每日焦点！背靠万科，上市在即！万物云的差市场和真朋友

万物云终于要上市了。

9月22日，万物云招股结束，最终上市定价或在49.35港元，募资约57.60亿港元。据说，这是港股今年以来首次公开发行募资额最大的公司。

(资料图片)

根据中信建投发布的数据，万物云全球发售完成后对应市值549.7亿港元至615.1亿港元，在物管行业仅次于华润万象生活，超过碧桂园服务、保利物业等。

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真朋友

9月19日，万物云正式开启全球路演，董事长兼总经理朱保全在微信朋友圈说：差市场结交真朋友。

市场是真差。港股今年的寒气，估计传到了每一位内地投资者的身上（虽然A股也惨，但惨不过港股）。

以在港上市的几大巨头为例，杠杆地产印象里，腾讯、阿里从各自最高点到现在，市值分别蒸发了大概4万亿港元，美团蒸发1.8万亿左右，京东、百度等巨头也都是几千亿、几千亿的蒸发。其他行业更别提了，惨不忍睹。

9月21日，恒生指数直接跌回11年前的2011年。

行业来看，物企相比前几年的风光，这两年也是差。一方面物企规模增速正在下降，另一方面市面上流出的项目减少、物企在收并购方面更为克制，增量减少。

2022上半年，物企营收平均涨幅17.58%，同比2021年54.9%的涨幅，大幅下降37.32个百分点，这也是物企营收增速首次出现下滑。

58家上市物企中，有19家物企净利润出现下滑，占比33%，是近年来盈利规模收缩涉及物企最多的一次。

图片来源|浙商证券（特此感谢）

不过部分龙头们的表现也有可圈可点的地方。如上图，浙商证券研报显示，17家样本物企中，碧桂园服务（+73.5%）、合景悠活（+68.0%）、金茂服务（+60%）和旭辉永升服（+53.6%）保持较高增速。

市场很差，真朋友在哪？对万物云来说，至少目前好像有几个了，基石投资者阵容堪称豪华。包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美元。

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“科技”含量多高？

万物云前身为万科物业发展股份有限公司，是万科下属控股子公司，业务始于1990年，2020年更名为万物云。万物云定位于物管行业的空间科技服务商，希望成为物管行业的数字科技领跑者。

2021年11月5日，万科发布公告称，其第十九届董事会第十三次会议审议通过拟分拆万物云于港交所上市的相关议案。

2022年4月1日，万物云在港交所递交招股书。

聆讯资料集显示，其主要包括三大板块的业务模式：社区空间居住消费服务部，包括物业服务、居住相关资产服务和其他社区增值服务；其中自万科集团及其合营企业或联营公司产生的收入分别占其总收入的2.3%、2.3%、2.1%及1.7%，来自万科集团及其合营企业或联营公司开发的住宅物业的收入分别占其住宅物业服务收入的66.5%、64.5%、61.0%及55.7%。

商企和城市空间综合服务，向企业、政府及其他机构客户提供的除AIoT及BPaaS解决方案服务以外服务均归类于该业务板块，主要包括物业及设施管理服务、开发商增值服务及城市空间整合服务；

AIoT及BPaaS解决方案服务，万物云开发了AIoT、BPaaS等一系列技术驱动的解决方案，目前已应用于国内100个城市的3402个目标街道。

虽然万物云改了名，且开始提及其科技属性，但从营收分布来看，其“传统色彩”似乎依然浓厚。2019-2021年，万物云的总营收分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，其中来自社区空间居住消费服务的占比分别是63.4%、58.5%、55.5%，2022年1季度为57.1%。

另一边AIoT及BPaaS解决方案服务上，万物云2019-2021年营收分别为8.06亿元、10.34亿元、18.50亿元，占比分别为5.8%、5.7%、7.8%，2022年1季度为7.3%。占比虽低，但总趋势是增加的，未来值得期待。

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利润率承压、现金流减少

利润指标方面，2019-2021年，万物云的年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。期内毛利率分別17.7%、18.5%及17.0%，呈下降趋势。2022年1季度，其毛利率14.5%，同比也有小幅下降。杠杆地产看到，营收占比最高的社区空间居住消费服务，其毛利率并不是最高，偶尔还会垫底。

对于2022年1季度的毛利率降低，万物云称是由于历史收购产生无形资产摊销。截至2021年及2022年3月31日止三個月，其历史收购所产生的无形资产摊销分别为20.5百万元及127.2百万元。

净利率方面，万物云2019-2021年以及2022年1季度分别约为7.47%、8.37%、7.23%、6.05%、4.65%，也是逐渐降低。

另外就是现金流，杠杆地产看到，2022年1季度，万物云的期末现金及现金等价物较2021年同期降低不少，比2021年末更是降了40%+，为38.54亿元。其中2022年1季度，经营活动现金流净流出19.17亿元，投资活动现金流量净额净流出1.78亿元、融资活动现金流量净额净流出4.8亿元。

对于经营活动现金流净流出，万物云称，主要归因于税前利润4.27亿元，并就非现金及非营运项目、营运资金变动及已付税项作出调整。

非现金及非营运项目的调整主要包括：无形资产摊销1.27亿元；预付款项、按金及其他应收款项的减值亏损净额47.7百万元。

营运资金变动主要包括：贸易应收款项及应收保证金增加14.02亿元；预付款项、按金及其他应收款项增加8.8亿元；其他应付款项及应计项目减少人民币4.39亿元。

截至2022年3月31日止三个月，其已付税项为人民币1.87亿元。

总的来说，2022年1季度，万物云的财务数据表现确实一般，利润率则长期偏低。但作为行业大佬，万物云的优点也很明显：稳健、体量够大、有想法。

体量来看，招股书显示，截至2022年6月30日，其在管面积约8.4亿平米，其中社区空间居住消费服务在管建筑面积约7亿平米，商企和城市空间服务在管建筑面积约1.4亿平米。在管面积仅次于碧桂园服务。

图片来源|申港证券（特此感谢）

没有意外，万物云将于9月29日在联交所主板挂牌上市。很期待上市之后，万物云这朵云会如何拨云见日？（来源：杠杆地产）

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