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​“浙系房企”财务持续恶化,上半年盈转亏3-5亿元

时间:2023-08-25 19:06:33    来源:中访网    

在大环境影响下,今年以来德信中国的销售情况依然疲软,财务情况持续恶化。


(资料图片仅供参考)

01

半年报亏损

8月24日,德信中国(02019.HK)公告称,预期今年上半年将取得净亏损约3亿元至5亿元;而股东应占亏损则约5亿元至6亿元,同比盈转亏。

公告显示,德信中国预期下跌主要是由于宏观经济形势及房地产市场持续下行,使房地产项目结转的毛利率较低。

另外,受市场环境影响,对房地产项目计提减值;期内联合营公司持作销售的房地产结转项目减少,导致分占联合营公司投资业绩减少;以及取得汇兑亏损。

2023年前7个月,德信中国实现累计合约销售金额约145.5亿元,同比减少30.2%;累计合约销售面积约84.5万平方米。

可见,在大环境的影响下,今年以来德信中国的销售情况依然疲软,业绩扭亏,公司一直通过再融资、配股、卖资产、卖股权等方式收回流动性。

2022年12月,德信中国2022年到期的9.95%优先票据违约,正式拉开公司债务危机的序幕。

半年后,2023年5月上述美元债获得展期,为德信中国争取到一定偿债缓冲期。

其实,德信中国的流动性紧张在2021年下半年就初露端倪。

2021年11月,由于销售放缓影响德信中国杠杆率改善,并减少流动性缓冲,标普将其评级展望从“稳定”调整为“负面”。

随后,2022年4月穆迪也将德信中国公司家族评级(CFR)从“B2”下调至“B3”,高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”;同时标普也将其信用等级下调至“B-”,列入负面信用观察名单。

与其他房企一样,德信中国正经历行业的至暗时刻,不过2022年8月有消息称杭州市计划成立纾困基金,可能会为本土房企德信中国提供财务支持。

一年后,2023年6月德信携手地方AMC浙商资产,让协议签订后的首个合作项目——德清时代云起获得了6.03亿纾困资金支持。

近年来,号称“浙系四小龙”之一的德信追求规模扩张,拿地凶猛,其背后积聚的高负债风险与日俱增,在被动去杠杆过程中痛苦非常。

02

财务持续恶化

据官网介绍,德信地产是一家根植于浙江的领先综合型房地产开发商,主要专注于住宅开发,商业和综合性物业的开发、运营及管理。

1995年,德信地产在浙江湖州市德清县成立,2019年在香港联交所主板上市,2021年7月旗下物业板块德信服务登陆港交所。

从股权结构看,德信中国的控股股东为德欣国际有限公司,持股比例为68.19%,公司实际控制人为胡一平。

2021年,德信中国实现合约销售额739.8亿元,同比增长16.4%,但全年千亿销售目标未完成。

由于房地产需求疲软,2021年下半年开始德信中国的销售额持续下降,2022实现销售额约361亿元,同比下降51.2%。

值得注意的是,德信中国的合作开发占比偏高,其拿地权益占比仅为44%。

2022年,德信中国长三角地区获取了三幅地块,截至2022年底其在25个城市共有146个项目,总土地储备为1459.99万平方米。

从业绩上看,2022年德信中国净利润大降,今年上半年出现亏损也不足为奇。

德信中国2022年实现总收入为221.45亿元,同比下降4.2%;录得归母净利润3.74亿元,同比下滑60.26%;基本每股盈利0.14元。

盈利能力方面,2022年德信中国毛利率大幅下降至9.83%;净利率为0.73%,游走在亏损的边缘。

截至2022年末,德信中国总资产为1100.48亿元,总负债899.26亿元,净资产201.22亿元,资产负债率81.72%。

从“三道红线”看,德信中国剔除预收账款的资产负债率为68%,净负债比率69%,现金短债比0.78,低于红线要求。

《小债看市》分析债务结构发现,德信中国主要以流动负债为主,占总债务的86%。

截至同报告期,德信中国的流动负债有775.97亿元,其中一年内到期的短债规模有93.41亿元。

相较于短债压力,德信中国的流动性紧张,其账上无限制现金余额有73.07亿元,无法覆盖短债,且其中超过三分之二的现金处于合资项目公司层面,造成较大的资金压力。

除此之外,德信中国还有123.29亿非流动负债,主要为长期借贷,其长期有息负债合计118.51亿元。

整体来看,德信中国刚性债务有211.92亿元,主要以长期有息负债规模相当,带息债务比为24%。

从融资渠道看,德信中国主要依赖于借款,其银行贷款占报告债务的六成,传统银行融资渠道较为顺畅。

在传统银行再融资的支持下,德信中国的非银行融资大幅下降,其信托贷款仅占债务的20%。

现金流方面,2022年以来德信中国的筹资性现金流净额转为净流出状态,说明公司外部融资环境恶化,其面临再融资压力较大。

筹资性现金流净额

另外,2020年以来德信中国的少数股东权益规模大增,与少数股东损益占比不匹配,存在一定明股实债嫌疑。

2020年,德信中国的少数股东权益从57.21亿翻倍至107.66亿元,2021年再次跃升至159.93亿元,占所有者权益的72%;而其少数股东损益却仅有14.35亿元;今年上半年其少数股东权益和少数股东损益分别为163.35亿和1.63亿元。

总得来看,德信中国销售持续疲软,业绩亏损,盈利能力大幅下滑;债务高企,短期偿债压力徒增;筹资性现金流净流出,公司再融资压力较大。

03

“浙系四小龙”之一

德信是一家老牌浙系房企,与中梁、祥生和佳源并称“浙系房企四小龙”。

1995年,胡一平离开建筑勘察设计所,在三个独立投资者的支持下,创立德信中国的前身德信地产,从此进入房地产行业。

创立之初,胡一平带领着德信地产在当地德清县开展房地产项目,随着事业的发展壮大,逐步发展到湖州市。

随后经数年发展,德信发展成继绿城、滨江之后的本土三甲房企,胡一平成为当地有名的地产大佬级人物。

2005年,德信总部迁至杭州,并以“立足浙江,深耕长三角,布局全国中心城市”的战略定位,开启全国扩张步伐。

德信集团董事长胡一平

然而,至今德信的布局仍以浙江为主,未见全国开花,仍属偏居一隅的浙江中小型房企。

同时,受拿地局限,布局单一的影响,德信的规模始终不能有效突破。

2016年,德信完成销售额156.8亿元,挤入百亿俱乐部。随后胡一平提出 “3年300亿”的小目标,并于2018年达成。

近年来,德信业绩增速开始下滑,从2015年到2018年其销售增速分别为100%、80%、47%和38%。

另外,在土地市场上,德信表现凶猛,鏖战招拍挂市场或者高溢价拿地的情况时有出现。

随着不断规模扩张、大手笔拿地,德信地产利润下滑,负债却居高不下,在房地产行业寒冬下,其不仅千亿梦碎,而且面临严酷的资金链考验。

内容来源:小债看市

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