天天日报丨“粤系房企”百亿债务将到期，偿债风险上升再被降级

信用等级屡被下调，短期内合景泰富集团很难再进入离岸资本市场，公司再融资压力大，偿债风险正持续上升。

01降级

(资料图片仅供参考)

7月28日，标普将合景泰富集团（01813.HK）长期发行人信用评级从“B-”下调至“CCC”，并将其担保的美元票据长期发行评级从“CCC+”下调至“CCC-”。

标普认为，如果合景泰富集团无法成功执行再融资计划，其偿债风险会随着流动性消耗而持续上升。

在销售疲软和依靠内部资源偿债的双重压力下，标普认为合景泰富集团近几个月内的现金余额呈下降趋势，且大部分现金可能位于预售监管账户内，无法用于偿还控股公司层面债务。

或受此消息影响，合景泰富集团存续美元债频繁异动。

7月29日，由合景泰富集团发行的KWGPRO 7.875 09/01/23报价15.150，下跌7.791%，收益率310.123%。

《小债看市》统计，目前合景泰富存续美元债9只，存续规模39亿美元，其中将有两只规模合计9亿美元债于一年内到期。

截至2021年12月，美元债券和离岸银团贷款约占合景泰富集团债务总额的40%。

除此之外，合景泰富集团还存续两只境内债，存续规模36.15亿元，均将于2023年10月到期；子公司广州合景控股集团有限公司存续7只债券；子公司广州市天建房地产开发有限公司存续1只债券。

总得来看，今年下半年合景泰富集团将面临超百亿债务到期压力。

信用等级屡被下调，短期内合景泰富集团很难再进入离岸资本市场，公司再融资压力大，偿债风险正持续上升。

随后，应合景泰富集团要求，标普撤销对其发行人信用评级和债务发行评级。

合景泰富集团表示，公司融资渠道保持畅通，信用资质良好，债务方面从未有逾期或展期状况。

2022年6月，在被惠誉降级后，合景泰富集团也主动撤销了惠誉长期发行人信用评级。

去年下半年以来，房地产行业迎来至暗时刻，在融资端收紧背景下，房企再融资遇阻，资金链承压，随着销售疲软，资金流回款减少，民营房企挣扎在生死边缘。

02偿债压力大

据官网介绍，合景控股集团成立于1995年，于2007年在香港联交所主板上市。

合景控股集团以“根植广州，辐射全国”为发展战略，旗下业务已涵盖地产开发、物业服务与商业运营、轻资产运营、文旅、教育、大健康六大战略板块。

从股权结构看，合景泰富集团的控股股东为晋得顾问有限公司，持股比例为40.84%，公司实际控制人为自然人孔建岷。

2020年，合景泰富集团以1036.1亿销售额迈入千亿门槛，但其权益金额仅为640.4亿元；2021年公司实现销售额1038.8亿元，完成销售目标的83.77%。

据克而瑞数据，2021年合景泰富集团以745.2亿操盘金额位居房企第42名；以394.7万平方米操盘面积排第46位，属于50强中型房企。

2022年上半年，合景泰富集团合同销售额为262亿元，同比下降53%。

销售疲软，并在融资趋紧的环境中，合景泰富集团再融资风险也因高额的近期到期债务而增加。

2021年，合景泰富集团新增6个项目，合计总建筑面积141万平方米，总土地成本共计56亿元；2022年上半年并无新增土地。

截至2021年12月末，合景泰富集团共拥有178个项目，拥有土地储备共计权益建筑面积约1552万平方米，其中粤港澳大湾区占比70%，长三角区域占比15%，一、二线城市占比95%。

