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世界新资讯:华侨城:“突击”亏损上百亿背后?

时间:2023-04-04 17:51:58    来源:大雪财经    

小2个月前(2023年2月9日),央企地产公司华侨城A收到深圳证券交易所(简称“深交所”)的关注函。

事情是这样的,房企亏损在2022年不算事,赚钱的才是稀罕,更稀罕的还有——一季度赚钱的、上半年也是赚的、三季度依旧是赚钱的,但是四季度似乎一下把前三个季度的全亏出去了,全年预计巨额亏损。


(资料图)

而且不是一般亏损,而是预计亏损80-110亿元——这样的事情自然引起注意。

如今,华侨城A的2022年年报披露。今天,杠杆游戏推出“曝财报”栏目的第10期,谈谈华侨城这份年报吧。希望接下来一段时间,可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。

1

亏损上百亿元,文旅业务下滑最惨

华侨城A真是亏了上百亿元。

如下图,2022年,该司营收767.67亿元,2021年该数字为1025.84亿元,同比下滑超25%。

归母净利润下滑就更多,从2021年的近38亿元,到-109亿元,同比下滑超387%。

真是说一不二,说亏这么多,就亏这么多。这财务是有多认真负责……

如果看扣非净利润,亏得就更多,达到-116亿元,2021年时为近23亿元,同比下滑近607%。

巨亏同时,2022 年,华侨城A累计实现签约销售面积267万平米、签约销售额553亿元。克而瑞行业百强企业2022年全口径销售金额排名中,华侨城从2021年的50名上升至35名。

说回亏损。要说一般房企2022年巨亏也没毛病。

但是问题就在于,第一,华侨城A是央企地产公司,一般来说央国企表现都还可以。

第二,2022年华侨城A前三季度都还盈利呢,怎么突然就不行了。

如下图,2022年一季度盈利的、二季度略亏,但前半年总体还是盈利;三季度依旧是微利,前三季度总体还是有点利润。

不过话说回来,如果看扣非净利润,无论哪个季度,都是亏损的。

这说明,华侨城A的日子确实不好过。

而且这个不好过,贯穿2022年始终。

从这个角度而言,2022年亏损可以理解。当然是否应该到巨亏的程度?

作为一家拥有主题乐园、度假区的文旅地产公司,我们看华侨城A的年报所披露的“非经常性损益项目及金额”表非常有意思。

计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外),2022年该数字为约5.5亿元,2021年、2020年分别超6亿元、7亿元。

我没有去完整截图非经常性损益项目及金额的其他部分,只看这一组数字,是不是很有意思。

当然,对于2022年这样的行情,杠杆游戏认为这玩意聊胜于无。2022年部分时候一些主题乐园,甚至都无法营业,你说这损失得多大。

人要养、工资要发,运营成本摆在那里。

公司旗下文旅项目共计接待游客 6184.9 万人次,为去年同期69%水平……

年报就披露,2022年766亿元营收中,旅游综合业务收入272亿元,同比降低37%。毛利率 25%,同比降低8个百分点。

房地产业务收入494亿元,同比降低16%;毛利率22%,同比持平。

年报做了解释,之所以亏损:

1)受房地产市场下行影响,房地产业务签约销售金额553亿元,同比下降33%。同时,为深入推动资源结构调整,部分项目采取更加灵活的价格策略促进销售去化,致使房地产业务净利润贡献同比减少。

2)考虑部分项目所在城市新房销售价格进入下行通道,销售流速在2022年下半年进一步放缓,对存货项目进行了盘查和评估,并依据会计谨慎原则,对部分受市场不确定性影响,存在减值迹象的存货计提了减值准备,减值金额同比2021年末有较大幅度增加。

