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当前聚焦:惠州,跌麻了……

时间:2023-05-25 05:42:19    来源:观点    

揭开最后的遮羞布。

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(相关资料图)

“4.8折大甩卖”

惠州楼市,成功吸引了全国人民的目光。

这事还得从一则降价消息说起。近日,惠州大亚湾区一个叫臻悦府的楼盘,本来销售均价是14425元/平方米。但根据消息爆料,这个项目低楼层价格仅6800元/平方米,中高楼层价格也才7000元-7200元/平方米。也就是说,如果按低楼层售价算——

相当于打了4.8折。

虽说惠州的楼市大降价,其实早就开始了。例如惠阳白云新城的万城名座,单价直接从1.7万/㎡降到了1.3万/㎡;惠阳的中洲河谷花园,单价直降7000元/㎡,据说58折任选;还有东方铂悦府,直降5000元/㎡——打6折,还送永久车位……

但像臻悦府降这么狠的,还是头一个。这个降价幅度,据说已经打破了大亚湾的最低纪录。这已经不能叫做“甩卖”,更像是“贱卖”。

面对臻悦府如此狂野的降价行为,当地房管局工作人员给出的回应是——

房企降价属于市场行为,我们规定是不能够高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题,可以正常网签。

好家伙,这是默许降价的节奏?要知道,就在数天前,江苏昆山两房企因为擅自降价,就被红头文件通报批评,措辞非常严厉。

面对这样的局面,还没买房的当然是拍手叫好,但那些刚刚买房的业主,可就急了:一觉醒来,刚买的房子就亏了50万,谁愿意啊?

于是,老业主集体维权。迫于压力,惠州市惠阳区住建局发文,表示将严厉查处首付贷、返首付、零首付等违规销售行为。

对于臻悦府的事件,房产管理局工作人员也回应,网传折扣低至4.8折系误读——

项目由精装改毛坯,备案价确实有所调整,但部分中介在介绍时,未清晰说明交付标准,造成了误解。

另外,据财联社消息,4.8折价格出售的大亚湾区臻悦府和6折卖房的惠阳区铂悦府,都遭遇了封盘。

但无论如何,口子已经撕开,惠州楼市也正在慢慢显露出它的本来面目。

2

“深圳后花园”的忧伤

对惠州楼市来说,降价不是什么新鲜事。

从去年开始,惠州楼市就进入了打折降价的行情。送首付、送装修、送车位、送购物卡都是常规套路了,有的楼盘价格甚至“跌回12年前”。

链家数据显示,惠州在售商品住宅项目约为200个,而目前明确有折扣的项目已经多达56个,超过1/4。

此外,根据米宅珠三角的统计,惠阳楼市的三个价格体系里,2020年下半年的时候,临深在15000-20000元/㎡,大亚湾在13000-17000元/㎡,澳头在10000-14000元/㎡。

时至今日,临深的到手价是13000-16000元/㎡,大亚湾是10000-14000元/㎡,澳头是8500-11000元/㎡。

普遍都打了八折!关键是,就这个折扣,新房还卖不动。

乐有家研究中心的数据显示,2023年4月,惠州一手住宅网签量5687套,环比下跌40%。

按理来说,惠州的基本面还不错,它是广东第五个“万亿工业大市”,既位于大湾区,又被称为深圳的“后花园”,长期是深圳购房人群外溢的考虑地之一。

这样一个地方,楼市何以至此?

一个重要的原因是,惠州的供应量实在太大了。根据惠州合纵联行数据,目前惠州新房库存量为1727.4万平方米,去化周期约34.2个月。其中,库存量最大的是大亚湾片区,达336.3万平方米。

这啥概念呢?也就是说,如果按现在这个去化速度,哪怕惠州不再盖新房,光消化掉现有库存,就要花近3年时间。更何况,惠州还在不断地建新房,据世联行不完全统计,惠州2023年的潜在供应新房面积就达430万平方米。

还有一个原因是,惠州既受到深圳的“辐射”,也同样受到反噬。此前,深圳原本计划接入惠州的两条地铁线——14、16号线双双被砍,这极大降低了很多深圳客的预期。

而且,为解决低收入群体的住房问题,近年来深圳不断加大保障房建设筹集和供应力度。这也意味着,很多原本选择惠州的人,可能会回流到深圳的保障房市场。

面对诸多不利局面,惠州楼市的降价几乎成了一种必然。

3

下一个“燕郊”?

上一个和惠州有着类似经历的地方,叫做燕郊。

燕郊隶属河北廊坊,但从地理位置上来看,它离北京更近。燕郊距北京天安门只有35公里,从燕郊开发区进入北京,只需跨过一条500米长的潮白河。

得天独厚的地理位置,让燕郊被寄予厚望——承接北京产业和人口转移的“试验田”。

当“环首都经济圈”的美好构想与“北京最严楼市调控潮”一经碰撞,环京楼市便迸发出极大的力量,燕郊楼市更是冲在最前方。

2010年,燕郊的房价上涨至9000元/平,而2009年,这里的房价还只有3000~4000元/平,翻了整整一倍。

到了2014年11月,燕郊房价已经冲破了1万大关。彼时,北京房价也才3.5万,深圳还是2.4万,杭州只有1.7万。

通州被确定为北京行政副中心,加上北京发布“317严政”,更是把燕郊彻底推上巅峰。

无数在北京遭到限购的北漂和炒房客涌入燕郊,他们将燕郊房价带到4万+,并且憧憬着5万元时代。

但这场好梦,被一纸调控令无情惊醒。北京出台史上最严楼市调控之后,2017年6月,廊坊限购政策升级:本地户籍只能拥有2套住房,外地购房客需满足当地连续3年社保或纳税证明,才能在当地购买1套新房。

一夜之间,无数“北漂族”及投资客被拒之门外。随之而来的是,不少楼盘从最高点3.5万元/平米,跌至1.5万/平,缩水超6成。无数购房者,沦为了“高位接盘侠”,甚至走向断供的境地。

作为一个房价腰斩的地方,燕郊也被称作是“炒房客的覆灭之地”。这时人们才发现,离北京再近,燕郊也终究不属于北京。

而这背后,藏着一个被忽视的朴素真理:缺乏强劲持久的经济、产业和人口,只靠概念炒作堆起来的楼市,注定将受到现实的暴击。

遥想数年前,惠州卖出了大量土地,很多还是百万平米以上的超级地块。看着如今的天量库存,还真是:卖地一时爽,卖房愁断肠。

惠州之外,很多城市也在琢磨着降价。据不完全统计,今年以来,已有近20城发布“购房团购”相关政策及活动,悄悄降价卖房的心思不言而喻。

在我看来,这是好事。面对房地产这个大泡沫,与其被动挨锤,不如主动出击!

当潮水退去,你会发现大家都在裸泳,早点上岸才是王道。

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