“河南地产一哥”1300亿负债压顶，现金头寸枯竭偿债压力大

虽然近期政策回暖，但楼市尚未出现实质性转折，房企的流动性危机依然十分严峻。

01降级

4月14日，标普将建业地产（00832.HK）长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，展望“负面”。

标普表示，在中国房地产开发行业低迷背景下，建业地产的业务状况受影响严重，未来12-24个月其销售规模和利润率可能会持续下滑。

2022年，建业地产的销售目标是530亿元，比2021年下降12%；今年前3个月公司实现销售额62亿元，同比下降41.8%。

因此，为实现全年目标，建业地产将在第二季度面临较大压力。

另外，建业地产的流动性缓冲已收缩，其一直高度依赖离岸资本市场融资，由于融资环境欠佳，公司不得不在2021年用现有现金偿还债务，导致现金流急剧下降。

未来一到两年内，建业地产还有很高的还款需求，包括2022年8月到期的5亿美元和2023年到期的9亿美元债。

《小债看市》统计，目前建业地产存续美元债8只，存续规模24.46亿美元，其中今年8月8日将有5亿美元债到期。

其实，早在去年下半年，“建业系”的债务风险就已初步暴露。

2021年9月，建业地产的一封求助信流出，信中称受汛情和疫情影响，其销售和回款下滑，已累计产生各种经济损失逾50亿元，公司面临大批人员失业、银行失信等风险。

随后，建业地产的美元债频繁波动，领跌中国高收益美元债市场。

为了节俭开支，今年初有媒体报道称建业集团新年组织架构调整，裁员达到了60%。

近期，虽然政策回暖，但楼市尚未出现实质性转折，房企的流动性危机依然十分严峻。

02流动性紧张

据官网介绍，建业地产成立于1992年，2008年6月在联交所主板上市，具有中国房地产开发企业一级资质。

目前，建业集团已拥有建业地产（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）、中原建业（09982.HK）以及建业新生活（09983.HK）四家上市公司。

从股权结构看，建业地产的控股股东为恩辉投资有限公司，持股比例为69.64%，公司实际控制人为胡葆森。

2021年，建业地产取得物业合同销售总额601.05亿元，同比减少12%，未完成700亿的销售目标。

据克而瑞数据，2021年建业集团以1004亿操盘金额在房企中排第36位；以1429.2万平方米操盘面积位居第13位，属于区域中型房企。

在业绩方面，2021年建业地产实现营业收入419.59亿元，同比下降3.1%；实现归属股东净利润6.05亿元，同比大幅下滑66.42%。

值得注意的是，这是近年来建业地产的营利首次双双下滑，同时其毛利率及净利润率也在持续下降，公司盈利水平有待加强。

2021年，建业地产毛利率由19.85%下滑至16.23%，净利润率由4.85%下滑至2.99%。

在土储方面，2021年建业地产通过招拍挂和股权合作等方式获取土地约289.4万平方米，新增储备建筑面积约809.1万平方米，下半年拿地十分谨慎。

截至2021年末，建业地产拥有土地储备建筑面积约5345万平方米，其中权益建筑面积约3861万平方米。

从区域结构来看，建业地产深耕大本营河南省，在一定程度上限制了运营的灵活性，使其容易暴露在区域经济和监管风险之下。

虽然两年前，建业地产就喊出要“走出中原”，但仍未改变业绩严重依赖河南市场的现状。

截至2021年末，建业地产总资产为1458.07亿元，总负债1330.63亿元，净资产127.43亿元，资产负债率高达91.26%。

值得注意的是，建业地产已经连续三年财务杠杆保持在90%以上的高位，存在较大杠杆风险。

《小债看市》分析负债结构发现，建业地产主要以流动负债为主，占总负债的87%。

截至2021年末，建业地产流动负债有1158.4亿元，其一年内到期的短期债务有68.57亿元。

相较于短债压力，建业地产流动性吃紧，其账上现金及现金等价物有59.02亿元，较2020年末大幅减少74%，现金短债比仅为0.86，公司面临短期偿债压力较大。

除此之外，建业地产还有172.23亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计155.78亿元。

整体来看，建业地产刚性债务有224.35亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为17%。

有息负债规模上升，2020年和2021年建业地产融资成本分别为12.72亿和6.69亿元，对公司利润空间形成严重侵蚀。

高企的融资成本，如一把达摩克利斯之剑高悬于建业地产头顶。为了偿还债务，其高度依赖离岸资本市场融资，多次海外发债“借新还旧”。

从融资渠道来看，建业地产渠道较为多元，主要通过借款、发债、股权等方式融资。截至2021年末其债务总额的70%为离岸债务，公司流动性极易受到市场波动的影响。

值得注意的是，2020年以来由于筹资资金流入锐减，偿债大量负债后，建业地产筹资性现金流净额转为净流出状态，可见其融资环境有恶化趋势。

另外，百瑞信托与建业地产间高频且短暂的交易往来，以及少数股东权益、损益增长不成正比，引发市场对其“明股实债”的质疑。

2017年至2019年，建业地产少数股东权益分别为7.78亿元、14.33亿元和28.84亿元，可以看出该指标每年都成倍增长，然而2019年其少数股东损益却只增长了53.8%。

总得来看，2021年建业地产业绩和盈利能力大幅下滑，对债务和利息的保障能力大大降低；持有现金大幅减少，短期偿债压力巨大；融资环境遇阻，存在一定“明股实债”嫌疑。

03“河南地王”

多年来扎根河南，且常年在河南市场占有率排名第一，建业地产在业内被称为 “河南地王”。

1979年，胡葆森大学毕业后就分配至中国纺织品进出口公司河南分公司，投身国际贸易，后因外派工作在香港待了10年。

1992年，胡葆森带着在香港炒楼花赚到的1000多万元回到河南，和建行合资成立建业房地产。

次年，胡葆森在郑州郊区买到第一块地，致力于开发超级大盘“金水花园”，还提出“永不妄称第一，永不甘居第二”的愿景。

之后，建业地产又相继打造了“燕乐小区”、“春晖小区”、“郑州期货城”、“建业城市花园”等多个项目，凭借着三四线城市去库存的热潮迎来了快速发展期。

2002年，当地产公司为实现规模扩张，纷纷涌向一二线城市，开始冒险激进的跑马圈地式发展时，胡葆森选择了固守河南。

2008年6月，建业地产在香港联合交易所主板上市，成为内地中原地区第一家直接在香港挂牌的地产企业。

随后，建业地产在百亿规模徘徊数年，直至2017年起销售规模才有了明显的增长。2019年建业地产销售额达1011.5亿元，首次迈入千亿门槛。

2021年初，建业地产宣布启动“大中原战略”，将企业业务涵盖以郑州为中心、半径500公里范围内的大中原区域。

当年5月，建业地产将中原建业分拆上市，轻资产业务开始独立发展，它也成为胡葆森商业帝国的第四家上市公司。

在寒冬之下，今年二季度能否扭转行业势头走出困境，被认为是今年房企和房地产行业可持续发展的关键。

内容来源：小债看市

标签： 建业地产 万平方米 建业集团