这个地产巨头，亏麻了

悬崖边上的求救者。

1

【资料图】

巨亏

富力依旧没有摆脱危机。

几天前，富力地产发布了2022年业绩报告，里面的数据令人担忧。财报显示，2022年富力营业收入351.93亿元——

同比下降53.83%。

腰斩的营收之外，更令人惊讶的是利润。2022年富力归母净亏损157.4亿，而2021年，富力归母净利润更是亏损164.7亿元，两年累计亏损达到322亿。

翻看过往数据，富力把此前三年（2018-2020年）的利润都亏完了。折算下来，富力这两年平均每天亏损4400万，相当于每天亏掉——

6辆劳斯莱斯库里南。

富力业绩的下滑和销售直接相关。2022年，富力总销售收入约为384.3亿元，同比减少68.03%；销售面积约285.1万平方米，同比减少69.72%。

房子卖不动，富力的“军心”也不太稳。截至2022年底，富力的正式员工有2.72万人，同比减少了22.85%，有8000多人离开了富力。留下来的员工也遭遇了降薪，年均收入8.14万元，较2021年缩水18.43%。

遥想2022年7月，富力得到摩根大通的帮助，将10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的美元票据，合并置换为三笔票利均为6.5%的新票据，再全部展期3-4年。

之后的11月，富力再成功与境内债权人谈妥，将8笔境内公司债还款期限整体延长3年以上。

加起来总额约467亿元的到期债务获得重组和延期，富力也由此成为首家完成境内外债券全部展期的内房企业。

当时人们都以为，富力这下要缓过来了，行业里麻木的神经好像又能动弹了。但如今的这份年报告诉我们，富力离岸边依然还有一段距离。

2

巨债

富力上一次成为焦点，还是在2022年12月。

彼时，富力地产的一纸声明，间接承认了其联席董事长张力在英国被捕的传闻。

媒体报道显示，因被指控在美国加州为获得商务合同而提供回扣，张力遭到通缉。按照美国旧金山公共事业部原主管穆罕默德·努鲁的说法，2018年他来中国的时候，不仅免费入住高级酒店，喝了50年的茅台酒，还收到了——

一些不知道值多少钱的石头、一瓶价值2070美元的葡萄酒等礼物。

在被伦敦警方逮捕后，张力面临着被引渡到美国的局面。但很快，张力以1500万英镑（约合人民币1.29亿元）的保释金被保释，再一次展现了东方商人的“钞能力”。

这是英国法院有史以来最高的联合保释金，张力也成了第一个在海外被捕的地产大佬。

舆论汹涌之际，有消息说这1500万英镑富力出了1000万，张力个人出了500万。有意思的是，这个传言很快得到了富力的否认，从官方声明来看，富力很明显想撇清与张力被捕的关系。

富力的紧张可以理解。彼时的富力刚完成467亿元的天量债务展期，万一这时候惹恼了债主们，那可就压力山大了。

尽管赢得了珍贵的喘息机会，但富力头上的巨债依旧没有消失。

最新财报显示，富力的银行借款、境内债券、优先票据及其他借款（包括在预提费用及其他应付款项）合共1351亿，其中513亿元将于1年内到期。

而当前富力的现金总额（含受限）为123亿元，自由现金流只有21.77亿，着实有点吃力。

根据此前说财猫的统计，2023至2024年，富力公开发行的债务到期本金规模分别为188.18亿元及112.78亿元，其中2023年是近三年偿债压力最大的年份。

翻看历年财报，2017-2019年富力的净资产负债率分别为169.6%、184.1%、198.9%，高得吓人。2020年，“三道红线”出台后，富力的负债率才降至130%左右，但到了2022年底，富力的净负债率再度飙升到170%。

对富力来说，债务压力依旧没有远去。

3

巨坑

大约半年前，我曾分析过富力的出路——

多卖房，甩卖资产，求债主宽限时间。

在房子不好卖、债主已经给过机会的当下，留给富力的似乎只剩下甩卖资产这一条路。富力也的确是这么做的，据不完全统计，光2021年，通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，富力就回笼了超过218亿元的资金。

2022年，富力的主要流动资金来源依旧是出售资产。资料显示，富力全年通过资产出售大概回笼约49亿元现金，包括卖出北京、福州、镇江的酒店，出售海南海口大英山项目等。

更值得一提的是，就在2022年6月，有消息称富力为缓解债务压力，将出售手中约10个万达酒店项目。到了9月份，富力还真卖了位于北京的一处万达酒店资产，代价5.5亿元，当时预计亏损约653.7万元。

这也意味着，富力终究还是开始卖出王健林“啃过的肉”。

时间回到2017年7月，那场著名的会面之后，富力斥资199亿元收购77家万达酒店，并耗资数十亿接盘万达海外两个项目，一跃成为全球最大豪华酒店业主。

这笔接近6折的交易，在当时的富力看来，无疑是趁着万达落难捡了个大便宜。但后来的事实证明，这是一个烫手山芋。

2017年，富力的纯利润还有214亿，但次年减去投资溢利后，富力纯利润跌回83亿元，暴跌60%。此后的几年，富力酒店业务经历连连亏损，也推高了富力的整体债务。

当年从王健林手上捡来的“大便宜”，如今已成含泪甩卖的“巨坑”，心里的苦恐怕只有富力自己知道。

4

尾声

站在当下回看富力的发展历程，颇为唏嘘。

从上世纪末的旧改发家，富力在一个个废墟中挖到了第一桶金。2007年，富力以161亿元的销售额排名全国第4，坐上了“华南五虎之首”的交椅，身后是碧桂园、恒大。

但短暂的高光以后，富力就接连错失良机。大举押注商业领域，让它一度频临破产；冲进省会及三四线城市腹地，让它痛失一线城市房价暴涨的红利；鲸吞万达酒店，埋下难以言说的苦果；危机出现苗头之时，犹豫不决错过自救的最佳时机……

屡次踏错节奏，富力已经元气大伤。此时此刻，我不禁想起电影《教父》里，第一代教父对自己接班人说的那句话——

I spent my life trying not to be careless.（我花了一辈子，就学会了小心）

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