关注续航能力，业绩修复可期

近期，产业园类公募REITs陆续发布了2023年一季报。由于一季度商业活动仍处于修复阶段，叠加春节假期因素，各产业园经营承压，数据回暖尚需一定时间。适逢近两月REITs二级市场价格持续回落，部分产业园REITs价格出现跌幅。

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面对“开局不利”，园区类基础资产的基本面有望修复，但受限于行业特征，或将滞后反映经济活动及产业的复苏。产业园区内集合了政府配套鼓励扶持政策、区域配套设施、产业链上下游企业、专业运营管理机构等内容和主体，经济活动较为复杂，其对产业政策、经济行为的传导需要一定时间消化和反馈。2022年底及2023年一季度数据主要体现经济企稳、修复前的结果。企业在订单提升、预期逐渐向好的预期下，方能进行新的预算、扩租等计划，从确定租赁计划，到招商、带看、招租、谈判条款、签署合同等一般尚有数个月的时间流程，或将滞后反映经济活动修复。

产业园区为我国产业发展、企业创新、人才流动提供重要的物理空间和平台，长期来看与经济发展趋势一致，韧性较强，建议关注长期续航能力。产业园REITs的租金收入主要来自市场化定价，难免发生周期性波动，但产品具有未来盈利增长弹性大、股性较强等特点，后续伴随经济复苏和租赁市场回暖，将产生更大的市场获利空间。

北京产业园市场的商务活动在2022年有所影响，空置率全年缓慢爬升，预计2023年随着产业发展和相关政策出台并落地，经济活动将进一步活跃，在二、三季度可以迎来租赁市场回暖。

2022年末的中央经济工作会议强调保证经济增长的总基调，市场转好预期增强，企业发展意愿持续改善，释放了办公需求。

北京办公楼租赁市场开始回春，从2023年一季度的市场表现来看，产业园市场在一季度出现需求恢复，净吸纳量转正为3.7万平方米。虽然上地区域子市场净吸纳量已经连续五个季度为负，但净吸纳量在一季度的降幅已有所收窄，腾退现象已经接近尾声。整体来看，市场将在2023年下半年重新回到常规去化速度。

建信中关村REIT基础设施资产所在的上地区域是北京市最大的商务园区之一，地理位置优越、交通便捷，区域内供需结构稳定。总体上看，该区域的产业园租户质量、租户稳定性及承租能力均属于较高水平。上地区域作为信息产业发展较早的区域，吸引了众多行业知名企业入住，提升了区域行业的集合度。

从区域内企业来看，上地区域内聚集了大量的软件类、科技类知名企业，已经形成了高端产业的聚集效应。同时，在“孵化+投资+产业组织”的成熟运营模式下，运营管理机构中关村软件园公司通过举办产业论坛、项目路演、投融资对接等活动，构建科技创新的园区氛围，提升创新资源的汇聚能力，增强园区服务粘性，培育人工智能、大数据等科技信息行业的优秀创新企业租户。

作为北京市唯一具备国家数字服务出口基地、国际信息产业与数字贸易港、数字贸易试验区“三位一体”资格的园区，中关村软件园正积极协助园区企业服务出口数字化转型。目前，中关村软件园已形成了全国领先的产业集群和产业生态。

伴随着2023年第一季度带看量和客户意向需求量的明显提升，预计二季度起，产业园租赁市场将迎来回暖。

戴德梁行北京公司副总经理胡峰表示：截至2022年末，北京全市产业园区总存量为2,096万平方米，上地产业园区存量占比约11%。受经济放缓等因素影响，当前市场仍然处于阶段性调整时期。上地产业园区域的租赁客群主要为软件和信息服务业等高科技企业，未来海淀区仍将重点推进信息业、医药健康和科技服务三大重点产业发展，从而会带动相关租赁需求回暖并保持该区域平稳发展。未来在市场经济动力逐渐恢复的环境下，伴随着不断结构化调整，市场将逐步开始回暖。

在整体经济形势逐渐向好，产业地产市场复苏的初期阶段，建信中关村REIT的运营团队从项目空间提升、产业整合互联，人性场景搭建等多方面进行项目优化及客户组织工作，用好当下复苏前期的储备周期，做好市场快速上升前的准备工作，为后续长期高效运营奠定基础。随着品牌影响力的不断增强，产业运营向好的发展，企业虹吸效应也会同步增加。

建信基金基础设施投资部负责人表示，“目前建信中关村REIT底层资产的出租率市场环境影响有所下滑，REIT价格也有所下跌。但底层资产地理位置较好、历史现金流长期稳定、运营团队经验丰富，随着上地区域产业园区市场的不断回暖，预计2023年二季度租赁状况将逐步回升。建议投资者对市场环境抱有信心，关注资产状态的变化。建信基金作为管理人也将积极做好运营管理、增加分红频度，保护好投资人利益。”

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