​“浙系房企”财务持续恶化，上半年盈转亏3-5亿元

在大环境影响下，今年以来德信中国的销售情况依然疲软，财务情况持续恶化。

(资料图片仅供参考)

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半年报亏损

8月24日，德信中国（02019.HK）公告称，预期今年上半年将取得净亏损约3亿元至5亿元；而股东应占亏损则约5亿元至6亿元，同比盈转亏。

公告显示，德信中国预期下跌主要是由于宏观经济形势及房地产市场持续下行，使房地产项目结转的毛利率较低。

另外，受市场环境影响，对房地产项目计提减值；期内联合营公司持作销售的房地产结转项目减少，导致分占联合营公司投资业绩减少；以及取得汇兑亏损。

2023年前7个月，德信中国实现累计合约销售金额约145.5亿元，同比减少30.2%；累计合约销售面积约84.5万平方米。

可见，在大环境的影响下，今年以来德信中国的销售情况依然疲软，业绩扭亏，公司一直通过再融资、配股、卖资产、卖股权等方式收回流动性。

2022年12月，德信中国2022年到期的9.95%优先票据违约，正式拉开公司债务危机的序幕。

半年后，2023年5月上述美元债获得展期，为德信中国争取到一定偿债缓冲期。

其实，德信中国的流动性紧张在2021年下半年就初露端倪。

2021年11月，由于销售放缓影响德信中国杠杆率改善，并减少流动性缓冲，标普将其评级展望从“稳定”调整为“负面”。

随后，2022年4月穆迪也将德信中国公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”；同时标普也将其信用等级下调至“B-”，列入负面信用观察名单。

与其他房企一样，德信中国正经历行业的至暗时刻，不过2022年8月有消息称杭州市计划成立纾困基金，可能会为本土房企德信中国提供财务支持。

一年后，2023年6月德信携手地方AMC浙商资产，让协议签订后的首个合作项目——德清时代云起获得了6.03亿纾困资金支持。

近年来，号称“浙系四小龙”之一的德信追求规模扩张，拿地凶猛，其背后积聚的高负债风险与日俱增，在被动去杠杆过程中痛苦非常。

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财务持续恶化

据官网介绍，德信地产是一家根植于浙江的领先综合型房地产开发商，主要专注于住宅开发，商业和综合性物业的开发、运营及管理。

1995年，德信地产在浙江湖州市德清县成立，2019年在香港联交所主板上市，2021年7月旗下物业板块德信服务登陆港交所。

从股权结构看，德信中国的控股股东为德欣国际有限公司，持股比例为68.19%，公司实际控制人为胡一平。

2021年，德信中国实现合约销售额739.8亿元，同比增长16.4%，但全年千亿销售目标未完成。

由于房地产需求疲软，2021年下半年开始德信中国的销售额持续下降，2022实现销售额约361亿元，同比下降51.2%。

值得注意的是，德信中国的合作开发占比偏高，其拿地权益占比仅为44%。

2022年，德信中国长三角地区获取了三幅地块，截至2022年底其在25个城市共有146个项目，总土地储备为1459.99万平方米。

从业绩上看，2022年德信中国净利润大降，今年上半年出现亏损也不足为奇。

德信中国2022年实现总收入为221.45亿元，同比下降4.2%；录得归母净利润3.74亿元，同比下滑60.26%；基本每股盈利0.14元。

盈利能力方面，2022年德信中国毛利率大幅下降至9.83%；净利率为0.73%，游走在亏损的边缘。

截至2022年末，德信中国总资产为1100.48亿元，总负债899.26亿元，净资产201.22亿元，资产负债率81.72%。

从“三道红线”看，德信中国剔除预收账款的资产负债率为68%，净负债比率69%，现金短债比0.78，低于红线要求。

《小债看市》分析债务结构发现，德信中国主要以流动负债为主，占总债务的86%。

截至同报告期，德信中国的流动负债有775.97亿元，其中一年内到期的短债规模有93.41亿元。

相较于短债压力，德信中国的流动性紧张，其账上无限制现金余额有73.07亿元，无法覆盖短债，且其中超过三分之二的现金处于合资项目公司层面，造成较大的资金压力。

除此之外，德信中国还有123.29亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计118.51亿元。

整体来看，德信中国刚性债务有211.92亿元，主要以长期有息负债规模相当，带息债务比为24%。

从融资渠道看，德信中国主要依赖于借款，其银行贷款占报告债务的六成，传统银行融资渠道较为顺畅。

在传统银行再融资的支持下，德信中国的非银行融资大幅下降，其信托贷款仅占债务的20%。

现金流方面，2022年以来德信中国的筹资性现金流净额转为净流出状态，说明公司外部融资环境恶化，其面临再融资压力较大。

筹资性现金流净额

另外，2020年以来德信中国的少数股东权益规模大增，与少数股东损益占比不匹配，存在一定明股实债嫌疑。

2020年，德信中国的少数股东权益从57.21亿翻倍至107.66亿元，2021年再次跃升至159.93亿元，占所有者权益的72%；而其少数股东损益却仅有14.35亿元；今年上半年其少数股东权益和少数股东损益分别为163.35亿和1.63亿元。

总得来看，德信中国销售持续疲软，业绩亏损，盈利能力大幅下滑；债务高企，短期偿债压力徒增；筹资性现金流净流出，公司再融资压力较大。

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“浙系四小龙”之一

德信是一家老牌浙系房企，与中梁、祥生和佳源并称“浙系房企四小龙”。

1995年，胡一平离开建筑勘察设计所，在三个独立投资者的支持下，创立德信中国的前身德信地产，从此进入房地产行业。

创立之初，胡一平带领着德信地产在当地德清县开展房地产项目，随着事业的发展壮大，逐步发展到湖州市。

随后经数年发展，德信发展成继绿城、滨江之后的本土三甲房企，胡一平成为当地有名的地产大佬级人物。

2005年，德信总部迁至杭州，并以“立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市”的战略定位，开启全国扩张步伐。

德信集团董事长胡一平

然而，至今德信的布局仍以浙江为主，未见全国开花，仍属偏居一隅的浙江中小型房企。

同时，受拿地局限，布局单一的影响，德信的规模始终不能有效突破。

2016年，德信完成销售额156.8亿元，挤入百亿俱乐部。随后胡一平提出 “3年300亿”的小目标，并于2018年达成。

近年来，德信业绩增速开始下滑，从2015年到2018年其销售增速分别为100%、80%、47%和38%。

另外，在土地市场上，德信表现凶猛，鏖战招拍挂市场或者高溢价拿地的情况时有出现。

随着不断规模扩张、大手笔拿地，德信地产利润下滑，负债却居高不下，在房地产行业寒冬下，其不仅千亿梦碎，而且面临严酷的资金链考验。

内容来源：小债看市

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