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当前聚焦:终止收购背后:中天金融利润“坍塌”,佳源系债务压顶

时间:2022-10-29 17:26:40    来源:大雪财经    

告别赚快钱时代,房企阵痛继续。


【资料图】

最新消息,10月27日中天金融公告披露,此前与佳源创盛签署的一项关于中天城投89亿股权转让协及质押协议解除。佳源房面已支付的首期款15.8亿元,将于12个月内无息退还给甲方。

目前大环境下,双方友好“分手”似乎是最完美结局,因为中天金融虽然很难,但佳源方面也不容易。

01

不合时宜的收购

时间回到2021年9月1日,彼时中天金融发公告称:

与佳源创盛控股集团有限公司(简称“佳源创盛”)签署《关于收购中天城投集团有限公司之股权转让框架协议》(简称《股权转让框架协议》),筹划将中天城投集团有限公司(简称“中天城投”)100%股权转让给佳源创盛。股权转让价暂定180亿元。

也是9月,佳源方依据《框架协议》约定向乙方指定账户支付定金 15.8亿元,2021年11月,这项定金转为第一期股权转让款。

此后的12月1日,这笔交易的价格被砍半,到了89亿元,原因是“交易各方以评估机构出具的资产评估报告确定的评估值为基础,经协商确定”。

在双方的来回博弈里,杠杆地产能感觉到,佳源系对中天城投还是很钟意的,且出让方的诚意也是十足。作为贵州省第一家上市公司,中天金融曾经主营房地产、证券、保险等,但却将主营业务资产折价让人,可见背后之难。

接盘方佳源创盛发迹于长三角,1995年成立,注册资本15亿元,法定代表人沈宏杰,自然人股东沈玉兴(又名沈天晴)持有98.83%的股权。

佳源旗下分两部分,上市和非上市各一个公司。佳源国际控股是佳源的上市平台,业务以前主要集中在江苏省内,如今也拓展了不少地方。其他地产业务,以前则归属于佳源创盛。

佳源系除了上市的地产板块佳源国际,还有几家上市公司,如物业服务板块佳源服务、新三板的西谷数字、A股美丽生态等。

在此次协议之前,佳源系和中天金融的大本营贵州也没太多关联。为数不多的一次:2021年6月3日,佳源国际以总价格30.98亿元摘下贵阳某项目地块,成交楼面单价8155元/㎡,创造了贵阳土地市场历年来的新高。

收购中天金融旗下的房地产板块,彰显出佳源逆势扩张,进一步布局贵州的野心。遗憾的是,对佳源来说,如今自己泥菩萨过河,这一步终究无法迈出去。而中天金融靠“卖资产回血”的期望也暂时落空,双方各有各的难。

02

中天金融利润“坍塌”

之于中天金融,2021年日子已经不好过,2022年更难。股价腰斩杠杆地产不多说,各项数据在2021年的基础上又更糟糕了。

10月28日,中天金融最新发布的3季报显示,其前三季度总营收106.7亿元,同比下降52.2%,2021年同期这个数据还是增加11.2%。

房地产业务要卖,保险等其他业务也不好干。

2022前三季度,中天金融已赚保费同比下降47.98%为66.69%,退保金则同比涨了512.13%为29.43亿元;金融业务投资收益也同比下降49.06%为15.09亿元。

利润指标降幅更吓人。

2022年前三季度,中天金融的营业利润同比下降396.51%,为-69.21亿元,比2021年同期的-13.94亿元多亏50多亿元,同时降幅也更大,即使2021年三季度293.31%的降幅已经够夸张。

利润总额-74.07亿元,同比下降947.88%,2021年同期为-7.07亿元同比下降205.35%,我的天。

合并净利润-57.09亿元,同比下降1237.84%,2021年同期是-4.27亿元同比下降166.35%;

归母净利润期内-45.49亿元,同比下降423.09%,相比2021年04.27%同比降幅166.35%也有所恶化。

整个财务数据看下来,给杠杆地产的感觉就和今天的股市一样:绿油油一片。

要命的是,为数不多几个不是负值的数据里,其中就包括了财务费用,2022年三季度同比上涨76.81%为38.83亿元。

截至2022年9月末,中天金融有货币资金36.5亿元,流动负债中短期借款17.06亿元、1年内到期的非流动负债346.5亿元。资产暂时没卖出去,钱该怎么还?

03

佳源:债务压顶

另一主角佳源,则早已陷入违约的泥潭里,自救乏力。

此前的2022年3月,杠杆地产从风财讯等多家媒体报道里看到,佳源地产发行的定融产品已实质性违约,累计本金5085万。

佳源系目前情况如何?因为旗下有上市和非上市部分,非上市部分没有公开披露,而地产又是大头,于是杠杆地产以管窥豹,看看地产上市平台佳源国际控股。

从中期财务、三季度销售数据上看,佳源国际的情况并不乐观。期内营收73.60亿元,同比下降21.40%,归属母公司净利润3.26亿元,同比下降83.52%。

债务方面,佳源国际于2022年6月30日,银行及其他借款约为人民币161.5亿元,2021年末该数据为130.7亿元。

在该等借款中,一年内要还的约78.08亿元,比2021年末的36.28亿元翻了一倍多。

企业预警通显示,目前佳源国际控股存续美元债6只,存续规模13.06亿美元,其中有四只将于一年内到期,且融资成本都不低。

图表来源|企业预警通

现金流呢?2022年半年报显示,佳源国际的现金及现金等价物为55.23亿元,比2021年末减少了30多亿。

销售端也是没有惊喜;疲软。2022年前三季度,佳源国际的合同销售额约105.796亿元,销售面积约859274平米。2021年同期该两项数据分别为272.056亿元、2055600平米,同比分别下降61.1%、58.2%,跑输百强房企平均。

此外,前文提到佳源国际拿下的贵阳“地王”项目,近日乐居新媒体在实探中发现,目前该项目名为佳源·贵阳印象,正门紧闭,周边待拆迁的项目建设用地暂无动工迹象……

坚守不易,未来的路,谁都不好走。(来源:杠杆地产)

标签: 中天金融 同比下降 中天城投

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