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绿景中国短债承压、盈利指标恶化,白石洲项目能否成为倚靠?

时间:2023-04-06 16:46:32    来源:大雪财经    

白石洲项目能否成为绿景中国“救赎”依然未可知。

图/网络


(资料图片)

“零违约”记录只是硬撑的保护色罢了。

遥想2022年3月30日,绿景中国在召开的业绩会上表示“公司只有一笔美元债将于2023年3月到期,非常有信心解决存续问题”。

确实,对于此笔美元债,绿景中国在2023年3月10日到期前就已偿还完所有的尚未偿还本金及应计利息。

可要知道的是,绿景中国此笔美元债偿还的不可谓不坎坷,年内其先后多次从公开市场购回美元债,并予以注销,再加上多种操作才最终将此笔票据偿还,才能继续维持其“零违约”、“稳健”的标签。

而值得一提的是,绿景中国并不仅仅只有这一笔票据,年报显示,绿景中国现金及现金等价物并不能完全将同期短期借款覆盖。

也就是说,绿景中国还存在着资金缺口,虽然其有白石洲项目作为底气,但白石洲对于当前的绿景中国也只是“远水解不了近渴”的存在,危机当前,“零违约”恐怕只是一个空架子了。

【盈利能力大幅下滑】

2022年绿景中国实现营业收入23.41亿元,同比下滑46.53%;实现毛利10.33亿元,同比下滑52.81%;实现归母净利润-7.301亿元,同比暴跌163.35%,净利率12.67%,同比减少43.16个百分点,毛利率同比减少5.88个百分点至44.11%,盈利能力大幅恶化。

对此,绿景中国表示,主要是由于项目组合确认收益不同,例如2021年,约32.7%的收益来自于深圳的项目,售价相对较高,然而,2022年却仅有约8.3%收益来自深圳。

再结合结合当前行业环境,外界对绿景中国的业绩表现并不意外。

尽管,同期绿景中国毛利率创造了自2016年起至今的最差毛利率表现,但却在行业中依然处于较高位。

实际上,过去多年间,绿景中国一直以高毛利率闻名业内外,数据显示,2016年至2021年,绿景中国毛利率分别为50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%及50%,在行业中处于高位。

而之所以能收获如此高毛利率表现,主要是因为,绿景中国以旧改为主,而旧改项目为众所周知的高利润率项目。

绿景中国总裁唐寿春就曾表示,“绿景的特征是高盈利、不讲规模,百名之内根本看不到绿景的影子,我们是第二类公司,属于特色地产商”,再加上由于旧改涉及时间过长,绿景中国销售规模始终保持未超过百亿元,因此也被称为小微型房企。

然而,即使为特色地产商,绿景中国也难逃“黑铁时代”的影响, 由于多项指标的下滑,2022年绿景中国基本每股盈利更是从2021年的0.2261元降至-0.14元。

【短债承压】

另外,绿景中国负债压力也随之陡增,年报显示,截至2022年末,绿景中国负债率同比增长3.59个百分点至68.93%,其中流动负债更是同比增长39.65%至267.73亿元。

而同期,绿景中国有81.78亿元的借贷、35.98亿元的优先票据及债券和9.93亿元的可换股债券债务将在一年内偿还,累计为127.69亿元,但同期绿景中国仅有现金及现金等价物15.7亿元,连同期债务的零头都比不上。

更别提绿景中国还有52.55亿元一年内到期的应付账款了,虽说应付账款属于经营性负债,但经营性负债也是负债,倘若到期不还也是会影响绿景中国发展的。

如此算来,绿景中国有超200亿元的资金缺口,以现有的现金来偿还,何其艰难。

而之所以能在这场“黑铁时代”中将“零违约”坚持到现在,主要还是依靠绿景中国的明星项目-白石洲旧改项目。

据了解,白石洲为旧改项目,被业内称为“旧改航母”,位于深圳南山华侨城富豪区,规划总建筑面积约440万平方米,计划容积面积约358万平方米,深圳南山管理局曾表示“如若顺利推进,白石洲将是截至目前深圳计容面积最大的旧改航母。”因而,白石洲成为各大房企觊觎的香饽饽。

就在去年,绿景中国以白石洲为筹码,以23亿元向万科出售白石洲项目第三、四期20%的利润权益,去年8月,绿景中国收到第一笔、共计11亿元的对价款,剩余的12亿元将于今年一季度收到。

此两笔资金绿景中国已用于偿还负债,很有可能剩余的12亿元用于偿还了前述提到的2023年3月到期的美元债。

加之绿景中国曾在2月份获得了一笔10亿元的有抵押贷款融资,但此笔融资需优先偿还深圳绿景NEO大厦现存的6亿元债务,剩余部分可用于其他用途,如此一来,前述美元债或许才将将还上。

而还完之后,绿景中国依旧面临数百亿元的债务压力,绿景中国依旧将期望赋予在白石洲项目上。

【白石洲唯一砝码】

早在2021年中报会上绿景中国首席财务官陈建民就曾表示“等深圳黎光和白石洲项目结转时,毛利率就会回到60%以上。”

在2022年年报中,绿景中国也表示,2022年白石洲项目取得突破性进展,收获期将至,预期届时将为本集团贡献可观的收入和现金流,为本集团发展加固厚实的安全垫,同时表示,2023年白石洲项目将正式开盘预售,标着集团正式进入项目收获期。

据了解,由于白石洲项目开发周期较长且沉淀资金较大,使得绿景中国大量资金难以运转,绿景中国此前曾透露,整个白石洲项目的总投入为900亿元,其中一期、二期、三期、四期分别投入了200亿元、100亿元、300亿元及300亿元。

此前,惠誉曾判断,预计从2023年起绿景中国将提供约400亿元的可售资源。

这意味着,白石洲项目的开盘预售,不仅为绿景中国的合同销售增长奠定了基础,还随着销售额的流入大大缓解了绿景中国的资金压力,甚至毛利率、净利率等多项指标的业绩压力。

但据国家统计局数据显示,2022年,商品房销售面积为135837万平方米,同比下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%,商品房销售额133308亿元,同比下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。

此外,据中指院数据显示,2022年,百强房企销售总额、销售面积分别同比下降30.3%及36.2%,可见当前房地产市场表现的疲软,白石洲项目能否成为绿景中国“救赎”依然未可知。

内容来源:lite氢财经

作者:王安宁

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