越秀地产：“不可能三角”下的“狂飙”，是机遇还是风险？-全球观速讯

就在越秀地产发布2022年度业绩前夕，越秀地产在地产排行榜单上的权益销售额被质疑注水，引发了媒体的“群嘲”。

对此，越秀地产“义正言辞”的公开表示“从未向第三方行业机构提供权益销售金额数据”。

越秀地产自己也没想到，从来极少被人关注的权益销售额被人扒出来说事儿了。

(资料图片仅供参考)

按照业内榜单最为权威的克而瑞地产研究的数据显示，越秀地产今年1-2月的权益销售额占比达到了95%，被投资者质疑不合理。

有意思的是，经历了2月份的“口水战”之后，克而瑞地产3月份的地产销售榜单，越秀地产以全口径金额435亿元（排名13），权益金额261亿元（排名14），后者排名较2月份下滑7个名次，权益占比也下降到了60%。

这变化的背后，是越秀地产干预了呢，还是克而瑞注意到了网络舆情？暂时不得而知。

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第三方数据肯定“注水”了

事实上，在克而瑞地产研究的榜单中，越秀地产的权益金额一直远远高于行业平均水平。

仅作者统计的2017年以来，权益金额基本在90%以上，甚至在2018年还出现了权益金额超过流量金额的情况。

而近两年来，克而瑞地产研究的数据，更是把越秀地产的权益销售额占比直接提高到了98%、99%，显然这与越秀地产近年来拿地所占权益比重是不符合的。

当然，这种持续数年的反常情况，在克而瑞地产历年的榜单上，独独“偏爱”越秀地产一家，你说奇怪不？

所以，这背后，第三方的数据肯定是注水了。

由于权益销售金额的数据并非是上市公司的规定披露项，所以只要越秀自己不公布，对第三方公布的数据不承认，那么，谁也无法指摘。

但克而瑞地产凭什么牺牲自己榜单的公信力，为这份荒谬买单呢？答案或许就在那些排名当中。

业内的排名榜单，已经成为了一门生意，几乎是半公开的秘密。但此前国企、央企极少参与此类“买榜行为”，个别企业是否参与其中，尚且不得而知。

但在一个行业权威榜单上，权益金额数据连续数年不正常，作为上市公司的越秀地产居然一直没有公开澄清！

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“狂飙”的结果：陷入增收不增利越秀地产这两年在房地产市场的“逆市狂飙”，表现得尤为明显，一个是销售，另一个就是拿地。

就在今年前两个月，越秀地产就在杭州和北京耗资66.5亿元狂揽4宗地，特别是北京土拍尤为引人瞩目。

据公开信息，前不久的2022年业绩发布会上，越秀地产表示今年拿地预算仍然高达400亿元。

界面新闻报道的数据显示，2020年至2022年，越秀地产的拿地金额分别为410亿元、444.8亿元、415.8亿元等，特别是土拍市场惨淡近两年，越秀地产可谓“迎风而上、风头无俩”。

越秀地产在土地市场的“狂飙突进”，固然有着其对市场分化下的区域性乐观考量，也有着国有企业基本盘稳固、融资成本低、市场信誉好等天然优势。在眼下民营房企集体低迷的市场环境下，不失为一次弯道超车的机会。

销售端，2022年越秀地产实现全口径销售额约1250.3亿元，同比上升8.6%，成为少数销售额正向增长房企。

相较2021年销售额1151.5亿元（同比增长20%）、2020年的957.6亿元（同比增长32.8%），当然销售增速也在下滑。

与此同时，销售均价也有所增长，2022年销售均价30200元/平方米，相较于2020年、2021年的25246元/平方米、27570元/平方米两年间分别同比增长9.21%、9.54%。

今年的销售目标，越秀地产仍然乐观地定在了1320亿元，较去年销售增长6%。

看上去数据很美，但越秀地产的业绩质量却没有那么美好。

得益于销售额的较快增长，越秀地产的营收也出现了较大幅度的增长，2018年至2022年，营收从264.3亿元增长到了724.2亿元，增长了174%，净利润则从30.39亿元增长到61.37亿元，增幅仅为102%。