从业绩上看，2021年合景泰富集团实现营收238.4亿元，同比下滑19.8%；实现归母净利润24.21亿元，同比下降63.73%。

其实，合景泰富集团“增收不增利”迹象从2020年就可见一斑，其在营收增长24.23%情况下，归母净利润大幅下滑31.91%。

在盈利能力方面，合景泰富集团和其他房企一样持续下滑，2021年毛利率和净利率分别为21.16%和10.75%。

截至2021年末，合景泰富集团总资产为2322亿元，总负债1782亿元，净资产539亿元，资产负债率76.78%。

从“三道红线”看，合景泰富集团剔除预收款的资产负债率为71.8%，非受限现金短债比为1.8，净负债率54.1%，踩中一道红线属于“黄档”房企。

《小债看市》分析债务结构发现，合景泰富集团主要以流动负债为主，占总债务的65%。

截至2021年末，合景泰富集团流动负债有1121.66亿元，其中一年内到期的短期债务有203.34亿元。

相较于短债规模，合景泰富集团流动性尚可，其账上现金及现金等价物有294.47亿元，虽较2020年末下降四分之一，但还可以覆盖短债。

但是，合景泰富集团现有资金有大量沉淀在项目公司，无法用于偿还控股公司层面的债券。

在备用资金方面，截至2021年末，合景泰富集团银行授信总额有1006.59亿元，未使用授信额度为607.88亿元，表面看财务弹性良好。

除此之外，合景泰富集团还有603.81亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计563.85亿元。

整体来看，合景泰富集团刚性债务有767.19亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为43%。

有息负债规模高企，2020和2021年合景泰富集团财务费用分别为10.34亿和3.03亿元，同时其销售、营销和行政开支大增，期间费用对利润形成严重侵蚀。

从融资渠道看，合景泰富集团主要依赖于股权和发债融资，融资渠道较为狭窄，2020年筹资性现金流呈净流出状态。

另外，合景泰富集团降杠杆动作，存在一定“明股实债”嫌疑。

2019年至2021年，合景泰富集团少数股东权益分别为24.48亿、103.8亿元和153.81亿元，增速较快；但其少数股东损益分别为2.5亿、2.25亿以及1.42亿元，占比和增速与少数股东权益不匹配。

合景泰富集团少数股东权益的短期保障，预示着其可能存在较大体量的合作开发，同样不排除一部分债务被置于“表外”。

另外，合景泰富集团还有大量与合资企业有关的或有负债，截至2021年6月底的总额达270亿元。

因此，合景泰富集团或将通过出售资产或抵押投资物业，作为补充流动性的替代来源。

2022年7月27日，合景泰富集团发布公告称，将鸿才国际有限公司50%的股权及股东贷款出售给买方嘉逊发展香港（控股）有限公司，后者为龙湖间接全资附属公司，现金代价为13亿港元。

总得来看，合景泰富集团销售疲软，业绩和盈利能力下滑，对债务的保障能力下降；有息负债高企，踩中一道红线；存在一定“明股实债”嫌疑和担保代偿风险。

03“新华南五虎”之一

1994年，年仅26岁的孔建岷从工行信贷部辞职下海，与人联合成立新恒昌公司；次年6月孔建岷三兄弟联合创办合景房地产公司，进军房地产开发市场。

随后，合景房地产相继开发了御华苑、叠彩园、盈彩美居等住宅小区，开始为广州市民所熟悉。

2004年，孔健岷以当年市场第一天价投得广州珠江新城两幅“地王”，分别建成现时的珠江新城住宅誉峰和写字楼国际金融广场，自此在广州地产界一炮而红。

尽管在广州房地产界打拼多年，但孔氏三兄弟为人却都极为低调，哥哥孔健楠和弟弟孔健涛出席过一些重大新闻发布会，而孔健岷则一直保持神秘，直到合景泰富在香港上市。

2007年7月，合景泰富在香港联交所上市，这是孔健岷首次正式出现在媒体面前。同年，孔健岷家族以165亿在2007年胡润百富榜排第33名。

上市后，合景泰富在规模上并没有急于快速迈进，而是用了6年时间，从战略思维角度去实现产品覆盖。

自2016年起，合景泰富开启了扩张之路，2020年入驻城市数量由2016年的12个上升至40个。

近年来，凭借在土拍市场上激进举牌，一直被视作“清闲”房企的合景泰富，晋升为“新华南五虎”之一。

2017年至2020年，靠着大力举债，合景泰富销售金额的复合增长率达到39.7%，同时其杠杆水平也持续放大，债务压力持续攀升。

内容来源：小债看市

标签： 合景泰富 少数股东 信用评级