这轮楼市“深度”调整持续至今,除了占尽体制优势的多数央国企过得不错外,撑到现在还能活下来的,可以说都很不简单。
【资料图】
特别是截至目前仍未出险的,这类民营房企真的已所剩不多,曾是“粤系千亿房企”的雅居乐,便是其一。
业内还是挺佩服雅居乐掌舵人陈卓林,上次“劫难”还是在2014年,被昆明检察院“指定居所居住”而离开公众视野,几个月后即重回雅居乐履职。
2016年起,全国楼市迎来新一轮上涨周期,雅居乐该年销售额528.2亿元,但凭借在海南、云南等热门旅游目的地雄厚的土储优势,加上在热点城市高频扩储,2018年提前圆梦千亿销售额目标。
2019年,雅居乐销售额1179.7亿元,同比增幅近15%;2020年销售额1381.9亿元,同比增幅逾17%,但2021年楼市“前扬后抑”突然切换,打乱了全年1500亿元目标节奏,销售额只有1390.1亿元,2022年“断崖式”下降到652.3亿元。
这背后,是楼市持续已达2年的深度调整,但截至目前似乎仍未彻底明确“筑底”,绝大多数房企的销售额也都惨不忍睹,只是跌幅轻重各异罢了。
截至目前,已有几十家房企爆雷,但爆雷名单仍在继续,没爆雷的比如碧桂园、雅居乐等仍在苦撑,想尽各种办法保信用,难能可贵。
按碧桂园近日的对外表述,为确保现金流安全,将积极考虑包括但不限于压降各项经营支出、加快回款安排、积极拓展融资渠道、管理及优化债务偿还安排等,同时积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。
截至去年底,雅居乐总借贷约595亿元,其中人民币计价借贷额346亿元,涉及银行借款及其他借款388亿元、优先票据121.1亿元,境内公司债、商业ABS、番禺ABS及可交换债券合计85.8亿元。其中,可交换债券12.23亿元,由雅居乐担保雅生活股权质押。
同期末,雅居乐净负债率57.3%,较上年末50.8%还上升6.5个pct,现金及现金等价物84.6亿元,较上年底228亿元直线剧减,跟抓偿债有关,一年内到期短债240亿元,短债偿付压力非常大。
8月1日,碧桂园澄清外界传闻其建议配售新股计划,称现阶段不考虑建议交易。不过,雅居乐却按耐不住了。要知道,去年底那一轮内房股掀起权益融资潮,碧桂园、雅居乐可是一前一后。
雅居乐今日上午曾披露,拟以每股1.18港元配售3.46亿股,配售价较股份昨日收盘价每股1.38港元折价约18.12%;募资净额约3.87亿港元,拟用作偿还现有债项再融资等。
从股价走势看,7月24日,雅居乐股价曾跌至1.07港元/股新低,此后4个交易日受益于楼市政策“大拐点”筑底反弹上攻,累计涨幅27.78%。
外界猜测,或受股价这几天持续上涨,雅居乐管理层借此趁机加快配股融资,但也不惜折价近两成,造成今日股价开盘后下挫,已持续低于配股价。
几天前,雅居乐曾公告预计上半年将盈转亏,对比去年同期未经审核综合净利润33.54亿元,初步审阅集团未经审核管理账目,预计今年上半年可能录得未经审核综合净亏损。
雅居乐解释说,主要系房地产行业销售下行,导致整体物业销售面积下降,以及预期汇兑损失,跟碧桂园近日预告其上半年净利预亏原因“如出一辙”。
截至去年底,雅居乐手上土储建面规模4016万方,其中大湾区土储规模1033万方,长三角土储规模454万方,在香港两个优质项目土储约2.04万方。
日前,雅居乐披露上半年销售额282.3亿元,同比下降约28.4%,均价14792元/㎡,较去年同期12848元/㎡涨近2000元。
再看雅居乐2022年销售均价12600元/㎡,较2021年14303元/㎡降价约1700元,说明去年大幅促销牺牲利润跑量,或引发今年内“盈转亏”等。
雅居乐此前曾透露2023年可售资源1500亿元,今年目标销售约650亿元-700亿元,但会暂缓拿地计划,希望能在两年至三年内恢复正常。
7月下旬以来,楼市政策迎来“大拐点”,对雅居乐等部分未出险民营房企,可谓“雪中送炭”。
从本月24日最高层会议上,已明确一个重大信号,即房地产市场供求关系已发生重大变化,政策应“适时调整优化”。换句话说,低迷楼市需要加大松绑力度,以大力支持合理刚需及改善需求。
住建部积极响应,已开出多副药方:其一,降首付比例及贷款利率;其二,改善性换购税费减免;其三,“认房不用认贷”。
近来,北京、深圳、广州及长沙等一二线重点城市早就摩拳擦掌,急不可耐了,具体松绑或优惠细则均在紧锣密鼓酝酿之中。这引起房地产股持续齐涨,将助力各大房企再融资等。
内容来源:地产密探
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