归母净利润同样如此，从27.28亿元增长到39.53亿元，增长率仅为45%，相较2020年的归母净利润，近两年来反而还是下降的。

由此可见，越秀地产不仅五年来，营收增速远远大于净利润增幅，出现了“增收不增利”的情况，近三年的净利润增幅均远远低于当年营收增幅。

这或许也是拼规模之后的“代价”吧，规模还是利润优先，总要有一个取舍。

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“不可能三角”的反常，是怎么做到的？

上文提到，越秀地产这几年无论是销售额、营业收入，相较同行都取得了“逆势增长”的快速发展，特别是拿地每年还维持在了400亿以上的规模，2020年至2022年的拿地销售比分别是42%、39%、33%，均维持了高位。

按照常识来讲，这种快速的增长速度，企业的负债率必然会上升。反常的是，越秀地产2019年至今的资产负债率基本稳定在75%、76%左右，

短期借款+长期借款规模2019年至今分别为709亿元、677亿元、755亿元、882亿元，除了2022年，其他年份融资借款规模基本没什么增长，甚至个别年份还出现了负增长。

这是一套什么平衡术？销售、营收快速增长，拿地维持高位，负债率、债务借款却保持平稳，这种不可能三角，恐怕在业内以财务著称的“双斌”看来也是很难完成的任务。

这就又涉及到开发商擅长的“出表进表”财技了。有媒体指出，早在十年前，越秀地产就开始尝试“基金+地产”开发模式，在一些高投入的大项目中，先由母公司越秀集团投入资本，承担前期的投资风险，越秀地产则在实际成熟期收购股权。

比如去年越秀地产新增土储数据显示，公司新增的、权益低于10%的项目共有7个，占比20%。这些项目公司股权穿透背后，基本都有越秀产业基金以及广州市国资基金的身影。

去年深圳第二轮集中供地，越秀拍下的两宗地总地价41亿元，但越秀地产本身用于拿地的主体占股比例不到10%，另外90%的股权由越秀产业基金持有。

有媒体举了深圳越秀和樾府的案例，2019年广州越璟拍下这块地的时候花了59亿元，彼时越秀产业基金持股90%，越秀地产仅占10%，2021年项目进入收获期，越秀地产收购了越秀产业基金手上90%股权，项目并表越秀地产。

这和许多民营房企前几年背着信托、地产基金炒地皮有着类似的逻辑。

只不过身为国企的越秀，绑定的同样是国资盟友，但这种表外“负债”形式真的没有风险吗？

事实上，从上述表格中我们会发现，2019年以来不受限现金短债比分别为3.4、1.7、1.09、1.38，尽管处在安全状态，但基本是处于下降趋势；

更重要的一个数据，应付款却是逐年增加。从2019年的477.8亿元，增加至2022年的765亿元，增幅达60%，这其中的账期有多少在一年以内的，越秀地产并未做明确披露。但从总额来看，已经是一个相当庞大的规模了。

越秀地产手里的不受限现金，能同时应对短期债务和庞大的到期应付款项吗？

此外，这种发展模式，很大程度上做大了少数股东权益，侵蚀了上市公司的归母利润。当然，对于越秀来讲，或许手心手背都是肉，肉烂在锅里，吃进同一个肚里。

越秀地产历年年报数据显示，少数股东权益从2018年的90.85亿元增长至2022年的373.6亿元，增长了314%，同期归母权益仅增长了40%，归母权益占比从79%下降到了56%。

当然，少数股东权益占比的快速增加，也有力地稳定了越秀地产的负债率，这也是很多房企做法。

不过，对于归母净利润的分配占比，却从2019年的90%下降到了2022年的64%。

这对于上市公司投资者而言，并不是什么好事。但越秀地产通过这种安排，是肥水不流外人田呢，还是肥水肥了谁家田？

内容来源：财经九号

作者| 胖虎

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