金地集团要暴雷？

今天，市场传说：金地也要暴雷了？有些吓人，恐怕是谣言。

(资料图)

就在8月22日，金地集团发布2022年年度权益分派实施公告。

公告显示，本次利润分配以公司总股本4,514,583,572股为基数，每股派发现金红利0.136元（含税），共计派发现金红利约6.14亿元，派现额占净利润比例为10.05%。

现金分红来自净利润，可以侧面反映一家上市企业真实的经营状况。算起来，这是金地上市以来第22次现金分红。

而且，8月11日，金地按计划兑付了一笔1190万美元的美元债票息。而该笔利息款实际上应于8月14日到期。提前三天也是提前啊。

虽说两个动作都是利好消息，但是前一阵子金地内部一份调研报告流出！

相当劲爆！具体内容，请往下看：

一二线销售仍在衰减，公司认为三季度仍然悲观；公司的销售目标开始下调并开始采取促销等手段加大回款；融资端银行表现尚稳但债券抛售和换手已在进程中；财务端中报预计货币资金将进一步减少，叠加销售不振和友商负面爆发，近期情绪还将走弱；公司三季度21亿到期可以应对，但后续压力将大幅提高，对于明年一季度83.5亿到期的能力与意愿仍存在极大不确定性。

（总结：金地认为一二线销售衰减，叠加友商负面爆发，对三季度持悲观态度。今年没有偿债压力，明年一季度80多亿债务到期，有极大不确定性。）

观感:出席机构12家，均为较大规模机构；发行人（金地）态度中性偏消极使得参访机构表示不安，但根据与公司长期以来交流经验来看仅是公司一贯风格，并没有更加恶化。

销售现状：公司反馈6月销售数据回落较大，根据公司内部系统统计的52个城市项目来访情况，楼盘周均来访量从140组降至4-5月80组，6月再降至70组，当前客户很多是观望6个月以上的刚需客户，犹豫原因主要是收入焦虑和房价下跌预期。所以现在没有新客户。展望三季度，7月为传统淡季，公司判断后市不乐观，且已经放弃对政策的期待。

（总结：态度消极，不对政策抱有期待。销售端温差真实：没有新客户，观望客户焦虑收入和房价下跌预期。）

公司销售铺排：1-6月完成销售860亿同比下降5%，主因新推货值仅450亿总量较少，下半年新推货会提升至750亿，其中包括深圳红树湾旧改项目将于8月开售，杭州、北京、上海等也将有销售表现，预计下半年销售表现会好于上半年，全年销售预计1700-1800亿，低于去年2700亿成绩(也低于5月反馈的2000亿目标)。基于现状，公司将不再坚持保利润，开始加大各区域销售回款促进力度，包括车位、底商和尾盘在内的700亿滞重资产。

（总结：不保利润，保现金流！只求生存。）

拿地：公司今年新增土地9块，投入100亿，在去年300亿低基数基础上进一步下降，公司目前策略为保债务之外余量随缘拿地，考虑当前缩表现实，公司未来两年销售还将持续压缩。公司认为唯有恢复发债才有可能逆转缩表，但现实无法实现。项目合作：目前50多个项目与民企合作，多在尾盘，没有新增风险敞口；国央企合作项目并未遭到类似旭辉的合作方预防性收紧，销售回款各方正常分配。

（总结：未来两年持续压缩拿地，金地上半年销售排12名的头部房企，缩表是行业大势，不可逆转。金地合作项目大多排雷完毕，正常。）

新增的经营贷融资:为应对刚兑，公司转向经营性物业贷，较担保发债更加划算。公司共有400亿表内外持有型物业，其中表内250亿，按6折抵押率落地150亿新增物业贷授信，实际到位100亿出头，随着最后一块高价值资产北京金地中心抵押完毕，公司目前仅剩零散物业的数十亿空间，表外项目涉及合作方意愿，做融资有难度。公司不计划发行公募REITs。

现金流情况排布:公司货币资金中报将进一步压缩至500亿以下，其中扣除80-90亿监管资金和分散各子公司资金，母公司货币资金存量150-200亿水平，公司保证未来一年公开债兑付没有问题；公司估计每月需应对50亿工程款、10-20亿销售税费、20亿偿债和其他，公司估计销售130亿为压力红线。

（总结：金地不计划发行公募REITs，说明这玩意也不是很香啊。未来一年公开债兑付没问题，但是这是基于现有销售状况判断。金地月销售130亿是压力红线，低于这个数就有危险了。）

存量融资情况：综合成本4-5%之间，开发贷LPR；总有息负债1100亿，其中700多亿银行、300多亿债券，无非标；债券持有人结构之前银行保险公募各三分之一，6月开始公募大量撤出，私募和资管接盘，银行自营和保险很稳定，目前私募占到了20%比重，然后是银行30%，保险20%多。公司承认了社保基金要求包括易方达在内机构抛售公司债券的情况。公司表示银行端目前比较稳定，主因多年来公司总对总授信合作中，银行会深入介入公司财务并考核指标，倒逼公司长期债务压力指标较低(如要求公司净负债率不得超80%)。

（总结：社保基金要求抛售房地产债券，坐实。金地属于险资参股的民企，较为优质，这样也被要求抛售，真实残酷，其他民企情况咋样懂的都懂。好在银行融资较稳定。）

股东支持或政府救助：公司不抱期待，也否认了向深圳市和广东省求助的传闻。公司大股东为富德生命保险和福田国资，但大股东意愿低，二股东股比少，公司职业经理人特征持续数十年，没有救助基础。由于目前PB仅0.4倍也没有增发可能性。公司透露金地商置和金地物业尚未进行抵押或出售，仍有余力，没有到山穷水尽地步。

（总结：金地没有到山穷水尽的地步，还有金地商置和金地物业可以出牌。但是真到那时候，也不对股东和政府救助抱有期待。）

对行业观点：公司认为目前行业已十分不正常，很多运营能力差的国央企反而存活，公司作为优秀运行30年的职业经理人企业，非常挫败。

行业十分不正常。职业经理人，非常挫败。不是所有房企都叫xxxx。

内容来源：地产offer

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