当前时讯：绿城代建楼盘曝烂尾传闻，已被当地重点监管

成都坊间日前曾曝出，成都绿城凤栖鹭鸣业主举报该楼盘涉嫌开发商与代建商纠纷等问题，很可能导致项目存在烂尾风险。

绿城凤栖鹭鸣，位于成都市锦江区皇经楼三街1号附近，占地70.8亩，总建面逾7万方，一共近400户，2021年底首次开盘，容积率1.5，起售价逾2.6万元/㎡，最高3.4万元/㎡。

(资料图片)

从售价和低容积率看，妥妥的高端改善产品，何况还有“绿城”品牌加持，自然不会输给绿城在成都的诚园、凤起朝鸣等楼盘。

相较于诚园采取合作投资开发，凤起朝鸣独资开发，绿城凤栖鹭鸣却是绿城第三种模式，即代建，输出品牌、团队设计等多种资源，也就是轻资产运作。

从介绍看，绿城凤栖鹭鸣的开发商就是成都市景兴房地产有限责任公司，备案名或正式名称叫“白鹭湾壹号府邸”，对外推广名统一就是“绿城·凤栖鹭鸣”。

所以，网上才有了大量的吐槽，即“买的是绿城凤栖鹭鸣，签合同时是成都市景兴房地产的白鹭湾壹号府邸”。

实际上，在一线市场，楼盘代建早已风起云涌，特别是一线品牌房企，早在2017年，绿城代建就初具规模了，也是最早吃上这一波代建红利的细分龙头之一。

反观成都楼市，也是近两年，楼盘代建逐步开始浮出水面。

针对“白鹭湾壹号府邸”项目所在70多亩用地，据地产密探查证获悉，该地块成交于2018年9月5日，地块具体位于“锦江区成龙路街道棬子树村4、5、6组”，成交楼面价1.1万元/㎡，为底价成交。如今对照售价，其利润空间不菲。

上述拿地者为四川省商业建设有限责任公司、成都驿锦投资有限公司联合竞得，实际分别为省、市属国企。

2018年10月，这两家国企成立上述项目用地对应的成都市景兴房地产有限责任公司，2020年9月底，浙江万毫投资有限公司通过增资持股42%，成都驿锦投资持股40%，四川省商业建设持股18%。

2021年，成都驿锦投资持股40%、四川省商业建设持股18%先后公开出售，而实际的接盘方正是大股东浙江万毫。

地产密探查询获悉，浙江万毫背后实为私募资本“中铁融信基金”所发行的铁信创盈系列合伙基金所控股，据中国证券基金业协会披露，该私募资本实控人是中国中铁。

说到此，两大地方国资先后退出成都景兴，这符合地方国企的一贯玩法，央企“中铁系”的中铁融信继续出资，但最多是个“金主”角色，操盘开发还是专业的人来干。

实际上，浙江万毫入局后不久，就引入了作为“白鹭湾壹号府邸”项目代建方的绿城管理。2021年初，“绿城凤栖鹭鸣”推广名正式浮出，项目官方对外高调宣称，此为“绿城首个新宋式迭新之作”。

回到开头，“绿城凤栖鹭鸣”开发商和代建方闹纠纷等一系列风险问题，致使业主们担忧项目烂尾风险，其实一点都不奇怪。

据披露，成都景兴截至2021年8月底，总资产17.16亿元，总负债约16亿元。其中，2019年，成都景兴向成都恒锦旧改投资公司分两批、总借款15亿元，期限3年，利率10%，截至评估基准日，尚欠成都恒锦旧改投资公司9亿元。

当初，作为原始股东的四川省商建公司和成都驿锦将持有成都景兴40%股权、60%股权及其派生权益分别质押给了成都恒锦旧改投资公司。

2021年初，成都景兴向上海银行成都分行借款8亿元，期限3年，借款利率5.22%，为此抵押了约4.72万方项目建面，截至评估基准日尚欠7.7亿元，前述国资股东附连带担保。

两大地方国资退出，按股权转让要求，“受让方须在股权变更登记完成的同时与债权人恒锦公司签订《股权质押合同》，办理股权质押登记”，原股东将解除连带担保。

值得一提的是，成都驿锦投资公司、成都恒锦旧改投资公司皆系成都兴锦建投集团附属公司。2020年9月，成都景兴股东会决议，为确保成都恒锦旧改投资公司对其享有债权的实现，在成都景兴未完全归还借款本金、利息及违约金（或有）前，成都驿锦投资公司委派给成都景兴的高管等人员保持不变。

蹊跷的是，成都景兴事关股东变更的工商登记后续一直未落实。外界猜测，这或为成都景兴后续跟前述两大债权人以及代建方绿城管理产生纠纷，埋下了重大隐患。

3月底，成都锦江区主管部门通报了‘绿城·凤栖鹭鸣’项目相关情况，即3月下旬已组织开发企业、代建方、施工总包单位开会化解项目纠纷，要求他们积极化解内部纠纷，保证项目施工进度，切实按合同保交付。

通报还提及，绿城·凤栖鹭鸣目前在途资金、未售房源等资产及预售监管账户资金总额满足项目建设和竣工，区政府已将其纳入重点监管并设立共管账户，共管账户内所有资金都将在区主管部门监督审核下用于项目建设，确保交房。

第三方平台显示，绿城·凤栖鹭鸣2021年底开盘及2022年4月开过两次盘，前批次196套，摇号人数110人，后批次174套，摇号人数101人，意味着159套房源转入顺销。

一场代建风波，暂时平息，但围绕“金主”股东、两大债权人、项目公司成都景兴、代建方绿城管理，以及施工总包方，应该说是五方关系，后续能否友好协调与处置，关键还在于销售进度能否符合预期。

注意！有房地产律师日前撰文指出，房地产代建方兴未艾，但现实中仍存在几大风险，一是与房地产合作开发的混同风险，比如代建方未能在委托代建合同中明确关系，存在某种程度的‘利润分享、风险承担、共同出资’等情况。

“倘若委托代建合同内容约定不清，被认定为合作开发合同，则代建方需对建设项目的债务承担连带责任。”

该律师还指出，二是委托方资金链断裂风险；三是品牌受损风险，购房者对项目认知很大程度上基于代建方品牌影响力，一旦出现非因代建方原因导致质量问题等，将直接损害代建方的品牌信用。

内容来源：地产密探

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