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华发股份曝扩张后遗症,华南毛利率骤降两位数

时间:2023-03-21 17:43:45    来源:大雪财经    

前不久,今年1-2月房企销售排行榜出炉后,业内都很吃惊,很惹眼的TOP10强房企居然大洗牌,建发房产和华发股份这两家地方国企居然强势挺进了十强。

相对于建发房产,华发股份去年虽贵为千亿房企,但品牌知名度要低很多,目前异军突起,一鸣惊人,堪称新晋地产黑马。

华发股份的迅猛扩张,也就是近两年多的事儿。大家若有记忆的话,就能想起来,这家珠海国企曾在多个核心城市高调抢地,特别是2020年左右,土拍市场很热,有人统计过,其为拿地曾斥资约千亿。


(资料图片仅供参考)

2021年下半年以来,楼市深度调整,房企迎来大洗牌,背靠珠海国企华发集团的华发股份仍能持续发力销售,业内期盼其将大秀2022年财报,没想到却是大变脸。

去年,华发股份取得营业收入591.9亿元,同比增长15.5%;实现净利约47.3亿元,同比增长1.06%;归母净利约25.8亿元,同比下降19.3%,扣非后归母净利下滑约17.8%。

也就是说,华发股份去年陷入“增收不增利”困局,特别是公司股东应占净利明显下滑了近两成。

若仔细观察,大家会发现,华发股份相对于去年营收增幅15.5%,营业成本同比增幅达到约24.3%,这明显高于营收增幅,作为产品的商品房主要成本就是土地成本。

有分析人士会说,从溢价率看华发,彼时一大半的地都是底价或接近底价拿的。但要注意的是,彼时热点城市为土拍降温,控拿地高溢价,出台了很多限制条件,比如抬高起拍楼面价、竞自持比例等。

从区域贡献看,华发股份的营收主力是华东及华中,合计360.7亿元,毛利率19.4%,同比增加3.88个百分点,华南大本营取得营收107.8亿元,毛利率18.78%,同比骤降12.62个百分点。

相对于华发股份去年整体房地产开发销售毛利率20.25%,华南和华东及华中区域的毛利率均低于这个水准,华南下滑的有点惊人,应该跟此前拿较高溢价地分不开。

“增收不增利”背后,大家还会发现,华发股份的少数股东权益急剧膨胀,截至去年底飙升到897亿元,母公司权益只有197.4亿元,居然比2021年底还减少了11亿元。

从净利分配来看,华发股份去年少数股东损益只有约21.5亿元,这跟其权益规模及占比很不匹配,也成为被业内质疑其暗藏“名股实债”的关键把柄。

去年,华发股份实现销售额1202.4亿元,权益销售额751.1亿元,权益销售比率62.5%,相对较低,按克而瑞监测排名,其这两个指标均排名全国第18位。

2022年,华发股份取得经营净现金流约383.4亿元,同比微增6.3%,去年现金及现金等价物净增额约28.2亿元,同比减少43亿元,期末现金及现金等价物约525.4亿元。

截至去年底,华发股份货币资金528.3亿元,比2021年底增加29亿元;短期借款只有约3490万元,相比2021年底10.3亿元则大幅减少;一年内到期有息负债253.8亿元,同比增加31亿元。

同期末,华发股份围绕“流动负债”一栏,涉及应付票据7.3亿元,且全部为商票;涉及应付账款333亿元,其中工程款282.3亿元;涉及其他应付款近230亿元,其中“往来及拆借款”176.6亿元;其他流动负债涉及短期应付债券约13.9亿元。

再看“非流动负债”一栏,华发股份涉及长期借款825.8亿元,应付债券约232.9亿元,合计一年期以上,其他非流动负债约124.3亿元,且全部为证券化融资工具。

截至去年底,华发股份有息负债总额1455.5亿元,按长期负债占比81.9%计算,也就是1192.4亿元,应该说是涵盖了上述证券化融资工具的其他非流动负债部分。

同期末,华发股份账上还有18.8亿元永续债融资余额,虽计入了权益工具,但本质上就是有息负债。

从财务面上看,受益于去年三季度以来,金融支持房企再融资这个大背景,华发股份依靠国企信用优势,仍在信马由缰狂飙,比如整个去年在上海竟然夺得了拿地双冠王,规模扩张还会继续。

内容来源:地产密探

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