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这个地产巨头,亏麻了

时间:2023-04-05 15:45:36    来源:观点    

悬崖边上的求救者。

1


【资料图】

巨亏

富力依旧没有摆脱危机。

几天前,富力地产发布了2022年业绩报告,里面的数据令人担忧。财报显示,2022年富力营业收入351.93亿元——

同比下降53.83%。

腰斩的营收之外,更令人惊讶的是利润。2022年富力归母净亏损157.4亿,而2021年,富力归母净利润更是亏损164.7亿元,两年累计亏损达到322亿。

翻看过往数据,富力把此前三年(2018-2020年)的利润都亏完了。折算下来,富力这两年平均每天亏损4400万,相当于每天亏掉——

6辆劳斯莱斯库里南。

富力业绩的下滑和销售直接相关。2022年,富力总销售收入约为384.3亿元,同比减少68.03%;销售面积约285.1万平方米,同比减少69.72%。

房子卖不动,富力的“军心”也不太稳。截至2022年底,富力的正式员工有2.72万人,同比减少了22.85%,有8000多人离开了富力。留下来的员工也遭遇了降薪,年均收入8.14万元,较2021年缩水18.43%。

遥想2022年7月,富力得到摩根大通的帮助,将10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的美元票据,合并置换为三笔票利均为6.5%的新票据,再全部展期3-4年。

之后的11月,富力再成功与境内债权人谈妥,将8笔境内公司债还款期限整体延长3年以上。

加起来总额约467亿元的到期债务获得重组和延期,富力也由此成为首家完成境内外债券全部展期的内房企业。

当时人们都以为,富力这下要缓过来了,行业里麻木的神经好像又能动弹了。但如今的这份年报告诉我们,富力离岸边依然还有一段距离。

2

巨债

富力上一次成为焦点,还是在2022年12月。

彼时,富力地产的一纸声明,间接承认了其联席董事长张力在英国被捕的传闻。

媒体报道显示,因被指控在美国加州为获得商务合同而提供回扣,张力遭到通缉。按照美国旧金山公共事业部原主管穆罕默德·努鲁的说法,2018年他来中国的时候,不仅免费入住高级酒店,喝了50年的茅台酒,还收到了——

一些不知道值多少钱的石头、一瓶价值2070美元的葡萄酒等礼物。

在被伦敦警方逮捕后,张力面临着被引渡到美国的局面。但很快,张力以1500万英镑(约合人民币1.29亿元)的保释金被保释,再一次展现了东方商人的“钞能力”。

这是英国法院有史以来最高的联合保释金,张力也成了第一个在海外被捕的地产大佬。

舆论汹涌之际,有消息说这1500万英镑富力出了1000万,张力个人出了500万。有意思的是,这个传言很快得到了富力的否认,从官方声明来看,富力很明显想撇清与张力被捕的关系。

富力的紧张可以理解。彼时的富力刚完成467亿元的天量债务展期,万一这时候惹恼了债主们,那可就压力山大了。

尽管赢得了珍贵的喘息机会,但富力头上的巨债依旧没有消失。

最新财报显示,富力的银行借款、境内债券、优先票据及其他借款(包括在预提费用及其他应付款项)合共1351亿,其中513亿元将于1年内到期。

而当前富力的现金总额(含受限)为123亿元,自由现金流只有21.77亿,着实有点吃力。

根据此前说财猫的统计,2023至2024年,富力公开发行的债务到期本金规模分别为188.18亿元及112.78亿元,其中2023年是近三年偿债压力最大的年份。

翻看历年财报,2017-2019年富力的净资产负债率分别为169.6%、184.1%、198.9%,高得吓人。2020年,“三道红线”出台后,富力的负债率才降至130%左右,但到了2022年底,富力的净负债率再度飙升到170%。

对富力来说,债务压力依旧没有远去。

3

巨坑

大约半年前,我曾分析过富力的出路——

多卖房,甩卖资产,求债主宽限时间。

在房子不好卖、债主已经给过机会的当下,留给富力的似乎只剩下甩卖资产这一条路。富力也的确是这么做的,据不完全统计,光2021年,通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式,富力就回笼了超过218亿元的资金。

2022年,富力的主要流动资金来源依旧是出售资产。资料显示,富力全年通过资产出售大概回笼约49亿元现金,包括卖出北京、福州、镇江的酒店,出售海南海口大英山项目等。

更值得一提的是,就在2022年6月,有消息称富力为缓解债务压力,将出售手中约10个万达酒店项目。到了9月份,富力还真卖了位于北京的一处万达酒店资产,代价5.5亿元,当时预计亏损约653.7万元。

这也意味着,富力终究还是开始卖出王健林“啃过的肉”。

时间回到2017年7月,那场著名的会面之后,富力斥资199亿元收购77家万达酒店,并耗资数十亿接盘万达海外两个项目,一跃成为全球最大豪华酒店业主。

这笔接近6折的交易,在当时的富力看来,无疑是趁着万达落难捡了个大便宜。但后来的事实证明,这是一个烫手山芋。

2017年,富力的纯利润还有214亿,但次年减去投资溢利后,富力纯利润跌回83亿元,暴跌60%。此后的几年,富力酒店业务经历连连亏损,也推高了富力的整体债务。

当年从王健林手上捡来的“大便宜”,如今已成含泪甩卖的“巨坑”,心里的苦恐怕只有富力自己知道。

4

尾声

站在当下回看富力的发展历程,颇为唏嘘。

从上世纪末的旧改发家,富力在一个个废墟中挖到了第一桶金。2007年,富力以161亿元的销售额排名全国第4,坐上了“华南五虎之首”的交椅,身后是碧桂园、恒大。

但短暂的高光以后,富力就接连错失良机。大举押注商业领域,让它一度频临破产;冲进省会及三四线城市腹地,让它痛失一线城市房价暴涨的红利;鲸吞万达酒店,埋下难以言说的苦果;危机出现苗头之时,犹豫不决错过自救的最佳时机……

屡次踏错节奏,富力已经元气大伤。此时此刻,我不禁想起电影《教父》里,第一代教父对自己接班人说的那句话——

I spent my life trying not to be careless.(我花了一辈子,就学会了小心)

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