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世界观察:招商蛇口净利率“腰斩”谜团,两大致命点很头疼

时间:2023-03-24 15:38:34    来源:大雪财经    

七年前,被俗称“万保招金”之一的招商地产,经母公司招商局控股优质资产注入,业内都惊呼“地产央企‘巨无霸’时代来了”。


【资料图】

不久,招商地产华丽转身更名招商蛇口,除了对当初招商局从深圳蛇口港起锚创业的纪念,还是激励斗志、再创辉煌的美好期许。

彼时,虽有央企如“招商系、中建系、中交系、中铁系”等大重组组建了一批地产央企航母舰队,但并未如市场的高预期,一统江湖。

2020年之前,那是一个新锐民营房企狂飙突进,千亿黑马频出的大时代。2021年,房企再融资“三道红线”发威,成了一道生死鬼门关,一大批民营房企爆雷倒下。

2022年以来,房地产进入央国企时代,大举逐鹿中原高调拿地,大肆兼并收割民企“问题”项目,规模剧增且排名突飞猛进。

手里攥着优质资源的他们,应该做的更好才符合逻辑。比如,一举登顶房企头牌的保利发展,2022年营业总收入2811.1亿元,同比下跌1.37%,归母净利183亿元,同比跌幅约33.2%。

颇为费解的,就是招商蛇口。2022年,其实现营业总收入1830亿元,同比增长13.9%;归母净利42.64亿元,同比大跌58.9%。此外,其房地产开发毛利率21.06%,同比跌幅5.94个百分点,整体净利润率从9.46%下挫到4.97%。

从2022年财报看,招商蛇口对“盈利大降近六成”似乎很坦诚,给出了三个解释,即“受房地产竣工结转规模及毛利率下降,资产减值、卖子投资收益减少”。

这种对盈利下跌的笼统解释,放在当前任意一家上市房企,似乎都能拿出来说。

2022年,招商蛇口“开发业务”贡献收入九成以上,地产密探仔细研究发现,造成盈利大幅下滑近六成,跟两大致命原因密切关联。

其一,来自区域,招商蛇口单列的“大本营”深圳区域——“失守”。

去年,深圳区域贡献营收267亿元,占比14.6%,相比2021年比重22.2%,下降了7.6个百分点,营收减少了近90亿元。

相比华东、江南和西南区域偏于公开拿地开发,深圳区域作为招商蛇口大规模综合城市运营开发的重镇,毛利率高且远超其他三个大区。

除了去年营收大减90亿元,招商蛇口深圳区域毛利率大幅下滑了14.3个百分点至约37.8%,直接影响无疑太大了。

其二,合作项目暴增,规模壮大后,净利蹊跷反噬。

从招商蛇口的合并资产负债表和利润表,就能发现端倪。截至2022年底,其总权益2844.4亿元,其中归母权益1017.1亿元,少数股东权益约1827.3亿元。

2021年末,招商蛇口总权益约2767.6亿元,其中归母权益1086.7亿元,少数股东权益1680.3亿元。

从权益结构及增长看,招商蛇口总权益的“百亿级规模”增加,主要为少数股东权益增加的贡献。

再看合并利润表,招商蛇口2021年取得净利152亿元,归母净利103.7亿元,分给少数股东损益48.3亿元,从权益占比看,少数股东应分得较多净利才对,这本身就很值得行业怀疑其少数股东权益是否暗藏“名股实债”。

2022年,招商蛇口取得净利近91亿元,同比减少62亿元,蹊跷的是,归母净利只有42.6亿元,直接骤降近六成,而少数股东分得了48.3亿元,比前一年还多一些。

值得一提的是,招商蛇口2022年财报还特意提及,公司剔除预收账款后的资产负债率62.4%、净负债率48.09%、 现金短债比1.3倍。

不过,招商蛇口手上还有近182亿元永续债,虽比前一年末减少近60亿元,但规模依然排前列。若算上这个,财务指标明显会变化。

当前,绝大多数民营房企被“三道红线”打倒后陷入集体失意,普遍偏向谨慎,而地产央企的规模扩张,还在继续。

2022年,招商蛇口销售金额2926亿元,挺进行业排名第六位,2023年目标销售3300亿元,要达到13%增幅。要实现这个目标,合作项目规模会不会继续扩大?

近日,某大型房企高层说了“地产业深度调整后,拐点已现”,认为房企必须回归产品主义和盈利上来。这意味着,规模虽重要,但并非要放在第一位。

不过,之前被压抑了许久的地产央企们,继续争规模似乎更能让其扬眉吐气。

内容来源:地产密探

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