环球观察：越秀地产豪揽北京两块“热”地，短债激增力推全国化

这样来看，越秀地产能否在北京占有一席之地，将是其全国化步伐上的重要一步。

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不久前，越秀地产在北京土拍上豪掷59亿元拿下两块大热地块，力压一众房企。

对于越秀地产的这一举动，业内纷纷猜测与其推进全国化有关，毕竟越秀地产一直在喊口号“走出去”，但以其收入结构来看，依旧较为依赖大湾区，所以此次其能否在北京挣下一席之地，是公司能否进一步推动全国化的重要一步。

不过在其狂澜地块的背后，却是公司在负债上的压力。但如今行业回暖，融资放松，其背后又有“大树”可靠，所以即便是短债无法覆盖，经营性现金流下降，也依旧能有底气喊出“不差钱”的豪言。

【狂澜两块“热”地，一举震四座】

越秀地产发布公告表示，于2月8日，通过全资子公司青岛康景实业有限公司，以公开挂牌方式，以人民币约26亿元成功竞得北京市石景山区苹果园项目地块，以人民币约33亿元成功竞得北京市昌平区信息园二期项目地块。

在这短短两句话的公告背后，其实是不久前刚结束的北京今年首场土拍，而在这次的土拍大会上，最风光无限、引人注目的，就是来自南方的粤系房企越秀地产。

据悉，此次土拍提供有6个地块，而越秀北京独揽两块，备受市场关注。

值得一提的是，越秀北京拿下的北京市昌平区信息园二期项目地块备受多家房企喜爱，有超过13家房企参与现场竞价，包括华润、首开、中铁、越秀地产、建发、招商、中海联合体和厦门国贸等，但最后被越秀北京一举拿下。

另一块石景山区苹果园项目地块，据说在最后竞价过程中，中海每次报价都要电话请示领导，但越秀北京却干脆利落的举牌，一副势在必得的气势，而结果是越秀北京压中海将这块地收入囊中。

最后，越秀北京以约59亿元的价格拿下两块大热地块。

不过，据一些媒体消息显示，越秀地产对于此次北方市场的出击，似乎早有准备。

在今年初，越秀地产华北区上任了一位新高管——董毅,为华北区域副总裁，主管投资和北京公司。

从履历来看，董毅的投资风格快准狠，与此次越秀在北京土拍上的表现十分相似，市场中也有声音猜测此次越秀地产的强力出击与董毅的上任或有关系。

在土拍后，董毅表示：“拿地才是第一步，兑现投资承诺，给客户交好房。”同时其还透露，下半年会继续拿地。

还有媒体消息透露，新的营销总将在近期快速到位，应该是业内大家比较熟悉的某老牌房企北京区域操盘手。

以越秀地产今年以来的种种动作来看，其对于进军北方市场也是势在必行，这一次的“双杀”亮相也确实震撼。

【大湾区依赖性强，全国化仍需努力】

要说越秀地产为何着力于北京市场的布局，这恐怕和其要全国化的发展有关。

在前一段时间，房企处于寒冬很多人都能感觉到，不少房企暴雷或陷于现金流紧张的困境，但其实在这种情况下，也是很多尚有底气的房企弯道超车的好机会。

在去年各大热点城市的土拍市场上，越秀、建发、国贸、华发等房企都以地方国资房企的身份，狂揽热点城市土储。

在不断拿地的情况下，这些房企的销售额排名也有显著上升。

其中，越秀地产销售额排名上升幅度最大，从21名上升到TOP15名。

不过，越秀地产全国化其实并不是近两年的动作，早在2009年，越秀地产就高喊口号“走出去”，之后在土储规划上，陆续增加了北京、上海、杭州、深圳、成都等核心一二线城市的土地，后来其全国化的规划也被称为“1+4”全国化战略布局，就是以粤港澳大湾区为1个核心，以华中、华东、北方、西南为4个重要支撑。

而事实上，自2020年以来，越秀地产的扩张便加速，在华东和华北布局提速，相应的区域土储和销售额也在增长。

但以整体表现来看，越秀地产还是较为依赖大湾区的，以去年上半年的销售额占比来看，大湾区占比64.9％，华东地区约占15.2％，华中地区11.2％，北方地区4.9％，西部地区约为3.8％。大湾区的收入依旧是独挑大梁，其他区域相对薄弱，尚有发展空间。

值得一提的是，此次土拍并不是越秀地产首次进军北京市场。

早在2021年5月，越秀携手天恒一起落子怀柔，建立天恒越秀怀山府，作为越秀进京的首个住宅项目，其去化表现却不理想。北京住建委网站显示，截至2月7日，越秀天恒怀山府仅签约19套，去化率不足2%。

不过，这并没有打消越秀地产进军北京的气焰，在去年其曾指出，公司会“优先选择优势区域和重点城市进行深耕，聚焦和深耕大湾区和华东地区”。

这样来看，越秀地产能否在北京占有一席之地，将是其全国化步伐上的重要一步。

【短债承压、经营现金流下滑】

其实在2022年业绩会上，越秀地产董事长林昭远就曾豪放地表示“不差钱”，可见其对公司全国化的决心。

可相对豪言来看，越秀地产的负债情况却有承压之势。

数据显示，2019年至2021年，公司的总负债分别为2347亿元、2632亿元、3139亿元，资产负债率为76.48％、75.58％、76.31％，短债规模也从71.38亿元增长至298.02亿。

以2022年上半年的财报来看，公司的短期借款为269.59亿元，同比增加40.67％。而同期的现金及现金等价物为260.68亿元，并不能完全覆盖短债，存在约9亿元的资金缺口。

另外，公司还有应付账款及票据14.50亿元。

这样看来，越秀地产的负债压力不容小觑。

与此同时，在大环境下行的背景下，公司的经营活动现金流也出现恶化。

数据显示，在2021年越秀地产的经营性现金流由正转负，为-46.76亿元，同比大降129.3％，到了2022年上半年，公司的现金流量净额为-16.19亿元，同比下滑460.58%，也是由正转负。

当然，越秀地产同时也在“补血”，据长江商报不完全统计，从去年至今，越秀地产通过发债、担保票据、债券等融资渠道融资近250亿。

另外，其还背靠越秀集团，更有大股东广州地铁的支持。

而且，越秀地产2022年的销售表现是有所上升的，累计合同销售金额约为1250.3亿元，同比上升约8.6%，完成2022年合同销售目标1235亿元的101.2%。

所以在这种情况下，越秀地产决定全力进军北京市场推进全国化似乎也算时机恰好？

内容来源：lite氢财经

作者：南梁

标签： 北京市场 华东地区