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隐秘霸主合生创展:2022年待解之谜 今日视点

时间:2023-04-08 17:43:27    来源:大雪财经    

来源|杠杆地产 撰文|杆姐&编辑|雯雯

“痛失”恒大物业之后,合生创展虽回归低调,但作为地产界隐秘霸主,依然被舆论关注。


(资料图)

在杠杆地产年轻时印象里,曾经地产界称合生创展为“华南五虎”之一。其余“四虎”分别是碧桂园,恒大,富力,雅居乐。

有人称合生创展掌门人朱孟依为“隐秘霸主”,也有人说他是“地下教父”。能够被称为霸主、教父,不是一般人。

01

下滑!上海受挫最重

总的来看,雪崩之下,合生创展的2022年没有惊喜,还有一些乍看上去让人疑惑之处,杠杆地产后面依次说。

先看营收,合生创展的跌幅算是在行业正常范围内:2022年同比下滑11.33%为272.52亿港元,降幅低于平均。

此前中指院报告显示,2022年百强房企营业收入均值为371.6亿元,净利润均值21.9亿元,同比分别下降25.2%、54.4%。

销售额方面,2022年合生创展出售物业总额325.79亿元,同比2021年的422.99亿元下降约23%,亦低于平均。

还是中指院数据,2022年百强房企销售总额、销售面积分别为到63301亿元、36313万平米,同比分别下降30.3%、36.2%。

分区域来看,合生创展广州销售账面值72.9亿元,同比2021年的108.33亿元下降约32.7%,高于同期总降幅。财报称主要由于年内集中销售现有楼盘为主。

惠州2022年销售账面值10.22亿元,同比2021年的5.55亿元还上升了,主要是年内有新盘开售;

上海合生创展2022年销售账面值32.99亿元,同比2021年的90.02亿元大幅下滑约63.4%,财报的解释也是以销售现有楼盘为主;

北京及天津,合生创展期内销售账面值209.68亿元,同比2021年的219.09亿元微降约4.2%。

综上,合生创展的几大“根据地”2022年销售额几乎都下滑,只有占比极少的惠州保持上升,其中上海受挫最严重,这可能和2022年的宏观情况也有关。

土地储备上,合生创展2022年也是减少的:从2021年的29.44百万平米降到28.72百万平米。

02

利润之谜

利润方面合生创展则比较有意思。

2022年,合生创展的毛利润波动相对较大,下降31.17%为82.8亿港元,毛利率约30.39%,比2021年的42.77%下降12个多百分点。

不得不再次说合生创展毛利率是真高,2020年甚至能达到63.52%,2022年虽然相比2020年腰斩,但相比同行还是优秀很多。

有意思的是,2022年,合生创展的年度溢利要高于当期的毛利润,为90.9亿港元,归母净利润为87.6亿港元,也高于毛利润,这在一众房企里算是罕见。

是什么导致了这种情况?杠杆地产仔细看了看,发现主要因素出现在“投资物业公平值收益”上。

2022年,合生创展的该项收入达到100.7亿港元,2021年也有104.5亿港元。何为“投资物业公平值收益”?简单说,就是投资的物业根据当年估值而产生的变动。

这两年房地产行情有目共睹,合生创展为啥却在大举增加投资物业公平值收益?根据财报解释,这100.7亿港元的投资物业公平值收益来自19个项目,2021年是18个,这两年这些项目累计增加了200多亿港元的“利润”。

还有一个情况是,2022年初,正值合生创展2021年业绩披露前不久,该司与合作了10多年的核数师普华永道“分手”。

据当时公告披露,“分手”原因之一是“未能就2021财年审计费用达成共识”。有媒体报道称,除了费用问题,还有合生创展与普华永道在2021财年的审核项目上存在分歧,其中就包括其投资物业的估值……

如果撇开这100多亿港元的“投资物业公平值”收益,那么合生创展2022年的净利润将为负值。2021年情况类似。

核心利润上,合生创展2022年同比又是大幅下降,从2021年的47.56亿港元,降到10.81亿港元,降幅约77.3%。

另外,合生创展2022年还有一项科目变动明显:货币汇兑差额,从2021年的正值变动到2022年的合计超负100亿港元。

03

负债之痛

资产负债方面,之前因为要“蛇吞象”恒大物业,合生创展给诸多人的印象是“不差钱”。如果仅从该司的业绩表来看,合生创展似乎并不轻松。

总资产2022年合生创展略减少100多亿港元,为2987.1亿港元,其中下降最明显的是现金及现金等价物,同比下降159.35亿港元,腰斩约53%,为141.09亿港元。

另一边的负债,总额来看合生创展2022年降低了一些,不过短债占比略有提高。如下图财报图表显示,其总借款约为990.61亿港元,2021年该数据为1175.93亿港元。

2022年,合生创展1年内短债为274.54亿港元,占总债务比28%,2021年这一占比为26%。对比其141.09亿港元的现金及现金等价物,合生创展的短债压力似乎不小。

借款成本上,合生创展不算低,从2021年的6.3%上升至6.5%。负债比率则同比上升了9个百分点为79%。

接下来扯点别的有意思地方。杠杆地产注意到,2022年合生创展雇员人数是降低的,从2021年的11775名降到10482名,减少1293名。

但当年雇员成本上升了,从2021年的22.63亿港元,增加1.36亿港元到23.99亿港元。简单算了下,该司2022年人均薪酬大概31.5万港元。这是逆势涨薪的节奏?

还有,就在昨天(2023年4月6日),合生创展披露其2023年前3个月未经审核营运数据。数据显示,2023年1季度,合生创展的总合约销售额为100.67亿元,同比增长25.5%。其中物业合约销售额约98.12亿元,装修合约销售额约2.55亿元。

更早的4月初,克尔瑞披露的2023年1-3月房企销售榜单显示,合生创展全口径销售额33.9亿元排名91位,权益口径销售额27.8亿元排名86位。

2022年同期,克尔瑞榜单显示其全口径销售额为67.5亿元排名65位,权益销售额66.2亿元排名54位。这样一看2023年同期销售额是腰斩的……

中指院的榜单则显示,合生创展2023年1季度的销售额为100.2亿元,排名50位。这……

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