3)报告期内,旅游景区业务受需求萎缩等诸多因素冲击,经营效益下滑。同时,受效益下滑或更新改造等因素影响,对部分景区资产计提减值。

4)因市场因素影响,房企投资策略普遍趋于谨慎,转让股权实现的投资收益同比减少。

5)受房地产市场下行影响,部分合作开发项目实现的利润减少或对资产计提减值准备增加,按持股比例确认的投资收益同比大幅减少。

2

资产下滑,多项现金流指标下滑

回到华侨城A年报上来,2022年,其经营活动产生的现金流量净额竟然从2021年的192亿元,下滑至-5.7亿元。就问你服不服。

还有多组现金流指标都出现了明显的下滑。

如下图。

年报做了解释,2022年经营活动现金流净额同比下降较大,主要是受整体房地产下行的影响,销售回款同比下降幅度较大。

在回款不畅的情况,华侨城A坚持“以收定投”的原则确保公司流动性安全,经营活动现金流基本保持平衡。

2022年投资活动现金流净额同比下降较大,主要是对合作项目的投资资金回流同比有所降低。

2022年筹资活动现金流净额同比大幅下降,主要是华侨城A为防范债务风险,降低有息负债规模。

对于上述解释,不用杠杆游戏多说,杆友都明白。

房地产企业的总资产,在2022年的地产背景下,有一定下滑,按说也是可以理解的。而华侨城A的总资产从2021年的超4800亿元,下滑了18.15%,至约3929亿元。这力度、绝对数字,也是够可以。

此外,杠杆游戏注意到,归属上市公司股东的净资产,也从2021年的超812亿元,下滑至686亿元多一点。下滑幅度也是达到15%。

不过话说回来,上述指标2022年非常不好看,那么2023年是否就会一下变好看呢?值得思考。

包括利润指标,大额计提后,这2023年岂不是轻松很多。不少公司似乎就是有这个意思,卸下包袱后轻装上阵,华侨城A会是怎么想的吗?

3

2022年降负债、降利息,内部大整合

下图是华侨城A的融资途径,具体的利率区间、债务时间构成等。

截至2022年末,华侨城A有息负债余额约1281亿元,较上年下降110亿元,其中短期债务213亿元,较年初减少60亿元,占有息负债比17%,较年初下降3个百分点。

2022年,华侨城A对短期及一年内到期债务置换超过400亿元,预计节省利息约7亿元。同时,华侨城A综合融资成本不断优化,截至报告期末为4.23%,较年初下降23BP。

这说明,2022年华侨城A经营不够好、利润很难看,但是在降负债、降利率成本上很好利用了外部形势。

另外,杠杆游戏注意到,华侨城A启动专业化整合,提升主营业务市场竞争力。

比如旗下房地产公司以及华东、中部、西部、北方四大事业部自创立之初均定位为区域型的综合性发展平台,具备各产品类型开发运营全流程业务能力。

考虑目前在运营旅游、商业、酒店项目已具备一定规模,完成了产品条线专业化运作的必要积累,该司于2022年全面启动专业化整合工作:

其一是基于“开发与运营”分离原则,剥离各事业部的存量非地产开发类产品的运营职能,推动其聚焦地产开发销售业务,并通过城市公司组建提升其开发效率;

其二是形成旅游、商业、酒店项目的专业化运作二级平台,与事业部形成对等关系,聚焦存量运营业务的分类管理,推动产品条线实现专业化运作。

开发方面,杠杆游戏注意到,2022年,该司全面完成城市公司组建,妥善化解资源分散与重复配置矛盾。各司、事业部71个项目整合为22家城市公司集中管理,管理口径三级企业数量减少了69%,管理层级由4级减少为3级,人均在建面积和管理效率大幅提高。

同时,根据新的业务结构,华侨城A全面完成授放权体系建设及流程制度体系调整,推动“总部-事业部-城市公司”管理体系高效运行。

运营方面,成立旅游发展集团、商业管理公司,分别对公司旗下自然人文景区、规模以上商业的进行市场化的集中归口管理。强化欢乐谷集团、酒店集团的平台作用,分别负责华侨城A旗下主题公园和酒店产品的运营统筹工作。

基于以上四家专业化运营管理单位,华侨城A对原各事业部在运营的旅游、商业、酒店项目开展管理口径整合,并将在具备经济可行性的前提下,适时推进相关项目的资产及股权重组,逐步推动相关项目实现法人与管理口径统一,充分释放产品条线运作效率与管理效能。

随着专业化整合全面落实,华侨城A各业务将逐步实现“一业一企、一企一业”运作。

华侨城A在年报中披露,2023年继续优化资本结构,降低融资成本。

同时,继续深入推进专业化整合,推动业务条线专业化运作。

2022年生意不好做,那就改革内部吧,很多房企都是这样做的。希望这些努力2023年可以取得回报。

内容来源:杠杆游戏

作者:张银银

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