世界观察：房企打响“保交战”

7月以来，一场风波正席卷地产行业。

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6月30日，江西景德镇市恒大珑庭业主发布告知书，明确该项目若没在10月20日前全面复工，全体业主将于11月起停止还贷。一石激起千层浪，长沙、武汉、南昌、郑州、西安等地业主纷纷效仿，牵涉恒大、新力、世茂等多家房企。

如今的房地产行业可谓祸不单行，房企接连暴雷，今年上半年销售下滑明显，再加上这一风波，很难让人不忧虑中国房地产的未来和走向。

与此同时，风波来临后，一场上下齐动作的“保交战”也在打响，银保监、地方政府、房企等都在行动。这不是一场要不要打的战役，而是一场必须打赢的战役。

“保交战”打响

7月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞回应了市场关心的“保交楼”情况。

他表示，在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，指导银行积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，遵循市场化、法治化原则，主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。

这场自景德镇开始刮起的“停贷”风波，将全国多地、多个房企都牵涉了其中，也引发了全国上下的讨论。

根据易居研究院智库中心研究总监严跃进的统计，200份停贷告知书或楼盘牵涉到79 个城市，其中116个楼盘属于二线城市，占比为58%。这意味着，此次停工停贷风波中，二线城市是重灾区。

想必对美国2007、2008年经济有所了解的人，都知道这一问题的严重，一场“保交”战役快速打响。

银保监先后在7月14日、17日、21日七天内对此进行了三次表态，7月17日更是明确会加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”（“三保”）工作。

随着风波真正来临，房地产链条上的各方意识到，这并不是仅仅靠一方就可以解决的问题。据统计，200份停贷告知书由多种原因共同引起，包括资金问题、项目交付要求、不可抗力因素、工程管理问题、法律纠纷问题等。其中，资金问题是重中之重。

在银保监表态后，“保交”难题也从源头上找到了解决之道，全国各地政府也行动了起来，比如7月14日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部等联合印发《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》。

此外，河南巩义、重庆高新区、宁波市等地方政府也行动了起来。综合来看，各地正在通过资金管理、房贷、工程等角度解决这一问题，比如规范预售许可资金监管内容，设立共同账户；银行公开自查信息，各地要求重视信用记录；解除抵押在建工程用语申请开发贷……

去年以来，房地产企业相继暴雷，逾期交付风险就已被预估。去年底，住建部就提出“三保”，今年2月，时任住房和城乡建设部副部长倪虹谈到了2022年住建部工作的重心，其中第三点就是“坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

随着各地相继出现停贷告知书，以及从银保监到各地政府开展的这场“保交”行动，逾期交付问题正在一一解决。从市场的反应看，大家对此持乐观态度，数据显示，截至7月21日，A股房地产开发板块结束近一月以来的下跌态势，近一周涨幅3.61%。

这场“保交”攻坚战极具挑战，但必须胜利。

房企能做什么？

房地产，既具有民生属性，需要政府等机构维稳，也带有经济属性，需要按照正常的市场规律运行。在此次的事件中依然如此，作为整个房地产产业链的关键环节，企业在这场“保交战”中也需要起到重要作用。

据统计，200份较早出现的停贷告知书对应了87家房企的项目，其中大型房企19 家，中型房企14家，小型房企54家；大型房企涉及的楼盘项目最多，为115个，超一半。

为何问题主要出现在大型房企上？这与它们是传统意义上理解的暴雷房企有关。

2022年是房企的偿债高峰期，到期债务近万亿元，仅今年6月就有44笔债券到期，合计约639亿元，其中，佳兆业到期的4只境外优先票据，新力地产到期的一只优先票据和华夏幸福的一笔境外债已出现利息违约。

7月的停贷风波，可以说揭开了房企流动性压力对市场影响的一环。当下，房企们要在谨慎处理好自身债务的同时，配合地方和银行做好“保交楼”工作，解决此前高杠杆、高债务模式的遗留问题。

至于如何做好“保交楼”工作，钱从哪里来？继续贷款发债的模式已经走不通，好的方式是卖资产，找人入股等。恒大、融创等正是如此，比如今年1月恒大将持有的昆明恒拓置业有限公司转让给五矿信托，融创在西安的海逸长洲C地块由国企接手。

而要长久解决逾期交付问题，需要从源头开始，不继续走高杠杆高负债开发路线，加强对资金的管理，把钱花在实处。

当然，在一些房企困于债务逾期和住房交付的当口，另一些房企迎来了发展窗口期，一手抓销售，一手抓交付，增长、交付两不误。

比如，2022年上半年，大发地产保交付稳运营，在9城9园实现超3000户交付，交付面积近70万平方米，按进度保障项目有序推进。同时严抓产品品质，做好景观工程等产品力营造，实现人与城市、人与自然的和谐相处。

比如据公开资料显示，建业集团上半年共计完成交付20132套，交付面积313.3万平方米；领地集团完成全国15个项目，共10442户房源的交付；中国奥园在全国26个城市实现近13000套房交付，交付面积超160万平方米。

对于当下的房地产市场来说，这些房企的“保交楼”不仅有助于稳定市场情绪，恢复行业信心，对企业个体来说还是自身能力、竞争力的证明。

综合来说，在这场“保交战”中，房企能做什么？流动性差、压力大的，或“割肉”或找其他合作伙伴，还债、交付两不误；一些流动性压力较小的，销售、交付两不误，且要重视交付质量，逆风而上。

“疾风知劲草，烈火炼真金”，危机有时也是契机，渡过这轮难关后，房地产行业或许会迎来一轮洗牌，越是在这时候稳得住的，越可能在未来站住脚。

结语

房地产行业的运行逻辑已经彻底改变。过去多年来，大多数企业都是随着行业大势沉浮，由市场红利驱动增长。近两年，这样的逻辑已经彻底走不通了，难寻确定性增量。

唯一能做的是扎根，让自己静下来、慢下来，一点点做好品质，做好客户。此时，需要的是不再是雄心，而是恒心，耐心，未来房企竞争的密码无疑是“保交楼”与“交好楼”。

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