自2018年上市以来至2021年，大发地产分别实现归母净利润4.768亿元、5.158亿元3.389亿元及-4.804亿元，累计8.511亿元，也就是说，仅2022年上半年半年时间，大发地产就已将此前4年积累的归母净利润超额亏损。

而这一切，归根究底正是葛一旸的千亿梦造成的，如今大发地产不仅千亿梦碎，甚至债务缠身，千亿梦的代价不算小。

内容来源：lite氢财经

作者：王安宁

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