最近,有媒体爆料,贝壳正在从龙湖、中海、旭辉等多家开放商旗下挖人,而且开出的薪资能上浮3-5成。究其原因就是贝壳正在打造一个“9号项目”的新业务。
具体的业务内容大概是通过资金入股地产项目,从而左右项目公司整体的营销操盘决策。同时通过挖人和建立新的代建公司,探索是否可以沿地产开发链条,从销售缓解向上延伸,介入项目的定位、科研、施工等多环节。
这两页,整体房地产行业出现明显的房企“乙方化”趋势。工程部门专业输出做“代建”,营销、人力部门都独立出来,开始公司化运营。一些公司的报建部门,甚至都开始独立对外接单了。
【资料图】
房企生意不好做,就跑去抢乙方生意了。可是现在,贝壳这种巨头级别的乙方公司竟然开始背刺甲方了。
甲方乙方巨头互相渗透,到底要做什么?甲方、乙方到底谁的生意更好做?我们今天就来聊一聊。
蛋糕逐步缩小,房企乙方刺刀见红
其实不管是哪边渗透哪边,究其原因都只有一个目的:寻药业务增长点。
因为目前增量房向存量房转化,房地产行业的整体蛋糕正在极具缩小。
根据国家统计局数据统计,去年全国商品房销售额13.33万亿,同比下降了26.7%。一年缩小超过了1/4,而相较于中小房企偏居一隅,以目前巨头房企的体量,必需要有一整个行业的规模支撑。行业整体下行,企业要减少对营收的冲击,只有两个方法:
1.1
提升市占率,多分一杯羹。
大鱼吃小鱼,去抢占其他房企的资源。
目前,市场整体低迷徘徊,但局部土拍市场正面临白热化阶段,这也是行业的整体缩影。热门城市的优质地块去化难度非常小,只要抢到地就等于抢占了市场份额。
绿城前不久在股东会上就表示,当下最大的问题就是对优质资源的获得难度加大,拿不够地就会造成规模缩减。随着行业风险清除、融资渠道扩大,很快更加激烈的并购也会出现。
1.2
开发新业务,去找新的蛋糕。
目前头部房企的公示都是降低商品房业务的占比,加大服务类的新业务占比。
第二种是代建、代销、咨询等专业的业务。也就是去抢乙方的饭碗,目前大部分开发商已经行动了起来。
第二种是空间服务类业务。比如,龙湖的两个经营赛道(商场和长足公寓)、两个服务赛道(轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”)。
贝壳做为地产行业的巨头,2021年年底就提出了“一体两翼”的新战略。其中“一体”是主营业务,也就是一二手房交易。“两翼”则是家装家居和房屋租赁等新业务。多元化的思路和头部房企保持一致。
2021年贝壳新房业务占了整体业务营收的半壁江山,高达57.55%。
也就是说,别克近6成的营收来自开发商。
2022年开发商赛道逐步萎缩,直接造成了贝壳一手房业务萎缩了38.55%,在贝壳的的四大业务板块中,损失最为惨重。
最赚钱的业务陷入盈利低谷,贝壳必须想办法自救,而本次提出的“9号项目”就是由新房业务中心提出的。
另一方面,由于一些开发商陆续暴雷,贝壳也主动出让了部分市场份额。比如减少了与民企的合作,加强和实力房企、央企的合作。截至2022年第四季度,贝壳新房成交金额中,国企、央企占比高达45%,相较2022年第一季度提高15%。
既要避免垄断的嫌疑,又要规避市场风险,贝壳新房业务想要进一步提升市场占有率,难度颇高。那么要应对蛋糕萎缩的困扰,只有寻找新蛋糕一条路了,顺着SOP链条,向上寻找新的业务增长点的需求,这是自然而然的事。
地产乙方公司困境来临,淘汰赛即将开打
从数据来看,在地产乙方公司中,贝壳的日子还是比较好过的。
一方面贝壳对于开发商有着不可替代的核心价值。越是市场低迷的时候,开发商获客的需求度也就约高,那就会越来越依赖贝壳这样巨头级别的获客平台。
另一方面是多元化的布局也逐步见效。家装、家居类的业务增长非常快,特别是在去年收购了圣都之后,净收入Q2的10亿元增长到了Q4的21亿元,直接超级加倍。另外两翼赛道的营收更是高达78.95亿,相较2021年翻了足足3.4倍,在整体业务占比中,也从前一年的2.89%大涨至13%。
更重要的是贝壳自身资金雄厚,有着足够的资本去探索新业务模块。“9号项目”就是尝试直接投资地产项目,不仅是未来操控项目的营销决策,更是为了赚取更多的投资收益。
除了新房模块的“9号项目”、“6号项目”、“8号项目”。今年6月,贝壳还推出了首个中高端长租公寓自营品牌——海盐公寓。
诞生于链家的双平台“贝壳”和“自如”,开始出现了我打我自己的情况。去年自如金俊家装行业,贝壳则进军租赁,推出省心组模式,主打全托管服务。
蛋糕缩小了,甚至师出同门的师兄弟都开始互相伤害,更何况甲乙方呢?不过好在贝壳体量大、业务结构又多元、资金也雄厚,换换思路,总能找到新方向,可是对于其他地产乙方公司来说,就没有那么好运了。
业务萎缩,乙方企业面临危机
房企规模缩小,分到乙方头上的份额自然也会缩小。6月份,上海某设计院宣布,自6月29日起,全员停工3个月,原因是现阶段已经没有新的设计项目了。可能这就是当下地产乙方的普遍现状了吧。
为了争夺剩下位数不多的业务机会,不管是营销公司、代建公司、设计院,又或者广告公司、活动公司,惨烈的价格战已经开打。
价格战白热化,企业利润受到挤压
以代建行业为例,随着大量开发商亲自下场,有些中小型代建公司为了抢业务费用报价甚至只有品牌方的一半,可是另一方面业主对代建公司的要求却越来越高。
一方面,要求承诺业绩,进行业绩对赌。要求代建单位保证价格和货值,不达标就扣代建费,甚至换人。对赌节点包括:工程进度节点、成本变化、销售目标实现等等,甚至以月为考核的节点。这些要求,已经几乎成为现在代建中标的前提。
一些代理公司、报销公司透露,在很多招标中,甲方会要求做营销费用包干对赌,都会给乙方公司极大的压力,压缩本就不富裕的利润。
另一方面,灰色收入漏洞被堵死。之前,一些开发商做代建,可以指定自己的设计院,赚取额外的设计费用。现在基本上已经被堵死了。
其他方面还有要求带资金拿项目的。大部分的商业项目,甲方资金链都有问题,在代建单位抢破头的情况下,不少甲方甚至提出额外要求,要求代建方带资进场,待项目正式运行后,再收取代建费用和投资收益。这种匪夷所思的要求,无疑也大大提高了获取项目的门槛。
对赌周期拉长,乙方公司资金链断裂
对以乙方公司来说,以上这些还不是最大的问题,回款才是一切的重中之重。
2022年,连贝壳这种巨头乙方都因为回款困难公开发难开发商,威胁不给该开发商所有北京项目带客,结果被反手一波取消所有合作。
即便强悍如贝壳,依然不得不服软。乙方毕竟是乙方。
写在最后
毋庸置疑,现在的行业与其已经很明显了。地产行业不可能再回到以前爆发式增长的模式,头部房企和巨头乙方,都已经开始另辟出路了。
在房企之后,地产乙方公司也将引来一波整合潮,公司和规模都将大幅减少。剩下的都是最优秀、最专业的服务商。乙方公司,卷起来吧!
内容来源:地产与星空
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